2025년 최신 부동산 세법 핵심 3가지 포인트
지병근 세무사 무료 특강 정리
1. 주택 취득 시 – 취득세 중과 요건
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기본세율:
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6억 이하 → 1%
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6억~9억 → 1.01%~2.99%
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9억 초과 → 3%
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중과세율 (다주택자):
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조정대상지역 2주택 이상 → 8% 또는 12%
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법인이 주택 취득 시 무조건 12% 중과
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조정대상지역 (서울 기준):
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강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 해당
팁:조정대상지역 외(예: 목동)에서는 기본세율 적용.
주택 수 + 소재지에 따라 세금이 크게 달라진다!
2. 주택 보유 시 – 종합부동산세 변화
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재산세: 큰 변화 없음, 7월/9월 부과
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종합부동산세(종부세):
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2023년 세법 개정 이후 완화
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1세대 3주택 이상 보유자라도 과세표준 12억 이하이면 기본 세율 적용
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공시가격 합계 약 29억 → 시세 약 40억까지는 종부세 부담 거의 없음
사례:공시가격 7억+5억+3억=15억 → 과세표준 12억 이하 → 종부세 약 170만 원
(과거에는 1,000만 원 이상 나오던 경우)
3. 주택 처분 시 – 양도소득세 비과세 조건
1세대 1주택 비과세 요건:
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2년 보유 + 거주 (조정지역일 경우)
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양도가액 12억 이하
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거주 요건 적용 기준은 ‘취득일 기준’ 지역 상태로 판단
→ 현재 비조정지역이어도 취득 당시 조정이면 거주요건 필요
다주택자 중과세 유예 연장:
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2026년 5월 9일까지 → 조정대상지역 양도 시 중과세 유예
세법 해석 변경 및 개정 핵심
상가 전환 관련 비과세 판정 기준 변경
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이전: 계약일 기준 비과세 요건 충족 시 → 비과세
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이후(2022~): 잔금일 기준 주택 여부 판단
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2025년 개정: 잔금일 이전 상가 용도 변경도 계약일 기준으로 비과세 허용
단, 멸실은 비과세 적용 → 토지로 간주
→ 토지로 간주 혼인합가·동거봉양 특례 주의사항
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합가 시 각자 1채씩 있어야 비과세 특례 적용 가능
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최근 유권해석: 합가 당시 2주택 이상이면 비과세 안됨
등록임대주택 보유 시 – 거주주택 비과세 특례
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2년 이상 거주 시 비과세
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2025년부터는 평생 1회 제한 폐지 → 여러 번 적용 가능
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전략적으로 등록 임대 유지하며 거주주택 먼저 양도 가능
마무리 정리
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주택 수 + 소재지에 따라 취득세 달라진다
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종부세는 공시가 기준 29억 이하(시세 약 40억)는 큰 부담 없음
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양도세 비과세는 '거주 요건'과 '취득 시점의 지역 구분'이 핵심
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최신 세법은 실거주자와 합리적 투자자에게 유리하게 개정
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법인 투자자는 취득세 12% 주의 & 대출 문제 사전 확인 필요
