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노무현·문재인 두 정부 모두 집값 안정 의지를 밝혔으나, 실제로는 수도권 부동산 가격이 급등했다. 두 정부 공히 수요 억제책을 많이 내놓았지만 공급 부족을 해소하지 못했다는 점이 공통된 한계다. 차이점은 노무현 정부가 신도시 등 공급 확대로 대응한 반면, 문재인 정부는 규제 위주 정책에 집중했다는 것이다. 결과적으로 정책 의도와 시장 반응 사이에는 큰 괴리가 나타났다. 향후 주택정책은 단기적 수요 억제뿐 아니라 충분한 공급 확대와 거시안정 정책의 병행이 중요하다는 교훈이 도출된다.
참고자료: 한국은행·국토연구원·한양대 이창무 교수 등 보고서 및 조사 결과 (문헌 인용).
정책 변화(금융·세제·공급)와 영향
노무현·문재인 두 정부 모두 주택시장을 안정시키려 했지만 접근법에 차이가 있었다. 문재인 정부는 투기 억제 위주로 규제를 강화했으나 공급 확대는 미흡했다는 지적이 많다. 예를 들어 문재인 정부의 부동산대책은 목표가 서울 강남 재건축으로 집중되었고, LTV·DTI 규제 강화, 종부세·양도세 중과 등의 수요 억제책이 반복 시행되었다. 반면 노무현 정부 시기에는 2기 신도시·혁신도시·공공임대 확대 등 공급정책도 적극 추진되었다는 평가가 있다. 그 결과 문재인 정부에서는 분양가상한제 재도입·재건축 부담금 등 규제로 인해 재건축 참여가 위축되고 서울 핵심지 공급이 감소하는 부작용이 발생했다. 이러한 규제 일변도 정책은 주택시장 특성과 전월세시장 연계 등을 간과했다는 비판도 제기된다.
거시경제 배경(금리·유동성·글로벌 동향)
저금리·풍부한 유동성 환경이 수도권 집값 상승을 부추겼다. 한국은행 분석에 따르면 기준금리 인하 시 금융여건 완화로 시중 유동성이 부동산시장으로 유입되어 수도권 주택 거래량과 가격이 크게 증가했다. 특히 문재인 정부 후반기(코로나 이후)에는 미국·유럽 등 주요국의 양적완화와 초저금리 정책으로 과잉유동성 거품이 형성되어 전 세계 부동산 가격이 급등했고, 한국도 예외는 아니었다. 한국은행 이슈노트는 한편 금리 인상과 대출 규제 강화가 주택가격의 하방 압력을 높이지만, 보유세 인하·정비사업 규제 완화·공급 부족 등은 그 압력을 제한하는 요인이라고 지적해 정책 효과가 상쇄될 수 있음을 분석했다.
주거 수요 증가 요인
가구 분화와 인구구조 변화로 주택 수요가 늘었다. 우리나라는 인구가 정체 혹은 감소 추세이지만 가구 수는 2020년 약 1,227만 가구에서 2050년 약 1,733만 가구로, 비중은 59.2%에서 75.8%로 크게 늘어날 전망이다. 이로 인해 생활 인프라와 직주근접성이 우수한 서울·수도권 핵심지역에 대한 주택 수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 부동산 가격 상승 기대심리도 수요를 자극했다.
서울·수도권 지역별 상승 패턴과 원인
두 정권 기간의 지역별 집값 상승 양상에도 차이가 나타났다. 노무현 정부 시기에는 강남권 중심의 가격 급등세가 경기·인천 등 수도권 전역으로 확산되는 동조화(同調化) 현상이 강했다. 반면 문재인 정부 시기에는 서울과 경기 시장이 상당기간 분리된 탈동조화 양상을 보였다. 실제 조사에 따르면 노무현 정부 5년간 서울 강남권 아파트값이 약 108% 급등했으나 비강남권은 88% 상승에 그쳤다. 그러나 문재인 정부 3년간 강남권은 52% 올랐고 비강남권은 53% 올라 오히려 비강남 상승률이 더 높아 ‘전체적으로 골고루 상승’했다는 특징을 보였다. 이러한 지역별 차이는 재건축 추진, 개발 호재, 규제 지역 지정 여부 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.
규제정책의 역설적 효과(풍선효과·공급위축)
강력한 규제가 되레 다른 지역 가격을 자극하는 풍선효과가 관찰되었다. LTV·DTI 규제 강화 후에는 강남권 거래가 주춤하는 사이 송도 지역 집값이 급등했다. 반대로 규제가 완화되면 희소성이 낮아져 오히려 수도권 외곽 집값이 상대적으로 조정되기도 했다. 또한 분양가상한제 재도입·재건축부담금 등으로 서울 주요 재건축·재개발 사업이 위축되어 장기적으로 주택공급이 감소하는 부작용도 나타났다.
전문가 평가 및 데이터 인용
한국은행·연구기관·시민단체 보고서도 위와 같은 분석을 뒷받침한다. 한국은행은 금리 인하기에는 주택거래와 가격 상승폭이 확대된다고 평가했고, 반면 금리 인상 시에는 1%p 올리면 주택가격이 연말까지 최대 ~2.8% 하락한다고 시뮬레이션했다. 국토연구원 등은 두 정권기 과도한 규제책이 풍선효과와 공급위축을 가져왔다고 지적했다. 경실련 조사에서는 노무현·문재인 두 정권 모두 서울 아파트값 상승률과 상승액이 역대 최고 수준을 기록한 것으로 발표되었다. 이처럼 다양한 기관의 데이터와 평가는 규제 중심의 정책 한계와 시장 기대, 거시환경이 집값 급등에 결정적 영향을 미쳤음을 보여준다.
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