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부동산 투자, 수익형 부동산 수익률 계산할 때 꼭 알아야 할 4가지 포인트
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부동산 투자, 다들 수익률 따지면서 시작하죠. 그런데… 과연 우리가 보고 있는 수익률이 진짜 수익률일까요?
겉으로 보이는 연간 임대수익률(Gross Yield)만 믿고 투자했다가 막상 공실 생기고, 세금 나가고, 이자 갚다 보면 지갑이 비어가는 기분 느껴본 분들 많을 거예요.
오늘은 부동산 수익률을 볼 때 꼭 체크해야 할 겉모습(Gross Yield), 진짜 지갑 사정(Net Yield), 내 돈의 효율(ROE), 종합 성적표(IRR) 이렇게 4가지 관점을 나눠서 알려드릴게요.
이걸 알고 투자하면, 수익은 숫자보다 더 정확하게 보입니다.
부동산 투자한다고 하면, 가장 먼저 묻는 질문이 있죠. “수익률 몇 퍼 나와요?”
하지만 이 질문, 반은 맞고 반은 틀렸어요. 왜냐면 수익률도 어떤 기준으로 계산하느냐에 따라 완전히 다른 숫자가 나오거든요.
그냥 보여주는 수익률만 보고 덜컥 투자했다가, 관리비, 공실, 세금, 이자에 치이고 나서야 “이게 아닌데…” 싶은 순간이 꼭 옵니다. 그래서, 오늘은 진짜 수익률을 보는 법.
수익률의 얼굴을 벗겨내는 네 가지 키워드, 같이 살펴볼게요.
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Gross Yield (연간 임대수익률) = 겉모습 
가장 일반적인 수익률
월세 × 12 ÷ 매입가 × 100
∷ 예쁘게 포장된 숫자. 매물 홍보할 때 가장 많이 쓰이는 지표.
∷ 문제는?
⨀ 세금, 수리비, 공실, 관리비는 다 빠진 거라 실제 수익과 다를 수 있어요.
⨀ ‘5% 수익률!’만 보고 들어갔다가, 정작 3%도 안 나오는 경우 허다하죠.
Net Yield (순수익률) = 진짜 내 지갑 사정
실제로 내 통장에 찍히는 수익 기준
임대수익 – 비용(세금, 공실, 수리비 등) ÷ 총 매입비용 × 100
∷ 이게 진짜 ‘실질 수익률’입니다.
∷ 왜 중요하냐면?
⨀ Gross Yield보다 1~2% 낮은 게 일반적
⨀ 임대관리 잘하는 사람은 여기서 수익률을 끌어올립니다.
⨀ 나도 모르게 새는 돈이 뭔지 보여주는 ‘지갑 거울’ 같은 느낌이에요.
ROE (자기자본수익률) = 내 돈의 효율
대출 써서 투자했다면 반드시 봐야 하는 지표, 내가 실제 넣은 돈 대비 얼마나 벌었는지 보는 계산법
공식은: (순수익 ÷ 자기자본) × 100
∷ 이게 진짜 ‘실질 수익률’입니다.
∷ 핵심은?
⨀ 레버리지를 잘 쓰면 ROE는 크게 올라갑니다.
⨀ 똑같은 집에 투자해도, 자기자본만 달라도 수익률은 완전 다르게 나오죠.
⨀ 투자 고수들이 레버리지에 집착하는 이유, 여기 있어요.
IRR (총투자수익률) = 종합 성적표
IRR은 투자 기간 전체의 현금 흐름을 반영해서 연평균 수익률을 계산해주는 도구
∷ 진짜 중요한 건 시간이에요
∷ 예를 들면
⨀ 매입 – 운영 – 임대수익 – 매각까지 전 과정 수익 계산
⨀ Excel에서 IRR 함수 한 번 돌려보면, 내 투자 성적이 나옵니다.
∷ 전문가들이 IRR을 강조하는 이유?
⨀ 단기 수익에 속지 않기 위해서.
⨀ 시간이 흐른 후에도 내 돈이 얼마나 일했는지 보여주거든요.
투자는 숫자 게임이 맞지만, 그 숫자를 어떻게 해석하느냐는 전혀 다른 문제입니다.
이 네 가지를 동시에 보고 판단할 수 있어야 진짜 부동산 투자라고 할 수 있어요.
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Gross Yield는 겉모습, Net Yield는 지갑 사정, ROE는 내 자금의 효율, IRR은 시간까지 보는 종합 수익률. 부동산 투자에서 꼭 알아야 할 수익률 4대 요소를 한눈에 정리합니다.
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