핵심 요약: 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례 무제한 허용
개요
기존에는 주택임대사업자가 보유한 본인 거주주택을 매도할 때, 비과세 혜택을 평생 1회만 받을 수 있었습니다.
그러나 이번 세법 시행령 개정으로 인해 횟수 제한이 사라지고, 조건만 갖추면 무제한으로 비과세 적용이 가능하게 됩니다.
본문 요약
1. 비과세 적용 대상
•
장기임대주택을 보유한 임대인이
•
본인이 2년 이상 거주한 주택을 매도할 경우,
•
기존에는 평생 1회만 비과세 가능했으나,
앞으로는 조건만 충족하면 몇 번이든 비과세 가능.
예: A주택을 팔면서 비과세 받고, 나중에 B주택으로 이사해 다시 비과세 가능.
2. 요건 정리
거주주택 요건
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주택임대사업자가 직접 거주한 주택이어야 하며,
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2년 이상 거주해야 함 (비조정지역이라도 예외 없음 → 무조건 거주 필요)
임대주택 요건
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장기임대 등록 필요 (세무서·구청 등록)
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의무임대기간 충족 (등록 시점에 따라 5년·8년·10년)
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기준시가 6억 이하 (수도권 외 지역은 3억)
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연 5% 이내 임대료 인상
이 조건을 만족해야 임대주택은 주택 수에서 제외되어거주주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함.
3. 복잡한 포인트: 양도차익 비과세 범위
비과세는 항상 전체 양도차익에 대해 적용되지 않음!
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이전에 비과세 혜택을 이미 받은 주택과 같이 보유했던 기간은 과세 가능성 있음.
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이후 단독으로 보유한 기간의 차익만 비과세.
핵심 개념: “직전 거주주택 매각 이후 양도차익”만 비과세 따라서 보유·거주·임대 시점 전략이 매우 중요함. 전략적 시사점
좋은 시나리오
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거주주택에서 5억 상승
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임대주택은 나중에 3억 상승
→ 총 8억 비과세 가능
나쁜 시나리오
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임대주택 5억 상승
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거주주택 2억 상승
→ 거주주택 먼저 팔면 5억 과세, 3억만 비과세
이럴 경우, 거주주택 먼저 비과세 받는 순서가 문제 필요시엔 일부러 요건을 깨거나, 다른 주택 추가 취득해 전략적 설계 필요 결론
1.
비과세 무제한 허용은 매우 유리한 변화이나,
2.
적용 요건이 엄격하고,
3.
양도 시기, 순서, 주택 상승률에 따라 실제 세금 부담은 천차만별입니다.
4.
정확한 세무 설계 없이는 수억 원 손해 가능.
