출연: 도미부동산 김재경 소장 주제: 2023년 6월 대법원 판례로 인해 1세대 다물권자 입주권 인정기준이 뒤집힘 핵심 키워드: 1세대 다물권자, 입주권(분양 자격), 도시정비법, 대법원 판례, 현금청산 요약
항목 | 내용 |
이슈 요약 | 1세대 다물권자의 입주권 인정 여부가 2023년 6월 대법원 판례로 인해 완전히 뒤바뀜. 기존에는 입주권 여러 개 인정되던 상황이 1개만 인정되는 것으로 판결. |
기존 해석 | 1세대 내 아버지·어머니·자녀가 각각 주택을 보유하면, 각각 독립된 입주권 인정 가능. (세대 분리 or 제3자 매매 시) |
대법원 판례 변화 | 도시정비법 제39조 1항 2호·3호 중첩 해석 → 1세대 다물권자도 대표 1인만 입주권 인정 |
법적 근거 변화 | - 기존: 법제처 해석, 하급심(고법) 판례- 변경: 대법원 전원합의체 판결 → 판례 법원으로 확정됨 |
실무 영향 | - 매수자: 입주권 대신 청산 대상자가 되는 상황 다수 발생- 중개사: 물권의 입주권 여부에 대한 검토 의무 강화- 조합: 관리처분계획 수립 시 자격 검토 철저 요구 |
현금청산 방식 | - 재건축: 시세 감정 평가- 재개발: 공익사업법 따라 개발이익 제외한 수용 감정 |
본문 주요 개념 정리
1. 입주권 vs 분양권
구분 | 설명 |
입주권 | 재개발·재건축 조합원에게 부여되는 분양 자격 (조합원 분양권) |
분양권 | 일반 분양자에게 청약 통해 제공되는 권리 |
※ 도시정비법에는 "입주권"이란 용어는 없고, **"분양 자격"**이 정식 용어임
2. 2023년 대법원 판례 정리
항목 | 내용 |
판례 일자 | 2023년 6월 29일 |
핵심 내용 | 1세대 내 수인의 토지등 소유자가 조합설립인가 이후 물권을 소유할 경우, 대표 1인만 조합원 인정 |
적용 조문 | 도시정비법 제39조 제1항 제2호, 제3호 중첩 적용 |
기존 해석과 차이점 | 1세대 다물권자도 입주권 1개만 인정 → 제3자에게 각각 매각해도 개별 입주권 인정 안 됨 |
실무자 대응방안
대상 | 대응 방안 |
매수자 | - 계약 취소 청구 (착오에 의한 계약 취소)- 매도자/중개사에 대한 손해배상 가능성 검토 |
중개사 | - 입주권 여부 사전 검토 필수- 대법 판례 인지 후 거래 시 책임 발생 가능 |
조합 | - 관리처분계획 시 조합원 자격 철저 검토- 부동산원 승인 시 청산자 포함 여부 확인 중요 |
법률 대응 | - 계약 무효 or 손해배상은 고의성 여부에 따라 달라짐- 법령 개정 없이 판례 뒤집기 현실상 어려움 |
주요 법령 요약
법령명 | 주요 내용 |
도시 및 주거환경정비법 제39조 | 1세대 다물권자도 대표 1인만 조합원으로 간주. 단, 성인 자녀의 세대 분리나 이혼 시에는 입주권 각자 인정 가능 |
도정법 제76조 | 1세대 또는 1인이 2개 이상 토지 소유 시, 1주택만 공급 원칙 |
공익사업법(토지보상법) | 재개발 청산자 감정은 시세 반영 안됨, 개발이익 제외 |
결론
•
1세대 다물권자의 개별 입주권 인정은 더 이상 가능하지 않음 (단, 이혼·성인 자녀 세대 분리 제외)
•
해당 판결은 입법이 아닌 판례로 굳어진 법 해석이므로 실무상 강력하게 적용됨
•
매수자는 반드시 입주권 자격 여부를 등기부, 조합 확인, 조례 기반으로 분석 후 판단
•
중개사는 법률적 책임 대상이 될 수 있으므로 업데이트된 판례 숙지 필수
참고자료
•
2023.06.29 대법원 판례 (서초 신동아) - (대법원 2023다219452)
•
도시 및 주거환경정비법 제39조 - 입주권 자격 기준
•
공익사업법 - 청산감정 기준
FAQ
Q1. 1세대 내 성인 자녀가 세대 분리 후 매도했다면?
입주권 인정 가능. 단, 조합설립인가 이후에 세대 분리된 사실 입증 필요Q2. 청산자로 지정되었을 경우 손해배상 가능한가?
매도자 또는 중개사에 사기·기망 또는 과실이 입증될 경우 가능성 있음. 대부분은 계약 취소 통한 원금 회복 정도 가능Q3. 관리처분 인가 전후에 따라 입주권 영향이 달라질까?
관리처분 인가 이후라면 대부분 입주권 인정. 그러나 조합·부동산원이 정정 가능성 있음