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부동산 투자 수익률 지표 이해
부동산 투자, 막연히 “좋아 보이니까”, “수익이 나온다니까” 시작하는 분들도 많죠.
하지만 진짜 중요한 건 내 돈이 얼마나 잘 일하고 있는가, 그걸 수치로 확인하는 거예요.
그 수치가 바로 수익률이에요.
겉으로 보기엔 다 비슷한 건물처럼 보여도,막상 수익률을 따져보면 천차만별인 경우가 정말 많아요.
오늘은 부동산 투자에서 가장 기본이자 중요한 수익률 지표 5가지를 정리해드릴게요.
총수익률(Gross Yield)이란?
"이 건물, 겉으로는 얼마나 벌어주는 거야?"
바로 이 질문에 답해주는 게 총임대수익률이에요.
하지만 주의! 이건 세금, 관리비, 공실 같은 비용은 전혀 반영하지 않은 "표면 수익률"이에요.그래서 진짜 투자 판단을 할 땐 꼭 순수익률(Net Yield)도 함께 봐야 합니다.
총수익률(Gross Yield) 계산 공식
Gross Yield (%) = (연간 임대 수입 ÷ 부동산 매입 가격) × 100
⨀ 예시
•
서울 소재 오피스텔을 3억 원에 매입
•
월세 = 120만 원
•
연간 임대 수입= 120만 원 × 12개월 = 1,440만 원
•
총수익률 = (1,440만 원 ÷ 3억원) × 100 = 약 4.8%
계산 구성 요소
1. 연간 임대 수익
•
월세 × 12개월
2. 부동산 매입 가격
•
비용을 고려하지 않고, 순수하게 부동산 매입 가격을 사용합니다.
•
장기 보유 자산은 현재 시가로 조정해 비교합니다.
체크 포인트
•
총임대수익률은 부동산 수익성 판단의 출발점이에요.
•
비용은 빠진 수치라서, 순수익률(Net Yield)도 함께 확인해야 정확해요.
•
투자 전, 이 수치를 꼭 체크해보세요!
순수익률 (Net Yield)
"내 손에 진짜로 남는 건 얼마일까?"
순수익률(Net Yield)은 실제로 내가 벌게 되는 수익률이에요.
비용(세금, 관리비, 유지보수비 등 부대비용등)을 다 빼고 계산하니까 현실적인 수익을 보여주죠.
그래서 진짜 투자자들은 총수익률(Gross Yield)보다 순수익률(Net Yield)을 더 신경 써요.
실제 내 지갑에 들어오는 돈 기준으로 계산하니까, 투자 효율을 훨씬 정확하게 판단할 수 있어요!
순수익률 (Net Yield) 계산 공식
Net Yield (%) = (연간 순임대수익 ÷ 총 매입 비용) × 100
⨀ 예시
•
월세: 100만 원
•
연간 총 임대료 수입: 1,200만 원
•
연간 지출(세금, 수리비 등): 300만 원
→ 연간 순임대수익 = 1,200만 – 300만 = 900만 원
•
매입가: 2억 원
•
취득세 및 기타 초기 비용: 1,000만 원
→ 총 매입 비용: 2억 1,000만 원
•
순수익률(Net Yield) = (900 ÷ 21,000) × 100 = 약 4.29%
계산 구성 요소
1. 연간 순임대수익
•
연간 총임대료 수입-연간 지출 비용
2. 총 매입 비용
•
매입 가격+취득세+중개수수료+수리비+리모델링 비용 등 초기 투자 비용 전부를 포함
체크 포인트
•
공실, 유지비 등 실제 상황이 반영되기 때문에 투자 효율을 정확히 판단할 수 있어요.
•
임대관리 효율이 높을수록 Net Yield도 함께 높아져요.
•
같은 총수익률이라도 Net Yield가 높은 자산은 운용 안정성이 좋은 편이에요.
순영업소득 (NOI, Net Operating Income)
"이 건물, 본업(임대/관리)으로 얼마 버나?"
NOI는 건물 자체로 벌어들이는 연간 수익을 말해요.
세금, 대출이자, 감가상각 등은 제외하고 오직 운영비만 빼고 계산한 수치예요.
이 수치는 Net Yield나 Cap Rate(수익률) 계산, 부동산 가치 평가에 핵심이 되는 기준이에요.
쉽게 말해, "건물 운영만으로 버는 진짜 힘"을 보여주는 거죠.순영업소득(NOI) 계산 공식
NOI=총수입(Gross Income)−운영비용(Operating Expenses)
⨀ 예시
•
연간 임대 수익: 2,400만 원
•
공실 손실: 200만 원
•
운영 비용: 800만 원
→ NOI = 2,400 – 200 – 800 = 1,400만 원
계산 구성 요소
1. 총수입 (Gross Rental Income)
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월세, 관리비 수익(세입자 부담분), 주차비 ,광고판등 모든 수익
2. 운영비용 (Operating Expenses)
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공실률 반영 손실
•
유지보수비 (수리, 청소 등)
•
보험료
•
관리회사 위탁 수수료
•
세입자 모집 광고비
•
공공요금(건물주 부담분)
•
재산세
제외되는 항목•
대출이자
•
소득세/법인세
•
감가상각비
•
건물 구입비
체크 포인트
•
NOI는 부동산이 실제로 창출하는 현금 흐름을 가장 직접적으로 보여주는 지표예요.
•
세금·이자 등 외부 요인을 배제한 '건물 자체의 수익력'을 평가할 수 있어요.
•
수익 환원법(Cap Rate 방식)으로 자산 가치를 계산할 때 필수적으로 사용돼요.
•
동일한 조건에서도 NOI가 높으면 운영 효율이 좋은 부동산으로 판단할 수 있어요.
•
투자자의 입장에서는 부동산의 기초체력을 가늠하는 핵심 지표예요.
*** NOI와 순 수익률 (Net Yield) 비교
항목 | 순영업소득(NOI) | 순 수익률(Net Yield) |
의미 | 부동산이 벌어들이는 순영업이익 | NOI를 투자금 대비로 환산한 수익률 |
계산 기준 | 총 임대 수익 - 운영비용 | NOI ÷ 총 투자금액 × 100 |
포함 항목 | 임대 수익, 공실률, 운영비 등 | 취득세, 리모델링, 세금 포함한 전체 투자금 |
주요 사용 목적 | 부동산 자체 수익성 평가 | 투자 효율성 및 수익률 비교 |
투자자 입장에서는? | “건물 자체 성적표” | “내 돈 얼마나 잘 굴러가고 있나?” |
자기자본수익률 (ROE, Return on Equity)
"내 돈으로 얼마나 벌었는가?"
ROE는 내가 실제로 투자한 금액(자기자본)을 기준으로 얼마의 수익을 냈는지를 보여주는 지표예요.
대출을 활용하는 '레버리지 투자'에서는 ROE가 정말 중요해요.
왜냐하면 건물 전체 수익보다 내 돈 기준 수익이 훨씬 현실적이니까요.
같은 건물이라도 투자 방식이 다르면 ROE는 완전히 달라질 수 있어요.
자기자본수익률 (ROE) 계산 공식
ROE (%) = (연간 순수익 ÷ 자기자본) × 100
⨀ 예시
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연간 임대수익: 1,800만 원
•
운영비용: 600만 원
•
이자비용: 500만 원
•
→ 세전 순수익: 700만 원
•
총 매입가 + 부대비용: 3억 원
•
대출금: 2억 원
•
→ 자기자본: 1억 원
•
ROE = (700 ÷ 10,000) × 100 = 7%
계산 구성 요소
1. 연간 순수익:
→ 보통 세후 현금 흐름 또는 세전 순수익을 기준으로 함
(NOI – 대출이자 – 세금 등 포함 여부에 따라 다름)
2. 자인 자본:
→ 총 투자금 – 대출금
(내가 실제로 꺼낸 돈)
∷ 총 투자금의 부동산 매입 비용은 단순한 매매가만이 아니라 취득세, 중개 수수료, 등기비용, 리모델링 비용 등 초기 투자비용 전부를 포함해야 정확합니다.
체크 포인트
•
ROE는 '내 자본이 얼마나 효율적으로 운용되었는가'를 보여주는 지표예요.
•
같은 수익이라도 적은 자기자본으로 투자했다면 ROE는 더 높게 나와요.
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대출을 많이 쓰면 레버리지 효과로 ROE가 커지지만, 이자 부담이 크면 순수익이 줄어 ROE도 낮아질 수 있어요.
•
투자 방식(현금 vs 대출)에 따라 투자 효율이 크게 달라지므로 비교 평가에 유용해요.
•
수익형 부동산의 실제 전략 수립과 투자 판단의 핵심 지표로 사용돼요.
내부 수익률 (IRR, Internal Rate of Return)
"이 투자, 연평균으로 몇 % 벌 수 있을까?"
IRR은 장기 투자에서 수익을 전체적으로 평가할 수 있는 지표예요.
단순 연 수익률이 아니라, 투자기간 전체의 모든 현금 흐름을 종합해서 '연평균 수익률'로 계산하는 방식이죠.
초기 투자금 → 중간 수익 → 최종 매각 수익까지 모두 고려해요.
그래서 프로젝트 투자, 장기 보유형 자산에는 IRR이 가장 현실적인 수익률 평가 기준이에요.
내부 수익률 (IRR) 계산 공식
→ 이걸 수치적으로 풀면 IRR은 ‘현재 가치의 합 = 투자금’이 되도록 만드는 할인율.
⨀ 예시
•
초기 투자: 1억 원
•
1년 후 현금 흐름: 3,000만 원
•
2년 후: 3,000만 원
•
3년 후: 3,000만 원
•
4년 후: 3,000만 원
•
5년 후: 3,000만 원 + 원금 1억 회수
→ 엑셀이나 금융 계산기로 이 현금 흐름 넣으면
→ IRR ≈ 16.5% (이 정도 수익률이라는 뜻)
계산 구성 요소
•
수학적으로는 복잡한 방정식.
•
그래서 엑셀이나 투자 소프트웨어로 계산하는 경우가 대부분.
•
엑셀에서는 =IRR() 함수를 사용해 간단하게 구할 수 있음.
체크 포인트
•
단순 평균 수익률이 아니며, 미래 현금 흐름의 시점을 고려해 정밀하게 계산돼요.
•
목표 수익률보다 IRR이 높으면 매력적인 투자로 판단할 수 있어요.
•
너무 높은 IRR은 리스크 또는 과도한 예측일 가능성도 있으니 주의해야 해요.
•
NPV(순현재가치)와 함께 봐야 투자 가치의 현실성을 더 잘 판단할 수 있어요.
•
특히 개발형 부동산, 리츠, 펀드, 중장기 투자에 필수적인 지표예요.
지표 하나만 보면 잘못된 판단을 할 수도 있어요.예를 들어 Gross Yield만 보고 “오, 수익률 7%네!” 하고 샀는데,
막상 Net Yield는 3%도 안 되면 실망이 크겠죠.그래서 중요한 건, 다섯 가지 지표를 함께 보는 눈을 갖는 거예요.
지표 | 보는 관점 |
Gross Yield | 겉으로 보이는 수익 |
Net Yield | 실제 손에 남는 수익 |
NOI | 건물 자체의 수익성 |
ROE | 내 돈 기준의 수익률 |
IRR | 전체 투자 흐름에서의 연복리 수익률 |
엘토스/LTOS 코멘트
투자의 정답은 숫자에 있지 않습니다. 지금 필요한 건, 지표를 읽는 전략입니다.
현명한 투자자는 수익률보다 수익률을 해석하는 기준을 먼저 봅니다.
모든 수익률이 같은 의미는 아닙니다. 지금, 당신의 투자에 맞는 지표부터 다시 골라야 할 때입니다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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