요약
•
2025년 5월 9일까지 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치가 유지될 가능성이 높음
•
26년 5월 10일부터는 중과 부활 가능성: 보유·매도 전략 신속 점검 필요
•
세법 개정안 발표(7월) 및 정책 변동 시기(내년 1월 예상) 주목
•
조정대상지역 및 인근 지역 보유자: 가을(9~10월) 매도전략이 최적
•
*초고가 주택(시가 40억 이상)**에 대한 1주택자 종부세 강화 가능성 상존
•
매수자 입장: 6월~7월 DSR(총부채원리금상환비율) 강화 전 금매물 집중 유의
목차
1.
현 정부의 다주택자 세제 정책 현황
2.
세부 정책 변화 예상 및 시나리오
3.
보유·매도 전략 및 시기별 판단 기준
4.
초고가·똘똘한 한 채 세제 방향성
5.
시장에 미치는 영향 및 투자자 유의사항
6.
FAQ
7.
참고 및 출처
본문
1. 현 정부의 다주택자 세제 정책 현황
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양도세 중과 배제 유예: 2025년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자(특히 조정대상지역 보유자)에 대해 양도세 중과가 배제됨 (국토교통부·2024)
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정책 방향성: 민주당은 ‘중과 필요’ vs 국민의힘은 ‘중과 폐지’ 방향이었으나, 시장 과열이 지속될 시 기조 변화 가능성 높음
2. 세부 정책 변화 예상 및 시나리오
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중과 부활 예상 시기: 2026년 5월 10일부터 중과 적용 가능성(현 정부 기조 및 정치 일정 고려)
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정책 확정 시점: 통상 7월 세법 개정안 → 내년 1월경 확정
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DSR 3단계(총부채원리금상환비율) 강화: 2024년 7월 1일부로 전면 시행, 대출규제 강화
3. 보유·매도 전략 및 시기별 판단 기준
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가장 중요한 전략: 2024년 가을(9~10월) 내 매도, 특히 조정대상지역·인근에 2주택 이상 보유 시 중과 피하기 위한 신속 대응 필요
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양도차익 5억원 예시
◦
일반과세: 1.6~1.7억
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3주택 중과: 장기보유특별공제 미적용 시 약 3.5억(약 70%)
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1주택자 전략: 고가 주택(시가 40억 이상)은 추후 종부세 강화 위험성 주시
◦
현행 공정시장가액비율(60%)→상승 가능성(80% 내외)
◦
공식가 현실화 정책 재개 가능성도 변수
4. 초고가·똘똘한 한 채 세제 방향성
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시가 40억 기준: 종부세 과표 12억 초과 기준에 해당
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공식가격 현실화: 과거(문재인 정부) 시세 90%까지 계획, 현 정부서 70% 동결→상승 전환 위험
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향후 방향: 고가 1주택자 종부세, 별도 중과 기준 마련 시 40~50억 시가가 분기점
5. 시장에 미치는 영향 및 투자자 유의사항
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매수자: 6월말~7월초 금매물(다주택자 매물) 집중, 대출규제 전 시장 활황 주의
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매도자: 2024년 가을 이전 매도 타이밍 최적, 내년 1월 이후는 중과부활 리스크
결론
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다주택자라면 가을(9~10월) 내 매도전략이 가장 합리적
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초고가 주택 1주택자는 종부세 등 세부담 강화 가능성 대비 필요
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정책 발표 및 시장 분위기 매월 체크, 7월·내년 1월 정책 변동에 유의
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매수/매도자 모두 DSR 규제, 조정대상지역 변화 등 시장 변수 꼼꼼히 반영
FAQ
Q. 중과세 부활이 확정되면 언제 매도하는 게 유리한가요?
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2025년 가을~연말까지(내년 5월 9일까지) 잔금까지 마무리하는 것이 세금 최소화에 유리
Q. 1주택자도 세금이 늘어날 수 있나요?
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시가 40억 이상 초고가 아파트의 경우, 공식가격 현실화·공정시장가액비율 상향시 세부담 급증 가능(국토부, 2024)
Q. 금매물은 언제 많이 나올까요?
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DSR 3단계 시행 직전(6월7월) 및 내년 1월5월 중과 부활 직전 단기 매물 집중 예상
참고 및 출처
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국토교통부, 「2024년 부동산 세제 FAQ」, 2024
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KB부동산, 「주택가격 동향」, 2024
•
조선일보, 「부동산 트렌드쇼 전문가 인터뷰」, 2024.6.9
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유튜브 ‘제네시스박’ 채널, “다주택자라면 올 가을 주목하세요!”, 2024.6
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통계청, 「주택자산 통계」, 2024
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HUG, 「주택시장 동향」, 2024
본문 인용 정책
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통계·법령·정책: 기관명·연도
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개인 의견: “제네시스박 인터뷰(2024.6.9)” 등 출처 명시
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