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2025 임대차보호법 우선변제권 총정리 | 상가·주택 보증금 보호
한 줄 요약
2025년 현재, 주택과 상가의 임대차 보호는 보호 요건·한도·순위가 완전히 다르게 적용되며, 대항력·확정일자·환산보증금 충족 여부가 핵심입니다.
핵심 요약
우선변제권이란?
임대차 종료 시 경매나 파산 상황에서 보증금을 다른 채권자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리
주택
•
보호 요건: 전입신고 + 입주 + 확정일자
•
서울 기준 한도
◦
최우선변제: 5,500만 원
◦
우선변제(환산보증금): 1억 6,500만 원
상가
•
보호 요건: 사업자등록 + 입주 + 확정일자
•
서울 기준 한도
◦
최우선변제: 5,500만 원
◦
우선변제(환산보증금): 6,500만 원
주의사항
•
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
•
확정일자 없으면 우선변제권 미보호, 단 최우선변제는 대항력만으로도 가능
•
대항력 발생 시점 = 전입신고일 or 사업자등록일
시행 정보
•
시행일: 2025년 3월 1일
•
근거법령: 주택·상가임대차보호법 및 대통령령 제35161호
임대차 계약, 아직도 그냥 ‘보증금만 잘 챙기면 되겠지?’라고 생각하시나요?
2025년 현재, 상가와 주택의 우선변제권은 전혀 다르게 작동합니다.
최우선변제권 vs 우선변제권, 보호 요건, 보증금 한도, 환산보증금 계산법까지 꼭 아셔야 할 내용만 모았습니다.
우선변제권이란?
우선변제권은 임차인이 경매·파산 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 단, 이 권리는 '상가'와 '주택'의 요건이 다릅니다.
구분 | 요건 | 보호 범위 |
최우선변제권 | 대항력만 있으면 OK | 일정 금액까지 1순위 보호 |
우선변제권 | 대항력 + 확정일자 + 보증금 요건 | 담보권자 다음 순위 보호 |
전입신고 & 사업자등록, 어디서 어떻게 하나요?
우선변제권 보호 요건에서 가장 기본은 ‘대항력’입니다. 이를 갖추기 위한 핵심 행위가 바로 [주택은 전입신고], [상가는 사업자등록]입니다.
[주택 임차인] 전입신고 방법
구분 | 내용 |
| 신고 기관 | 주소지 관할 주민센터(행정복지센터) 또는 정부24 홈페이지 |
| 신고 방법 | 오프라인 방문 / 온라인 전입신고 (공동인증서 필요) |
| 필요 서류 | - 임대차계약서 (사본 가능) |
신고 기한 | 이사 후 14일 이내 반드시 신고 (미이행 시 과태료 부과 가능) [상가 임차인] 사업자등록 신청 방법
구분 | 내용 |
| 신청 기관 | 관할 세무서 또는 국세청 홈택스(hometax.go.kr) |
| 신청 방법 | 오프라인 신청 / 홈택스 전자신청 (공동인증서 필요) |
| 필요 서류 | - 임대차계약서 |
처리 소요 | 보통 3일 이내 사업자등록번호 발급 완료 사업자등록을 완료한 뒤 발급되는 사업자등록증의 발급일이상가 임차인의 ‘대항력 발생일’로 적용됩니다.
즉, 신청이 늦어질수록 권리순위가 밀릴 수 있습니다!
정리하자면,•
주택 임차인은 전입신고 + 점유 → 대항력
•
상가 임차인은 사업자등록 + 점유 → 대항력
•
이후 확정일자를 받아야 우선변제권이 완성됩니다.
2025년 개정 포인트 요약
항목 | 2022년 기준 | 2025년 기준 | 변화 |
상가 환산보증금 한도 | 5,000만 원 | 6,500만 원 | ↑ 확대 |
주택 최우선변제 상한 | 3,400만 원 | 5,500만 원 | ↑ 확대 |
주택 우선변제 보증금 한도 | 1억 3,000만 원 | 1억 6,500만 원 | ↑ 확대 |
시행일 | 2022.01.04 | 2025.03.01 | 대통령령 35161호 |
2025년 기준 보증금 보호 한도
상가
지역 | 최우선변제 한도 | 우선변제 보증금 한도 | 환산보증금 한도 |
서울 | 5,500만 원 | 1억 6,500만 원 | 6,500만 원 |
과밀억제권역 등 수도권 | 4,800만 원 | 1억 4,500만 원 | 5,500만 원 |
광역시·중소도시 | 2,800만 원 | 8,500만 원 | 3,800만 원 |
그 외 지역 | 2,500만 원 | 7,500만 원 | 3,000만 원 |
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 예를 들어, 보증금 2,000만 원에 월세 150만 원이라면?
2,000만 원 + (150만 원 × 100) = 17,000만 원
이 환산보증금이 지역별 한도를 초과하면 우선변제권에서 제외됩니다.
단, 최우선변제는 여전히 보호 가능!
주택
지역 | 최우선변제 한도 | 우선변제 보증금 한도 |
서울 | 5,500만 원 | 1억 6,500만 원 |
수도권 기타 | 4,800만 원 | 1억 4,500만 원 |
지방 도시 | 2,800만 원 | 8,500만 원 |
읍면 지역 | 2,500만 원 | 7,500만 원 |
경매 시 배당 순서
•
경매비용, 체납세금 등
•
소액임차인의 최우선변제금 (확정일자 없어도 가능)
•
저당권 등 선순위 담보권자
•
확정일자 있는 임차보증금 (우선변제)
•
후순위 담보권 및 일반채권자
•
최우선변제액은 언제나 1순위로 보호됩니다.
*** 참고 법령 및 출처
•
「상가건물 임대차보호법」 제5조, 제14조 및 시행령 제6·7조
•
「주택임대차보호법 시행령」 제10조, 제11조
•
대통령령 제35161·35162호 (2025년 3월 시행)
•
국가법령정보센터
FQA
Q. 환산보증금 8억이면 보호 안 되나요?
A. 우선변제권은 상실되지만 **최우선변제(최대 5,500만 원)**는 보호됩니다.
Q. 확정일자 놓쳤는데 괜찮나요?
A. 대항력만 확보했다면 최우선변제는 가능.
Q. 상가 임차인이 여러 명이면?
A. 시가의 절반 범위 내에서 비례 배당됩니다.
Q. 확정일자 없이도 보증금 보호가 되나요?
A. 대항력만 확보했다면 ‘최우선변제권’은 가능하지만, 전체 보증금 보호(‘우선변제권’)는 불가능합니다.
Q. 확정일자 신청은 어디서 하나요?
A. 주택은 주민센터 / 정부24, 상가는 세무서 / 홈택스에서 신청 가능하며, 임대차계약서 원본 필요
엘토스/LTOS 코멘트
"권리는 알 때부터 보호됩니다."
임대차보호법은 지켜주는 법이 아니라 지킬 줄 알아야 작동하는 법입니다.
엘토스는 복잡한 법적 권리를 쉬운 언어와 정확한 절차로 전달합니다.
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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