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양도소득세 비과세 요건
2024년 기준, 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 고가주택 기준은 ‘실거래가 12억 원 초과’로 명확하게 상향 조정되었습니다. 이전에는 9억 원이 기준이었으나, 2022년 12월부터 개정된 소득세법에 따라 실제 양도금액이 12억 원 이하인 경우에만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서, 고가주택의 경우 일정 조건을 충족해도 12억 초과분에 대해서는 과세 대상이 될 수 있으므로 반드시 주의가 필요합니다.
양도소득세를 계산하는 과정에서 중요한 항목 중 하나는 ‘필요경비’입니다.
특히 여기서 자주 혼동되는 개념이 바로 자본적 지출(Capital Expenditure)과 수익적 지출(Consumer Expenditure)입니다. 이 두 가지를 제대로 이해하고 구분하는 것이 양도소득세 절세의 핵심 중 하나입니다.
양도소득세는 세액이 큰 만큼, 처음 리모델링을 기획할 때부터 해당 비용이 자본적 지출로 인정받을 수 있을지를 고려해야 하며, 세무적으로 유리한 구조를 만들기 위해서는 세무 전문가 뿐만 아니라 관련 전문가와 체계적인 상담과 준비가 필요합니다.
양도소득세 비과세 요건 핵심 정리 
1세대 1주택 보유
2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주 추가)
거래가 12억 원 이하일 경우 전액 비과세
12억 초과 시 초과분만 과세 대상
잔금일 또는 등기일 중 빠른 날 기준으로 판단
수익적 지출이란?
부동산 자산의 가치를 높이거나 수명을 연장시키는 데 들어간 비용
이런 비용은 자산의 가치 자체를 올리는 건 아니기 때문에, 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정되지 않습니다. 다만, 사업자로서 사용하는 건물이라면 사업소득세상 비용 처리는 가능할 수 있습니다.
수익적 지출은 기존 건물이 가진 기능을 유지하거나, 일시적인 하자를 보수하는 데 사용된 비용을 말합니다. 건물의 가치를 올리기보다는 ‘정상적인 상태를 유지’하는 데 쓰인 비용이죠.
∷ 도배나 페인트칠
∷ 누수 수리, 전등 교체
∷ 청소나 방역 등은 수익적 지출에 해당합니다.
꼭 기억하실 점
항목 | 자본적 지출 | 수익적 지출 |
자산 가치 | 증가 | 유지 |
세금 혜택 | 양도소득세 절감 가능 | 인정되지 않음 |
주요 예시 | 리모델링, 증축, 기능 추가 | 도배, 청소, 단순 수선 |
증빙 필요 | 계약서, 세금계산서 등 | (불인정) |
엘토스/LTOS 코멘트
양도소득세는 건물 매수 전부터 사전 전략을 갖고 접근해야 합니다.
양도소득세 계산은 생각보다 고려할 것들이 많습니다. 무엇보다 양도세는 부동산 매수 전부터 전략적으로 접근해야 합니다.
양도소득세는 계산은 전문가 그룹을 통해 신중하게 검토의 검토가 필요한 부분이기도 합니다.
지금 내가 보려는 그 건물, "몇 년 뒤 팔 때 세금이 얼마 나올까?"라는 질문부터 꼭 던져보세요.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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