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양도소득세, 필요경비
양도소득세를 계산하는 과정에서 중요한 항목 중 하나는 ‘필요경비’입니다.
특히 여기서 자주 혼동되는 개념이 바로 자본적 지출(Capital Expenditure)과 수익적 지출(Consumer Expenditure)입니다. 이 두 가지를 제대로 이해하고 구분하는 것이 양도소득세 절세의 핵심 중 하나입니다.
양도소득세는 세액이 큰 만큼, 처음 리모델링을 기획할 때부터 해당 비용이 자본적 지출로 인정받을 수 있을지를 고려해야 하며, 세무적으로 유리한 구조를 만들기 위해서는 세무 전문가 뿐만 아니라 관련 전문가와 체계적인 상담과 준비가 필요합니다.
자본적 지출이란? 
부동산 자산의 가치를 높이거나 수명을 연장시키는 데 들어간 비용
이런 지출은 단순한 유지 차원을 넘어 건물의 '원가'를 높이는 투자성 비용으로 보기 때문에, 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
물론, 이 지출을 증명할 수 있는 계약서, 견적서, 세금계산서, 송금내역 등 정확한 증빙 자료가 있어야 합니다. 예를 들어, 건물의 구조를 변경하거나, 기능을 업그레이드하거나, 외형을 개선하는 경우가 여기에 해당됩니다.
∷ 오래된 상가를 리모델링해 외관을 현대적으로 바꾸거나
∷ 보일러를 교체하거나 승강기를 새로 설치하는 경우
∷ 공간 활용도를 높이기 위해 증축을 진행하는 경우 등
수익적 지출이란?
부동산 자산의 가치를 높이거나 수명을 연장시키는 데 들어간 비용
이런 비용은 자산의 가치 자체를 올리는 건 아니기 때문에, 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정되지 않습니다. 다만, 사업자로서 사용하는 건물이라면 사업소득세상 비용 처리는 가능할 수 있습니다.
수익적 지출은 기존 건물이 가진 기능을 유지하거나, 일시적인 하자를 보수하는 데 사용된 비용을 말합니다. 건물의 가치를 올리기보다는 ‘정상적인 상태를 유지’하는 데 쓰인 비용이죠.
∷ 도배나 페인트칠
∷ 누수 수리, 전등 교체
∷ 청소나 방역 등은 수익적 지출에 해당합니다.
꼭 기억하실 점
항목 | 자본적 지출 | 수익적 지출 |
자산 가치 | 증가 | 유지 |
세금 혜택 | 양도소득세 절감 가능 | 인정되지 않음 |
주요 예시 | 리모델링, 증축, 기능 추가 | 도배, 청소, 단순 수선 |
증빙 필요 | 계약서, 세금계산서 등 | (불인정) |
엘토스/LTOS 코멘트
양도소득세는 건물 매수 전부터 사전 전략을 갖고 접근해야 합니다.
또한, 양도소득세는 계산은 전문가 그룹을 통해 신중하게 검토의 검토가 필요한 부분이기도 합니다.
부동산은 구입할 때보다 팔 때 세금이 더 중요합니다. 팔 때 세금은 구입하기 전부터 따져 보아야 뒷 탈이 없습니다.
공인중개사, 건축사, 세무사 이 3인의 조합이 투자 성공의 핵심이 될 수 있죠. 지금 내가 보려는 그 건물, "몇 년 뒤 팔 때 세금이 얼마 나올까?"라는 질문부터 꼭 던져보세요.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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