상가주택 양도 시 절세 노하우와 주의할 점 5가지 (feat. 세무사 김동환)
상가주택, 혹은 겸용주택을 양도할 때는 단순한 부동산 매매 이상의 세무적 고려가 필요합니다. 특히 2022년 세법 개정 이후, 고가 주택에 대한 과세 방식이 변화되면서, 절세 전략의 필요성이 더 커졌습니다. 본 글에서는 세무사 김동환님의 설명을 바탕으로, 상가주택 양도 시 반드시 체크해야 할 5가지 절세 포인트를 정리해드립니다.
1. 고가 상가주택의 과세 방식 변화 (12억 기준)
2022년 1월 1일부터, 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 전체 면적에서 주택이 상가보다 크더라도 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.
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주택 부분은 비과세 가능
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상가 부분은 일반과세 (양도세 부과)
즉, 전체가 아닌 '각각' 과세됨으로 세금 부담이 커질 수 있습니다. 12억 이하라면 기존대로 전체를 주택으로 간주 가능하며 비과세 적용도 가능합니다.2. 주택·상가 구분기재 및 안분 방법
매매계약서 작성 시 토지·건물가액의 구분 기재가 매우 중요합니다.
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감정평가액이 있다면 기준이 되고, 없을 경우 기준시가로 안분
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단, 세법상 안분액과 매매계약서상의 구분 기재액이 30% 이내여야 함
계약서 작성 시, 이 30% 범위 내에서 가장 세금 부담이 적은 안분비율을 계산해 기재하는 것이 절세의 핵심입니다.3. 다가구주택 요건 충족 여부 점검
겸용주택이 '1세대 1주택 비과세' 대상이 되기 위해선 다가구주택 요건을 충족해야 합니다.
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옥탑, 불법 증축, 용도변경 등이 있으면 다가구 → 다세대 전환되어 비과세 불인정
공부상의 정보만 믿지 말고 실제 상태를 기준으로 판단해야 하며, 추징 위험이 있으니 전문가의 사전 확인 필수입니다.4. 용도변경 관련 주의사항
양도 직전 상가를 주택으로 용도 변경하여 비과세 요건을 갖추려는 시도가 있을 수 있습니다.
하지만!
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용도변경일 기준으로 비과세 요건 충족 여부 판단
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매매계약서에는 잔금일 전 용도변경 사실을 특약사항으로 명시해야 함
요건 충족 전 변경은 무효 처리될 수 있으니, 세무·중개 전문가와 협의가 필수입니다.5. 상가 건물의 부가가치세
겸용주택 양도 시
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주택과 토지는 부가세 면세
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상가 건물분은 부가세 10% 부과
단, ‘포괄양수도’ 방식이면 부가세 없이 거래 가능하지만,
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철거 목적, 자가 사용 등 일반 목적이라면 반드시 부가세 징수해야 합니다.
계약서에 포괄양수도 여부와 부가세 부담 주체 명시는 분쟁 예방을 위한 필수 사항입니다.결론: 전문가 상담과 계약서 전략이 절세의 열쇠
상가주택 양도는 단순 매매가 아닌 세무전략이 반영된 계약 행위입니다.
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세법 개정 내용 숙지
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구체적인 안분 전략
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건축 구조 및 용도 확인
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계약서 문구 명확화
이 모든 요소를 사전에 체크하면 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
