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서울시가 제안하는 정비 방식, 모아타운과 모아주택 완전 정리
모아타운과 모아주택은 서울시가 제시하는 새로운 도시정비 패러다임의 핵심 축입니다.
이제는 속도보다는 균형과 공존, 크기보다는 참여와 유연성이 중요한 시대입니다. 이 제도는 개발업자만을 위한 정비 방식이 아닙니다.
그 동네에 오래 살아온 주민들, 소형 주택을 소유한 개인, 도시재생에 관심 있는 건축가와 디자이너들까지 모두가 함께 참여할 수 있는 열린 플랫폼입니다. 앞으로 이 제도가 성공적으로 자리 잡기 위해서는, 단순한 제도적 지원을 넘어서 주민 참여와 공공의 진정성 있는 소통, 그리고 건축과 도시계획 전문가들의 창의적인 해석이 필요할 것입니다.
모아주택, 모아타운 정책 배경에 대한 이해 
서울을 걷다 보면 의외로 오래된 저층 주택이 여전히 많은 걸 느끼게 됩니다. 그냥 시간이 좀 지난 정도가 아니라, "여기서 계속 살아도 괜찮을까?" 싶은 동네도 꽤 있죠.
건물은 지은 지 30년이 넘었고, 배관이나 전기 설비는 낡았으며, 단열도 엉망입니다. 골목은 좁아서 주차는 어렵고, 소방차나 구급차가 들어가긴커녕 차 한 대 빠져나가기도 힘든 구조예요. 문제는 단순히 건물만 낡은 게 아니라는 겁니다. 주변에 유치원이나 공원, 경로당 같은 생활 편의시설도 부족하고, 역세권이라고 해도 골목 구조가 뒤엉켜 있어 교통 접근도 불편한 경우가 많죠. 이런 상황이다 보니, 당연히 정비가 필요하다는 얘기가 나옵니다. 하지만 막상 개발을 추진하려고 하면 현실은 녹록지 않습니다. 대규모 재개발은 사업 자체가 복잡하고, 절차도 길고, 주민들 간의 이해관계도 얽혀 있어서 10년, 20년이 걸려도 쉽사리 결론이 나지 않는 경우가 허다하죠. 반대로 소규모 정비사업은 추진이 빠르긴 한데, 도시 전체를 체계적으로 바꾸기엔 한계가 뚜렷합니다. 주차장도, 공원도, 도로도 확장하기 어려우니까요. 그래서 등장한 게 바로 ‘모아주택’과 ‘모아타운’이라는 개념입니다.
모아주택은 혼자 개발하기 어려운 필지들을 이웃끼리 힘을 합쳐서 함께 개발하는 방식이고, 이게 모이면 지역 단위의 생활권으로 정비되는 게 바로 모아타운이에요. 주민이 주도적으로 개발에 참여하고, 행정은 도로, 공원, 주차장 같은 기반시설을 지원해주는 구조죠. 이 방식의 가장 큰 장점은, 기존 주민이 밀려나지 않고도, 동네를 새롭게 만들 수 있다는 점이에요. 게다가 일부는 공공분양이나 임대주택으로 공급할 수 있어서 비싸지 않은 집도 새롭게 만들어질 수 있는 구조이기도 하고요.
여기서 한 가지 더 중요한 게 있습니다. 서울은 지금, 인구 구조 자체가 완전히 바뀌고 있다는 사실이에요.
2023년 기준으로, 서울의 1인가구는 전체의 34%, 2인가구까지 합치면 전체의 60% 이상이 '소가구'예요. 하지만 아직도 공급되는 주택은 대부분 3~4인 가구 기준이 많습니다. 이제는 공간도 작고, 구조는 효율적인, ‘실속 있는 주택’이 필요하다는 목소리가 높아지고 있어요. 단순히 작기만 한 집이 아니라, 수납과 동선이 잘 잡혀 있고, 나만의 라이프스타일을 담을 수 있는 유연한 공간이 필요하다는 거죠. 예전처럼 아파트만 짓는 시대는 끝났다고 봐야 해요. 오래된 동네를 활용해서, 지금의 생활 방식에 맞춘 주택을 적절한 가격에 공급할 수 있다면 서울의 주거 문제를 푸는 데 큰 역할을 할 수 있습니다. 결국, 서울의 노후 저층 주거지는 문제이자 동시에 기회입니다. 어떻게 접근하느냐에 따라 그 가치는 완전히 달라지죠. 크게 밀어붙이지 않더라도, 주민이 참여하고, 행정이 뒷받침하고, 지금 시대에 맞는 공간을 정직하게 기획할 수 있다면, 서울은 더 살기 좋은 도시로 바뀔 수 있다고 믿습니다.
서울시의 모아주택과 모아타운 정책은 말 그대로 "낱개로는 어려운 걸, 모아서 함께 해결하자"는 개념에서 출발했어요. 이 정책들이 시행되는 근본적인 이유는 크게 다음과 같은 문제들을 해결하기 위해서예요:
서울의 노후 저층 주거지 정비 필요성
서울 도심을 걷다 보면 생각보다 낡고 오래된 저층 주택이 꽤 많다는 걸 느끼게 돼요. 그냥 오래됐다는 걸 넘어, '이대로 살아도 되나?' 싶은 수준의 주거 환경도 많습니다. 대부분 지어진 지 20~30년이 훌쩍 넘었고, 관리도 어렵고, 생활 인프라도 형편없죠.
∷ 집만 낡은 게 아닙니다. 이런 동네들의 공통점은요…
⨀ 건물 구조가 위험해요. 내진 설계는커녕 배관, 전기, 단열까지 다 노후화.
⨀ 주차할 곳이 없어요. 차가 없던 시절 지은 집이라 주차장은 당연히 없죠. 골목에 차들이 다닥다닥. 소방차, 구급차 진입? 거의 불가능.
⨀ 생활 편의시설이 부족해요. 유치원, 공원, 경로당 같은 시설이 턱없이 모자라요. 애 키우기도 힘들고, 노인분들 계시기도 불편하죠.
⨀ 교통 접근성도 애매합니다. 역세권이라고 해도 골목 구조가 엉켜 있어 실제로는 불편해요.
∷ 서울 어디에 이런 곳이 있냐고요? 이런 지역들, 생각보다 많습니다.
⨀ 은평구 녹번동, 불광동 / 역세권인데 개발이 미뤄져서 노후한 곳이 많아요.
⨀ 동대문구 제기동, 용두동 / 도로가 좁아서 구조적으로 개선이 쉽지 않죠.
⨀ 성북구 장위동, 석관동 / 재개발 해제된 지역이 많아서 정비가 정체돼 있어요.
⨀ 관악구 신림동, 봉천동 / 원룸, 다세대 밀집 지역. 임대 위주라 관리도 어려운 구조예요.
∷ 문제 해결? 단순한 철거로는 부족합니다. 재개발만이 답일까요? 이제는 좀 더 유연하고 다양한 방식이 필요해요.
⨀ 가로주택정비사업처럼 소규모로 접근하는 정비 방식
⨀ 이제는 좀 더 유연하고 다양한 방식이 필요해요.
⨀ 스마트 소화전, 무인 주차 시스템 같은 생활형 인프라 도입
⨀ 전면 철거가 아닌, 점진적인 도시재생 모델, 주민과 상생하고, 도시 구조 자체를 개선하는 방향이 중요해요.
대규모 재개발은 어렵고, 소규모 정비는 비효율적
서울 도심 곳곳에 있는 노후 저층 주택지. 이곳을 어떻게 바꿔야 할까요? 사실 도시 정비는 두 가지 축 사이에서 늘 고민합니다.
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대규모 재개발: 확실한 변화는 있지만, 속도가 너무 느립니다.
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소규모 정비사업: 빠르게 움직일 수 있지만, 큰 그림을 그리기엔 한계가 있습니다.
이 두 방식은 모두 장점도 있지만, 치명적인 약점도 갖고 있죠.
∷ 대규모 재개발의 현실
⨀ ‘한 번에 확 바꾸자’는 생각은 언제나 매력적입니다. 넓은 구역을 통으로 개발하면, 인프라도 정비되고, 도시의 기능도 살아나니까요.
⨀ 하지만 문제는… 시간이 너무 오래 걸립니다. 조합 설립, 사업 인가, 보상, 설계, 시공… 단계가 너무 많아요. 그 사이에 시장 상황이 바뀌기도 하고, 주민 갈등으로 사업이 멈추는 경우도 많죠.
⨀ 사업성이 없으면 아예 못 합니다. 땅값은 높은데 용적률은 낮고, 건물은 낡았는데 세입자는 많고… 수익이 나지 않으면 민간 사업자가 나서지 않아요.
∷ 소규모 정비는 빠르지만, 힘이 약하다
⨀ 반면에 소규모 가로주택정비사업이나 소단위 리모델링은 빠르게 추진할 수 있다는 장점이 있습니다.
⨀ 인허가 절차가 간소화되고, 주민 동의 비율도 낮고, 비교적 빠른 사업 착수가 가능하죠. 하지만 이 방식도 한계가 명확합니다.
⨀ 인프라 확장이 어렵습니다. 한 필지나 두 필지 개발한다고 해서, 주차장, 도로, 공원 같은 기반시설이 생기진 않아요.
⨀ 도시계획적 일관성이 없습니다. 여기저기 쪼개진 개발은 결국 ‘누더기 도시’를 만들 수도 있어요.
∷ 그렇다면 해답은?
⨀ 이제는 대규모 vs 소규모라는 이분법을 넘어서야 할 때입니다.
⨀ 중규모 블록 단위 정비 모델
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대규모처럼 한 번에 모든 걸 바꾸진 않지만, 일정 단위를 묶어서 도시계획적으로 정비할 수 있는 모델이 필요합니다.
⨀ 공공 주도의 기반시설 선제 공급 + 민간 정비 연계
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도로, 주차장, 공원 등은 공공이 먼저 해결하고, 그 안에서 민간이 소규모 개발을 유도하면 효율성과 일관성을 동시에 잡을 수 있어요.
⨀ 정비사업과 도시재생의 하이브리드 모델
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개발이 가능한 곳은 밀도 있게, 보존할 가치는 남기고 리모델링으로 개선. 균형 있는 도시 변화가 가능한 방식입니다.
주민들이 자발적으로 참여하는 ‘작지만 강한’ 정비 방식
요즘 재개발 하려면 10년, 길게는 20년 걸립니다. 조합 설립, 동의율 확보, 인허가, 보상 문제까지... 중간에 멈추는 경우도 다반사예요.
그렇다고 한 필지, 두 필지만 정비하는 건 인프라 확장도 안 되고 도시계획적으로도 무의미하죠. 그래서 등장한 새로운 방법이 바로 이거예요.
∷ 모아주택 + 모아타운 = 현실 가능한 도시정비
⨀ 모아주택(Moa Housing)이란?
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한 개 필지로는 어려운 개발을, 여러 필지를 ‘모아서’ 개발하는 방식이에요.
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인접한 이웃 몇 명이 땅을 합쳐서 공동개발하면, 규모의 경제가 생기고, 설계 효율도 훨씬 높아져요. 작은 필지의 한계를 극복할 수 있는 현실적 대안이죠.
⨀ 모아타운(Moa Town)이란?
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모아주택이 모이면 모아타운이 됩니다. 즉, 동네 단위로 생활 인프라까지 같이 묶어 개발하는 방식이에요.
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주택만 짓는 게 아니라, 도로 정비, 주차장, 공원 같은 기반시설은 공공이 함께 지원해서 ‘살기 좋은 마을’을 만드는 게 핵심입니다.
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∷ 주민이 주인공입니다
⨀ 이 방식의 가장 큰 특징은 “주민이 주도한다”는 거예요.
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더 이상 대형 시행사가 모든 걸 결정하지 않아요. 이웃과 함께 뜻을 모아 직접 사업을 추진할 수 있어요. 내 집이 어떻게 바뀔지 내가 직접 결정할 수 있는 구조죠.
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그리고 서울시는 이런 주민 주도의 모아주택·모아타운에 대해 도로, 소방, 주차 등 인프라를 행정이 적극 지원하고 있어요. 즉, ‘주민이 자율적으로 기획하고, 행정이 뒷받침하는 구조’입니다.
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∷ 실제로 어떤 모습일까요?
⨀ 여러 필지를 통합해 공동주택을 짓되, 소규모로 나눠 건축
⨀ 여러 필지를 통합해 공동주택을 짓되, 소규모로 나눠 건축
⨀ 기존 골목길은 정비하고, 공용 마당이나 공유 공간도 설계
⨀ 차 없는 거리, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등을 동네 중심으로 배치
이런 식으로 하향식(top-down)이 아닌 상향식(bottom-up) 도시 정비가 가능해집니다. 그리고 이게 바로 ‘작지만 강한 정비’의 진짜 매력이죠.
모아주택은 일정 규모 이상 필지를 모아서 공동개발하는 방식이고, 모아타운은 이 모아주택을 지역 단위로 묶어 하나의 생활권으로 조성하는 거예요. 주민들이 자발적으로 참여해서 함께 건축하고, 인프라(도로, 공원, 주차장 등)는 공공이 지원해요.
서민 주거 안정과 공급 확대
서울에서 집을 구하려는 서민들, 요즘 진짜 막막하죠. 전세도 너무 비싸고, 청약은 당첨되기 어렵고, 민간 분양은 말 그대로 ‘넘사벽’. 이런 상황에서 “어떻게 하면 적당한 가격에, 괜찮은 집을 공급할 수 있을까?”
답은 의외로 ‘노후된 동네’에서 찾을 수 있습니다.
∷ 오래된 동네, 잘만 활용하면 기회입니다
⨀ 서울 곳곳의 낡은 저층 주택 밀집 지역, 그냥 헐고 아파트 짓는 것만이 정답은 아니에요.
⨀ ‘적당한 규모로 리모델링하고, 재정비해서, 공공이 일정 부분 지원해주는 방식’**을 택하면 아래 두 가지를 동시에 잡을 수 있습니다
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기존 주민이 떠밀려 나가지 않게 하고 (젠트리피케이션 방지)
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새로 공급되는 집도 비싸지 않게 공급할 수 있다는 것!
∷ 젠트리피케이션 없이, 집도 늘리는 방법
⨀ 이 방식은 이런 구조예요:
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기존의 낡은 단독·다세대 주택들을 묶어서 모아주택/모아타운 방식으로 개발을 하되, 기반 시설(도로, 주차장, 공원 등)은 공공이 지원합니다.
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그리고 새로 생기는 집 중 일부는 공공분양·공공임대로 공급하는 거죠.
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이렇게 하면…원래 살던 주민은 그대로 남아 있을 수 있고, 새로 들어오는 사람도 합리적인 가격에 입주할 수 있어요. 그리고 전체 동네는 깔끔하게, 살기 좋게 정비되는 구조!
∷ 집값이 '합리적'이란 말의 의미
⨀ 공공이 일부 비용(예: 기반시설, 설계 인센티브 등)을 보조해주면 민간도 비용 부담을 줄이고, 분양가를 낮출 여지가 생깁니다.
⨀ 게다가 대형 아파트처럼 마케팅 비용, 고급 옵션, 모델하우스 등 ‘비필수 요소’에 들어가는 비용을 줄이면 진짜 필요한 사람들에게 딱 맞는 ‘실속형 주택’ 공급이 가능해집니다.
⨀ 이건 단순한 정책이 아니라,‘어떻게 지을 것인가’, ‘누구를 위해 지을 것인가’에 대한 철학의 문제죠.
1~2인 가구 증가, 다양한 주거 수요 반영
한 집에 부모, 아이 둘… 이제 이런 그림은 ‘일반적인’ 가정이 아닙니다. 서울시는 이미 2023년 기준으로 전체 가구 중 1인가구가 약 34%, 2인가구가 약 28%를 차지했어요. 즉, 전체 가구의 60% 이상이 1~2인 가구라는 뜻이죠.
그런데 문제는… 아직도 공급되는 주택은 3~4인 중심의 구조가 많다는 것. 작은 가구에 딱 맞는 실용적인 주택은 공급이 부족하다는 점입니다.
∷ 1~2인 가구가 원한다고 해서 무조건 작기만 한 집이 정답은 아니에요. 이들이 원하는 건 이런 거예요:
⨀ 혼자서도 여유롭게 살 수 있는 구조
⨀ 수납과 동선이 잘 설계된 스마트한 공간
⨀ 커뮤니티는 유연하게, 프라이버시는 철저하게 라이프스타일 맞춤형 구조: 워케이션, 반려동물, 취미공간 등
⨀ 즉, 면적이 아닌 ‘질’ 중심의 설계와 공간 기획이 필요합니다.
∷ 이런 주택이 왜 필요한가요?
⨀ 서울의 노후 주택지나 저층 밀집 지역은 바로 이 1~2인 가구 수요를 반영한 ‘신개념 주거지’로 재해석될 수 있어요.
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예전엔 3층짜리 다세대였던 집을 지금은 공유주택, 컴팩트형 공동주택으로 재탄생!
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예전엔 주차장도 없던 골목이 스마트 주차장과 공유 마당이 있는 ‘모아타운’으로 변화!
그리고 이런 방식은 대규모 철거 없이도 가능하고, 비교적 저렴한 가격으로 주택을 공급할 수 있습니다.
이미지 출처:
모아타운: 공공이 계획하는 동네 단위 정비 플랫폼
서울시가 야심차게 추진 중인 ‘모아타운’ 제도, 들어보셨나요? 10만㎡ 미만의 노후 주거지에 활력을 불어넣는 이 시스템은 단순한 건축을 넘어 도시 전반의 환경을 개선하는 것이 핵심이에요. 도로, 공원, 주차장까지 아우르는 통합 정비계획이 가능해졌고, 공공이 기획하고 민간이 실행하는 안정적인 구조를 갖췄답니다. 기존의 조각조각 개발 방식에서 벗어나 도시 전체의 풍경과 기능을 고려한 혁신적인 방식이죠. 주민 공청회, 기반시설 투자 등 공공의 역할도 강화되면서 주민 참여와 신뢰도 더욱 커지고 있어요. 이젠 단순한 재개발이 아니라, 사람 중심의 도시를 만드는 새로운 정비 패러다임이 시작되고 있어요.
혹시 ‘모아타운’이라는 말, 들어보신 적 있으세요?
서울시가 직접 지정하고 관리하는 이 소규모 정비 플랫폼이 요즘 부쩍 주목받고 있어요. 주거지 노후화, 주차난, 도로 불편, 어두운 골목길… 다들 한 번쯤은 겪어보셨죠. 하지만 대규모 재개발은 어렵고, 개별 건물만 뜯어고치는 건 한계가 뚜렷한 상황. 바로 이 틈새를 파고든 게 ‘모아타운(Moa Town)’ 제도예요. 단순히 새 건물만 짓는 게 아니라, 도로부터 공원, 보행환경, 주차장까지 동네 전체를 아우르는 통합 정비가 가능해진 거죠.
게다가 서울시가 직접 기획·지원하고, 민간이 안정적으로 시행할 수 있게 판까지 깔아주는 구조라 신뢰도와 효율성도 챙겼다고 할 수 있어요. ‘모아타운’은 단순한 소규모 주택 정비사업이 아니에요. 서울시가 도시의 미래를 내다보고 만든 지속 가능한 도시 리뉴얼 플랫폼이에요. 주민 의견 반영, 공공 인프라 투자, 통합 정비계획까지 하나하나 디테일하게 설계된 시스템이라 신뢰할 수 있고, 기존 재개발의 한계를 넘어선다는 점에서 더욱 의미가 커요.
소규모 주거지, 기준을 충족해야 ‘모아타운’으로 지정 가능
∷ 선정 요건부터 확실히
⨀ 모아타운으로 지정되기 위해선 몇 가지 조건이 있어요. 일단 면적은 10만㎡ 미만이어야 하고요, 전체 건물 중 60% 이상이 ‘주거용’이어야 해요. 그리고 노후 주택 비율이 절반을 넘어야 하죠.
∷ 용도지역도 중요한 조건
⨀ 일반주거지역 1, 2종이나 준주거지역이어야 가능해요. 이건 주변 상권과 주거지의 조화를 고려한 조건이기도 하죠.
∷ 서울시가 직접 지정
⨀ 그냥 아무나 신청한다고 되는 게 아니에요. 서울시가 직접 판단하고 지정하는 구조라 신뢰성과 객관성이 뒷받침돼요.
기존 재개발의 한계를 극복한 ‘통합형 정비계획’
∷ 조각난 개발에서 벗어나
⨀ 기존엔 땅 한 필지 단위로 따로따로 개발되다 보니, 전체적인 조화는 기대하기 어려웠어요. 하지만 모아타운은 ‘통합 정비계획’을 세워 전체 지역을 아우르는 개발이 가능해졌어요.
∷ 도시 인프라까지 한 번에
⨀ 단지 안 아파트만 새로 짓는 게 아니라, 도로, 보도, 주차장, 공원 같은 도시 기반시설까지 같이 개선하는 게 핵심이에요.
∷ 도시 경관과 기능 모두 고려
⨀ 단순한 ‘재건축’이나 ‘재개발’이 아니라, 도시의 ‘얼굴’과 ‘기능’을 함께 업그레이드하는 게 목표예요.
공공과 민간의 협력 구조, 안정적 추진 가능
∷ 서울시가 기획자 역할 수행
⨀ 서울시가 주도적으로 정비계획을 수립하고, 주민 의견을 반영하는 공청회까지 열어요. 단순히 지시만 하는 게 아니라 소통이 핵심이에요.
∷ 기반시설 투자도 공공이 담당
⨀ 도로나 주차장 같은 인프라 개선은 서울시가 투자하니 민간 사업자는 본연의 건축과 개발에 집중할 수 있죠.
∷ 민간사업자의 참여 장벽 낮아짐
⨀ 불확실성을 줄이니 중소 시행사나 지역 기반 업체들도 부담 없이 참여할 수 있게 된 거예요.
주민 참여와 수요 맞춤형 정비로 신뢰도 UP
∷ 주민 의견 청취 필수
⨀ 일방적인 개발이 아니라, 주민들과 소통하며 의견을 수렴하는 구조가 마련돼 있어요. 실제 생활하는 사람들이 원하는 방향으로 흘러가야 진짜 성공이죠.
∷ 삶의 질 중심 접근
⨀ 단순히 외관만 번지르르한 게 아니라, 거주자의 ‘삶의 질’을 높이는 방향으로 설계되니 만족도가 높을 수밖에요.
∷ 분쟁 최소화 효과
⨀ 공공이 중간에서 가이드라인을 제시하니, 개발 갈등이나 불신도 줄어들어요. '분쟁 없는 정비사업', 정말 소중하죠.
미래 도시를 위한 지속 가능한 모델
∷ 기존 개발 방식의 전환점
⨀ 무조건 넓은 땅, 고밀도 개발만이 답은 아니죠. 모아타운은 ‘작지만 강한’ 개발의 좋은 예가 될 수 있어요.
∷ 도시 다양성 확보
⨀ 모아타운 덕분에 단일한 아파트 단지 중심의 도시 구조에서 벗어나, 다양한 주거 형태가 공존하는 도시로 나아갈 수 있어요.
∷ 지역 균형 발전 가능성
⨀ 낙후된 지역을 순차적으로 정비하면서 지역 간 격차를 줄이고, 도시 전체의 균형을 맞춰나갈 수 있어요.
모아주택: 주민이 자발적으로 모여 짓는 공동 주택개발
"이웃끼리 모이면 집도 다시 지을 수 있다?" 이건 서울시가 주도하는 대규모 개발이 아니라, 주민이 직접 나서서 만든 ‘작지만 빠른’ 주택 정비 방식이에요.
옆집 이웃들과 뜻을 모아 땅을 합치고, 다세대나 다가구주택으로 새롭게 짓는 방식이죠. 재건축 조합처럼 복잡하게 조합을 꾸리거나, 대형 건설사와 계약하지 않아도 가능해요. 최근에는 자율주택정비사업, 수평증축형 정비, 협력형 개발 등 다양한 세부 유형으로 나뉘면서 점점 더 현실적인 선택지로 떠오르고 있답니다. 가장 큰 매력은 단연 ‘속도’와 ‘갈등 최소화’. 10년 넘게 걸리는 재개발보다 훨씬 빠르고, 이웃끼리 협의해 진행되다 보니 소송이나 민원도 줄어드는 구조예요.
한두 채씩 흩어진 노후 주택을 땅부터 합치고, 다세대주택이나 협동주택 형태로 재건축하는 이 방식이, 요즘처럼 대규모 재개발이 어려운 시대엔 꽤 현실적인 대안으로 주목받고 있어요. 특히, 복잡한 조합 설립도 필요 없고, 절차도 비교적 간단하면서 빠르게 추진할 수 있다는 점이 큰 장점이에요. 주민이 중심이 되는 진짜 동네 중심 주택 정비. 모아주택은 말 그대로 “모아서 짓는 집”의 매력을 제대로 보여주고 있어요.
이웃과 함께하는 ‘작은 규모의 연대’
∷ 옆집과 뜻 모아 땅부터 합치기
⨀ 모아주택은 말 그대로 ‘모아 짓는 집’이에요. 나 혼자 하긴 어려운 주택 정비를, 옆집과 손잡고 함께 진행하는 방식이죠.
∷ 다세대·다가구로 재구성
⨀ 이렇게 합쳐진 부지는 보통 다세대나 다가구 주택으로 새롭게 지어져요. 한 필지당 한 채보다 더 많은 세대가 입주할 수 있어 효율성도 높아지죠.
∷ 땅 소유자 중심의 자발적 참여
⨀ 조합이나 시행사가 주도하는 게 아니라, 실제 땅 주인인 주민들끼리 협의해 만들어가는 것이 특징이에요.
복잡한 절차 없이 빠르게 추진 가능
∷ ‘행정 간소화’의 대표 사례
⨀ 일반적인 재개발은 수많은 절차와 행정 단계로 인해 10년 넘게 걸리는 경우가 많아요. 하지만 모아주택은 규모가 작고, 절차가 간단해서 빠르면 2~3년 안에 착공도 가능해요.
∷ 승인 절차도 단순화
⨀ 서울시의 ‘자율주택정비사업’ 등 제도를 활용하면 별도의 조합 구성 없이도 소규모로 개발 승인을 받을 수 있어요.
∷ 개별 필지 개발보다 훨씬 효율적
⨀ 혼자 하자니 작고 애매했던 땅도, 이웃과 합치면 활용도가 확 올라가요. 시공사 입장에서도 사업성이 확보되니까 더욱 적극적으로 참여하죠.
다양한 사업 유형으로 확장 중
∷ 자율주택정비사업
⨀ 2인 이상 주민이 모여 땅을 합치고 새로 짓는 가장 기본적인 유형이에요. 지자체의 지원과 함께 비교적 수월하게 추진할 수 있어요.
∷ 수평증축형 정비사업
⨀ 기존 주택을 철거하지 않고, 옆으로 확장하는 방식도 있어요. 특히 1층짜리 주택이 많은 지역에서 현실적인 대안이 되고 있죠.
∷ 협력형 개발
⨀ 시공사나 전문기관이 기획 단계부터 함께 참여해 조금 더 체계적이고 안정적인 방식으로 발전하고 있어요.
소규모라서 갈등도 적고 안정적
∷ 대규모 사업의 고질병, 분쟁 위험 줄이기
⨀ 조합원 간 갈등, 이해관계 충돌, 소송 등은 대형 재개발의 단골 손님이에요. 하지만 모아주택은 그 규모가 작고 주민 간 협의로 이뤄지는 구조라, 갈등 요소가 크게 줄어들어요.
∷ 합의 중심으로 진행되는 유연한 방식
⨀ 법적 강제력이 아닌 자발적 협의 기반이기 때문에 갈등이 생기더라도 조율이 쉬워요. 사람 중심의 방식이죠.
∷ 행정과 주민 간 소통 구조 확보
⨀ 행정기관이 전체 흐름을 가이드해주고, 필요한 행정 지원까지 함께 제공하니까 실무적인 어려움도 줄어들어요.
도심 속 실현 가능한 정비 모델
∷ 소규모 필지 밀집 지역에 최적
⨀ 재개발이 어렵거나, 사업성이 떨어진다는 이유로 방치됐던 동네들 있잖아요? 그런 곳들에 딱 맞는 모델이 바로 이 ‘모아주택’이에요.
∷ 서울 전역에서 확대 중
⨀ 강북권, 동작구, 관악구 등 여러 자치구에서 실제 모아주택 사례가 늘어나고 있어요. 서울시도 다양한 인센티브를 통해 적극 지원 중이죠.
∷ 도시 균형발전에도 한몫
⨀ 지역 불균형을 해소하고, 도심 곳곳에 숨겨진 가능성을 끌어내는 ‘소규모 도시 재생’의 핵심 모델로 떠오르고 있어요.
모아 주택과 모아 타운의 관계와 차이: '지역계획'과 '사업방식'의 차이
비슷한 이름이지만 전혀 다른 개념! ‘모아타운’과 ‘모아주택’은 도시정비에서 각자 다른 역할을 맡고 있어요.
모아타운은 서울시가 주도하는 거시적 계획 플랫폼, 즉 어떤 방향으로 동네를 정비할지를 먼저 설정하는 구조예요. 기반시설 정비, 공공성 확보, 개발 유도 방향 등 도시 전체를 바라보는 큰 틀의 정책이죠. 반면, 모아주택은 ‘누가, 어떻게 집을 지을까’에 집중한 실행 방식이에요. 주민들이 스스로 뜻을 모아 다세대나 다가구주택을 짓는 소규모 개발 방식이죠.
서울시는 모아타운이라는 큰 틀 안에서 모아주택이 순차적으로 들어설 수 있도록 유도하고 있어요. 즉, 플랫폼이 먼저이고, 실행은 그 안에서 조율되는 구조! 정리하자면, 모아타운은 ‘어떻게 정비할 것인가’라는 계획의 틀, 모아주택은 ‘누가 집을 지을 것인가’라는 실행의 방법이에요. 서울시는 이 둘을 따로따로 보는 게 아니라, 모아타운 안에 모아주택이 자연스럽게 녹아드는 구조로 도시를 재생하려고 해요. 도시는 무작정 바꾸는 게 아니라, 계획과 실행이 조화를 이뤄야만 진짜 살아 숨 쉬는 공간이 되는 거잖아요.
모아타운은 ‘계획 플랫폼’, 모아주택은 ‘사업 실행 방식’
∷ 도시계획의 관점: 모아타운
⨀ 모아타운은 서울시가 도시의 큰 틀에서 정비 방향을 설정하는 거시적인 도시계획 시스템이에요. 단지 몇 개 건물을 고치는 게 아니라, 그 동네 전체의 미래 모습을 어떻게 그릴지부터 시작하죠.
∷ 집짓기의 관점: 모아주택
⨀ 모아주택은 그 큰 틀 안에서 실제로 누가, 어떤 방식으로 집을 지을 것인지에 대한 ‘행동 방식’이에요. 즉, 계획이 먼저고 실행이 나중! 두 개는 서로 다른 단계지만 연결되어 있어요.
∷ 플랫폼 vs 실행모델
⨀ 쉽게 말해 모아타운은 ‘운영 플랫폼’ 모아주택은 ‘집을 짓는 방법’으로 구분할 수 있어요. 서울시는 이 플랫폼 위에 주민들이 자율적으로 참여하는 집짓기 문화를 확산시키고 있는 거죠.
모아타운은 ‘환경 조성’, 모아주택은 ‘직접 실행’
∷ 기반시설부터 서울시가 책임
⨀ 모아타운은 도로, 보행환경, 공원, 주차장 등 기반 인프라를 서울시가 먼저 정비하고, 환경을 조성하는 단계에요. 이게 바로 민간이 안정적으로 사업에 참여할 수 있는 토대가 되죠.
∷ 주민이 주도하는 집짓기
⨀ 모아주택은 그 큰 틀 안에서 실제로 누가, 어떤 방식으로 집을 지을 것인지에 대한 ‘행동 방식’이에요. 즉, 계획이 먼저고 실행이 나중! 두 개는 서로 다른 단계지만 연결되어 있어요.
∷ 플랫폼 vs 실행모델
⨀ 반면 모아주택은 그 터 위에서 실제로 건물을 짓는 주체가 주민이에요. 시에서 환경을 만들어주고, 주민이 그 안에서 움직이는 구조라고 보면 딱 맞아요.
∷ ‘공공+민간’의 연결 지점
⨀ 이 두 가지가 자연스럽게 이어지면 공공은 방향을 잡고, 민간은 실행하는 이상적인 도시정비 협력 모델이 되는 거예요.
추진 방식도 다르다! 행정 vs 자율
∷ 모아타운은 행정계획 주도
⨀ 모아타운은 서울시의 공공 주도 계획으로 추진돼요. 지자체가 지정하고, 정비구역 설정부터 인프라 투자까지 서울시가 주도적으로 끌고 가죠.
∷ 모아주택은 주민 자율 사업
⨀ 모아주택은 별도의 지정 절차가 필요 없고, 주민들이 자율적으로 시작할 수 있는 실행형 개발 방식이에요. 다만 행정지원은 여전히 필요하죠.
∷ 두 방식의 조합이 이상적
⨀ 서울시는 모아타운 안에 모아주택이 자연스럽게 유입되도록 유도하고 있어요. 계획과 실행이 맞물려야 지속가능한 도시재생이 가능하니까요.
무분별한 개발 방지, 지역균형 실현의 열쇠
∷ ‘선 개발, 후 정비’의 문제점 해결
⨀ 그동안 도시 곳곳에서 무계획적인 개발로 인해 인프라는 부족하고, 외관은 조화롭지 않은 경우가 많았죠. 모아타운은 이런 점을 사전에 계획으로 막는 역할을 해요.
∷ 계획된 환경 속 실행 유도
⨀ 모아타운 안에서만 모아주택을 허용하거나 유도함으로써 계획된 개발만 진행되도록 유도하는 구조를 만들고 있어요.
∷ 도시재생의 큰 그림
⨀ 결국엔 이런 구조를 통해 서울시 전체의 균형 있는 도시재생을 실현하는 게 목표예요. 각 동네의 개성과 맥락을 살리면서도, 기반은 통일성 있게 정비하겠다는 의도죠.
기대효과: 주거의 질을 높이고, 도시를 지속가능하게 만든다
서울의 도시정비, 이제는 단순히 낡은 집을 허물고 아파트를 짓는 시대가 아니에요. ‘모아타운’과 ‘모아주택’은 도시계획의 패러다임 자체를 바꾸고 있어요.
높은 건물만이 능사가 아니라, 저층 주거지도 충분히 매력적인 삶의 공간이 될 수 있다는 새로운 철학! 그 중심엔 생활환경 개선, 주민 중심 개발, 실행력 있는 소규모 정비라는 키워드가 있어요. 이제는 집만 고치는 게 아니라 길, 공원, 커뮤니티 공간까지 함께 정비하는 시대. 주민 스스로 동네를 바꾸고, 행정은 이를 뒷받침하는 새로운 구조. 서울은 지금, ‘사람이 중심’이 되는 도시를 만들고 있습니다.
모아타운과 모아주택, 이 둘은 단순한 주택사업이 아니에요.
사람이 주인공이 되는 도시, 지속가능한 삶의 터전을 만드는 전략이에요. 단순히 예쁜 동네를 만드는 게 아니라, 걷고 싶은 골목, 쉬고 싶은 공원, 그리고 이웃과 함께하는 삶이 가능한 공간. 서울은 지금, 빠르게 바뀌고 있어요.
단순한 재건축을 넘어선 ‘생활 중심의 정비’
∷ 집만 바꾸는 게 아니다
⨀ 모아타운과 모아주택은 노후 건축물만 고치는 게 아니에요. 보도, 공원, 커뮤니티 공간까지 함께 손보면서 전체 생활환경을 업그레이드하죠.
∷ 주민의 삶의 질 개선
⨀ 단지 예쁜 건물을 짓는 게 아니라, 걸어 다니기 좋은 동네, 초록이 있는 골목, 공공시설이 편리한 생활 인프라를 갖추는 게 목적이에요.
∷ ‘사는 즐거움’을 만드는 정비
⨀ 외형만 바꾸는 개발은 오래가지 못해요. 진짜로 좋은 동네는 ‘살면서 기분 좋은’ 요소들이 채워져 있어야 하거든요.
소규모 개발의 실행력 확보
∷ 그동안 방치됐던 지역의 부활
⨀ 대규모 재개발이 어렵고 사업성이 낮았던 지역들, 이제는 소규모 정비 방식으로 현실적인 추진이 가능해졌어요.
∷ 민간 참여 유도
⨀ 모아타운 안에서만 모아주택을 허용하거나 유도함으로써 계획된 개발만 진행되도록 유도하는 구조를 만들고 있어요.
∷ 빠른 추진, 높은 실현률
⨀ 0년 넘게 걸리던 정비사업과는 달리, 모아타운과 모아주택은 빠르면 2~3년 내 착공도 가능해요.
강요가 아닌, 자율에 기반한 정비 문화 정착
∷ ‘주민이 주인공’ 되는 개발
⨀ 공공은 판을 깔고, 주민이 자발적으로 참여해 집을 짓는 구조 그게 바로 서울시가 추구하는 새로운 정비문화예요.
∷ 갈등 줄이고, 신뢰 높이고
⨀ 조합 간 분쟁, 행정 소송 같은 전통적 재개발의 부작용 대신, 협의와 소통을 기반으로 한 정비 방식이 정착되고 있어요.
∷ 주민과 행정의 동반자 관계
⨀ 서울시는 일방적으로 끌고 가지 않아요. 정비 방향을 제시하되, 주민의 뜻을 반영하며 유연하게 대응하죠.
균형 잡힌 도시를 향한 첫걸음
∷ 저층 주거지도 ‘살 만한’ 도시
⨀ 모든 지역이 고층 아파트가 되어야 할 이유는 없어요. 저층 주거지에서도 충분히 쾌적하고 멋진 삶이 가능해요.
∷ 무분별한 난개발 방지
⨀ 모아타운은 인프라 계획부터 주거 밀도 조절까지 도시의 질서를 유지하면서도 발전을 유도하는 시스템이에요.
∷ 서울 전역의 균형 있는 재생
⨀ 강남만, 신도시만 개발하는 게 아니라 서울 전체가 고르게 발전할 수 있는 구조를 만드는 게 목표예요.
기타 참고 자료
*** 모아주택, 모아타운 홍보 영상 / 서울시
*** 모아주택, 모아타운 사업소개 / 서울시
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