요약
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주제: 다물권자에게서 매입한 재개발·재건축 부동산의 분양권 미지급 및 현금청산 가능성과 계약서 특약 기재 방법
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핵심 포인트:
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「도시 및 주거환경정비법」에 따라 1세대·공유자·다물권자는 1인의 조합원으로 간주됨
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대법원 판례에 따라 분양권은 1세대 1인에게만 지급되며, 나머지는 현금청산
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실무상 계약서에 '분양권 미지급 시 계약 해제 및 손해배상' 특약을 반드시 기재해야 함
목차
1.
관련 법령 요지
2.
대법원 판례 2건 해설
3.
실무상 주의점 및 계약서 특약 문구
4.
결론 및 실무 팁
5.
FAQ
1. 관련 법령 요지
항목 | 법령 내용 |
조합원 자격 | 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 |
① 공유자 | 공유자는 대표 1인만 조합원으로 본다 |
② 1세대 | 배우자·직계비속 등 동일 세대는 1세대로 보고 1인만 조합원 인정 |
③ 다물권자 | 조합 설립인가 이후 1인의 소유자가 여러 명에게 양도한 경우도 1인만 조합원 |
분양 기준 | 제76조: 1세대 또는 1인이 여러 채 소유해도 1주택만 분양 가능 |
2. 대법원 판례 2건 해설
판례 1: 2020.7.24. 선고 (미공개 사건번호)
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사안:
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A가 재개발 구역 내 13개 필지를 조합 설립 인가 이후 12인에게 매각
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조합은 모두를 현금청산 대상자로 처리
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대법원 판단:
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조합 설립 인가 후 양수인들은 조합원 자격 없음, 1인에게만 분양권
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도시정비법 제39조·제76조 해석 상 투기 방지를 위한 입법 취지를 고려해야 함
판례 2: 2022도56586 (서울초동 재개발)
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사안:
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남편: 26개 / 아내: 14개 부동산 소유
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각자 매도하였고, 양수인들은 분양권 각각 주장
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대법원 판단:
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부부는 1세대로 보고, 전체 통틀어 분양권 1개만 가능
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제39조 제2호(세대 간 대표자 1인 인정) + 제3호(다물권자 양도 시 1인 간주) 동시 적용 가능
3. 실무상 특약 기재 예시
계약서 특약 문구 예시 (분양권 미지급 대비)본 계약은 본 건 부동산이 재개발(또는 재건축) 조합원 지위 및 분양권을 전제로 체결된 것으로,
분양권이 부여되지 않는 경우에는 계약을 자동 해제하며,
매도인은 매수인에게 계약금 및 잔금 등 기지급 대금 전액을 반환함과 동시에
총 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 지급한다.
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특약의 핵심 요건•
조합원 자격 및 분양권 전제 명시
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분양권 미부여 시 계약 해제 자동 발생
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손해배상액 또는 위약금 사전 명시
결론 및 실무 팁
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재개발·재건축 매입 시점이 조합 설립 인가 이후라면 반드시 매도인의 소유경위·1세대 여부·분할 매매 여부 확인 필수
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‘다물권자’(분할매도인)로부터 양수한 경우 분양권 부여는 원칙적으로 불가
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계약 체결 전 반드시 변호사 검토 및 조합 사무실 사전 질의 필요
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계약서 특약은 매수인의 권리 보장을 위한 최소한의 장치
FAQ
Q1. 조합 설립 인가 이전에 양수하면 분양권 인정되나요?
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가능성 있음. 하지만 인가일 이전인지 여부, 1세대 내 중복 보유 여부를 함께 따져야 합니다.Q2. 상가 또는 비주거용 부동산도 동일 적용되나요?
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상가는 별도 기준 존재 가능. 관리처분계획서 및 조합 규약 확인 필요.Q3. 세대 분리는 등본 기준인가요?
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아니요. 실질적 생활관계, 생계 공동 여부 등 행정 기준과 무관하게 법원은 '세대 구성 실체' 중심으로 판단합니다.
출처
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「도시 및 주거환경정비법」 제39조·제76조 (국토교통부, 2024)
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대법원 2020.7.24. 선고, 2022도56586 판결문 요지
