소개
정보 및 공부
정책, 도시 및 개발 계획
참고 스크랩
고가주택, 양도소득세, 비과세 기준
고가주택 기준을 정확히 아는 것은 양도소득세(양도세)를 절세하는 데 핵심적인 요소입니다. 특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 기대하고 있는 경우라면, 이 기준을 제대로 이해하지 못할 경우 수천만 원에서 많게는 억 단위의 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문에 매우 중요합니다.
고가주택 기준은 단순한 숫자가 아니라, 내가 얼마의 세금을 내야 하는지를 결정짓는 핵심 변수입니다.
따라서 부동산 양도를 고려하고 있다면, 반드시 고가주택 기준을 체크하고, 전문가와 함께 양도세 시뮬레이션을 진행해보는 것이세금 폭탄을 피하는 가장 현명한 방법입니다.
왜 고가주택 기준을 알아야 할까요? 
비과세 여부가 갈립니다
고가주택으로 분류되면, 1세대 1주택 요건을 충족하더라도 12억 원을 초과하는 양도차익에는 양도세가 과세됩니다. 즉, 내 집 한 채라도 12억 원을 넘으면 세금이 발생하는 구조입니다.
양도 시점에 따라 세금이 달라집니다
고가주택 여부는 실거래가 기준으로 판단되며, 양도 시점과 계약일 기준이 다를 수 있어 사전 확인이 중요합니다. 특히 2024년 세법에서는 계약일 기준으로 과세 시점이 조정되는 변화도 있었기 때문에, 정확한 기준 확인이 필요합니다.
보유 기간, 거주 기간 혜택과 연동됩니다
장기보유특별공제나 거주 요건 충족 여부에 따라 양도세 부담을 크게 줄일 수 있지만, 고가주택으로 분류되면 이러한 혜택도 제한적으로 적용될 수 있습니다.
양도 전략 수립에 직접적인 영향을 미칩니다
세금이 많이 나올 것으로 예상되면, 양도 시점을 조정하거나, 부부 공동명의로 변경, 증여 또는 임대사업자 등록 등 다양한 전략적 판단이 필요합니다. 그 기준이 되는 것이 바로 고가주택 여부입니다.
공동명의, 겸용주택의 경우 적용 방식이 복잡
공동명의의 경우 각각의 지분이 아닌, 전체 양도가액 기준으로 고가주택 여부가 결정되며, 상가+주택 혼합 구조에서는 면적과 용도에 따라 비과세 분리 과세가 적용될 수 있습니다.
실수요자 보호와 절세 모두를 위한 핵심 정보
실수요자라도 기준을 잘 모르고 거래하면 불필요한 세금 폭탄 맞을 수 있습니다.
엘토스/LTOS 코멘트
⨀ 양도 전에는 반드시 건축물 용도, 면적, 이전 거래가액, 보유기간을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
⨀ 특히 고가주택 보유자는 세무 전문가 상담을 통해 사전 진단 후 전략적 양도 시점 결정이 필수예요.
⨀ 양도 직전 급히 알아보는 것보다 최소 6개월 전부터 플랜 세우는 것, 잊지 마세요!
고가주택 기준 금액
고가주택 기준 금액
∷ 실거래가 12억 원 초과 주택부터 고가주택으로 간주됩니다.
∷ 기존 9억 원 기준에서 2023년 1월 1일부로 12억 원으로 상향 조정되었습니다.
비과세 적용 조건
∷ 1세대 1주택일 경우에도 주택의 양도가액이 12억 원을 넘으면, 초과분에 대해 양도소득세가 과세됩니다.
∷ 예: 15억 원에 주택을 양도한 경우, 12억 원을 초과한 3억 원에 대해 세금이 부과됩니다
양도차익 계산 방식
∷ 전체 양도차익에서 12억 원 비과세 한도를 초과하는 금액에만 과세가 적용됩니다.
∷ 장기보유특별공제, 필요경비 등도 감안하여 실제 납부세액은 다를 수 있습니다.
중요 포인트
∷ 공시가가 아닌 실거래가 기준이며, 비과세 요건을 충족하더라도 고가 기준 초과 시는 부분 과세가 이뤄집니다.
∷ 2024년 세법 개정안에서는 과세 기준일이 양도 시점이 아닌 매매계약일 기준으로 합리화되는 변경 사항도 포함되어 있습니다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
정보 및 공부
스크랩 정보 / 양도소득세
생각
서비스&솔루션
서비스&솔루션
SNS
커뮤니티
공인중개사사무소 만상
주소: 서울특별시 서초구 반포대로114, 1006호(서초동, 서초 S.R Tower)
대표: 한영실
상담 모바일: 010-6233-8074
엘토스 부동산 건축 컨설팅
주소: 강남구 테헤란로 145
대표: 장지훈
상담 모바일: 010-5772-6000
대표 번호: 02-529-8040 / 이메일: / 홈페이지:
