소개
경제, 부동산
정책, 도시 및 개발 계획
참고 스크랩
1세대 다물권자 입주권 분쟁과 현금청산 문제
한 줄 요약
2023년 대법원 판례로 1세대 다물권자는 입주권 1개만 인정되며, 이혼·성인자녀 세대분리 외엔 현금청산 위험이 크므로 특약 문구 삽입 등 실무적 대응이 필수입니다.
핵심 요약 (2023년 6월 대법원 판례 기준)
•
1세대 다물권자는 입주권 1개만 인정
→ 동일 세대 내 여러 명이 주택을 나누어 보유해도 입주권은 1개
→ 단, 이혼·성인자녀 세대분리 시에만 각자 입주권 가능
•
분양권 없이 현금청산 위험
→ 입주권 미부여 시, 시세보다 낮은 감정가 보상 발생 가능
→ 재개발: 감정평가 + 토지보상법 적용
→ 재건축: 시세 반영 일부 가능
•
중개사·매수자 리스크 급증
→ 판례 이후 매수자 보호 위해 계약서에 특약 조항 삽입 필수
→ 설명의무 위반 시, 중개사 손해배상 책임 발생 가능
•
권리 검증 실무 팁
◦
조합원 자격 여부: 등기부, 등본, 조합 규정 확인
◦
관리처분인가 여부에 따라 입주권 인정 달라질 수 있음
◦
형식적 세대분리 불인정 (실제 전입·독립 생계 요건 충족해야 함)
대법원 판례 요지 및 해석 변화
구분 | 변경 전 관행 | 2023년 6월 판례 이후 |
1인 다물권자 | 1입주권(공유/청산) | 동일 |
1세대 다물권자 | 세대분리·분리매각시 개별 입주권 인정 | 1세대 1입주권 원칙 적용 |
예외 | 이혼, 성인자녀 세대분리 | 동일 (실제 세대분리 조건 필요) |
•
적용 법령: 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 2호·3호 (중첩 적용)
•
핵심 판례:
◦
2023.6 서초신동아 사례
◦
[2022도56586] 부부 각자 물건 보유 → 각각 매수해도 “1세대 1조합원 원칙”
•
판례 효과:
◦
동일 세대 내 복수 주택 소유 시 입주권 1개만 부여, 단, 이혼·성인 자녀 분리 세대만 예외 인정
다물권자 개념 및 주요 해석
구분 | 정의 | 입주권 가능 여부 |
1인 다물권자 | 동일인이 복수 물건 보유 | X (공유지분·현금청산) |
1세대 다물권자 | 가족 각자가 물건 보유 | X (2023년 판례 이후 변경) |
예외 세대 | 이혼 또는 성인 자녀 분리 | O (단, 실질적 세대 분리 충족 시) |
•
다물권자(Multiple-property holder):
조합원 자격은 1세대 내 1인만 가능하며, 세대별·명의별로 분산해도 입주권 증식 불가
•
도정법 제39조: “여러 명이 1세대에 속할 경우, 1인을 조합원으로 본다.”
현금청산 기준 및 실무 리스크
구분 | 적용 기준 | 시세 반영 여부 |
재개발 | 감정평가 + 토지보상법 | X (개발이익 미반영) |
재건축 | 시세기준 감정평가 | O (프리미엄 일부 포함) |
•
관리처분인가 전 매입자는 판례 적용 가능성 높음
•
관리처분인가 후라도 조합이 입주권 여부 재검토 가능
계약시 리스크 및 대응
•
리스크 요약:
◦
착오에 의한 계약 → 계약 해제 및 대금 반환
◦
손해배상청구 → 매도인/중개사 책임 가능
•
계약서 특약 문구 예시
◦
‘본 계약은 매수인이 분양권을 취득할 수 있다는 전제하에 체결된 것이며, 분양권이 나오지 않을 경우 본 계약은 자동 해제되며, 매도인은 매매대금 전액을 반환하고, 이에 더하여 매매대금의 10%를 위약금으로 지급한다.’
◦
입주권 미출시 특약은 거래 시 리스크 분산 필수사항
◦
반드시 매수·매도자 간 합의로 서면 명시 필요
실무 활용 팁
항목 | 실무 체크포인트 |
조합원 자격 여부 | 등기부·등본·조합 규정 확인 |
계약 특약 삽입 | 분양권 불발시 해제 조항 포함 |
중개사 대응 | 설명·고지의무 위반 시 손해배상 가능 |
데이터 검증 | 등기일, 관리처분인가일, 세대구성 정보 필요 |
*** 법령 및 데이터 출처
•
대법원 2023.6 판례, 2022도56586
•
법제처 유권해석, 국토교통부 가이드라인
재개발,재건축-다물권자
엘토스/LTOS 코멘트
“입주권 매수했는데 현금청산? 사전에 막을 수 있었습니다.”
“당신의 입주권, 지켜드릴 전문가가 필요합니다.”
“단 한 번의 상담으로 수억을 지킬 수 있습니다.”
** 엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만들었습니다.
아파트 및 주거용 부동산 투자
생각
서비스&솔루션
SNS
커뮤니티
공인중개사사무소 만상
주소: 서울특별시 서초구 반포대로114, 1006호(서초동, 서초 S.R Tower)
대표: 한영실
상담 모바일: 010-6233-8074
엘토스 부동산 건축 컨설팅
주소: 강남구 테헤란로 145
대표: 장지훈
상담 모바일: 010-5772-6000
대표 번호: 02-529-8040 / 이메일: wish0816@gmail.com / 홈페이지:
