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유동 인구 분석
2025년 1분기 기준, 삼성역 상권의 일일 유동인구는 약 31만 6천 명으로, 2019년 대비 약 14% 감소한 수치입니다. 유동인구는 출근 시간대(오전 7~9시), 점심(11~14시), 퇴근(18~20시)에 집중되며, 점심 시간대 매출 비중이 48.7%로 가장 높습니다. 요일별로는 수요일 유동이 가장 많고(매출 비중 21.5%), 일요일이 가장 낮은 수준(4.2%)입니다. 주요 유입 경로는 2호선 삼성역(5·6번 출구), 9호선 봉은사역(7번 출구), 간선도로(영동대로, 올림픽대로) 및 공항버스(6002, 6702번) 등입니다.
상업시설 매출 규모 및 업종별 비중
삼성역 인근 주요 상권(무역센터·코엑스·파르나스호텔)의 월 매출 규모는 소매업 590억 원, 숙박업 150억 원, F&B 120억 원 수준입니다. 소매업은 현대백화점, 면세점, 스타필드 코엑스몰 등 고가 쇼핑시설이 매출의 절반 이상을 차지하며, F&B 및 영화관, 아쿠아리움 등 엔터테인먼트 시설도 중요한 매출원입니다.
영화산업은 회복세를 보이고 있으며, 2025년 1분기 기준 연간 환산 관람객 수는 2019년 대비 약 54.5%, 박스오피스 매출은 약 62.2% 수준까지 회복된 것으로 추정됩니다.
업종 구성 및 주요 점포 브랜드
삼성역·코엑스 상권은 오피스 중심의 비즈니스 수요와 관광·쇼핑 소비가 혼재된 복합 상권입니다. 패션 분야는 ZARA, H&M, 유니클로, 아더에러 등 SPA 및 디자이너 브랜드가, F&B는 블루보틀, %아라비카, 딤딤섬 등 외식 브랜드가 강세를 보입니다. 최근엔 프리미엄 K-뷰티(탬버린즈, 라카), 반려동물 케어(펫프렌즈 등) 매장도 늘고 있습니다.
인근 오피스 빌딩(포스코센터, 트레이드타워, 파르나스타워)과 특급호텔(그랜드 인터컨티넨탈, 파크하얏트), 음식점 254개 등 상권 인프라는 대규모이며, 총 매출은 190억 원대로 강남권에서도 상위권입니다.
공실률 및 평균 임대료 동향
2025년 1분기 기준, 삼성역 상권은 일부 회복세에도 불구하고 공실률 정체와 임대료 부담이 병존하는 상황입니다. 주요 상가건물의 3.3㎡당 평균 임대료는 약 100만원이며, 신규 입점 수요는 팬데믹 이전보다 위축된 상태입니다.
삼성역 상권 내 주요 고급 상가건물(코엑스몰·파르나스몰 일대)의 3.3㎡당 평균 임대료는 약 2.65만원으로 강남권에서도 높은 축에 속하나, 유동인구 회복 지연과 소비 행태 변화로 인해 신규 입점 문의는 코로나 이전보다 눈에 띄게 줄어든 상황이다.
대형 복합몰 내 일부 점포에서는 팝업스토어·임시 계약 사례가 증가하고 있으며, 이는 브랜드 측의 장기 고정비 회피 전략으로 해석됩니다. 임대료는 보합 또는 소폭 하락 중이며, 소비 회복이 지연되면서 공실 장기화 가능성도 제기되고 있습니다.
주요 경쟁 상권 비교
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강남역: 유동인구 약 46만 명, 매출 규모 압도적. 20·30대 소비 중심의 트렌드 주도 상권.
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청담역: 유동인구 적으나 고가 소비 강세. 명품·럭셔리 브랜드 밀집.
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잠실역(롯데타운): 대규모 복합몰·엔터테인먼트, 환승객 중심 유동.
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명동역: 외국인 관광객 중심 회복세. 2025년 들어 팬데믹 전 수준에 근접.
삼성역은 오피스 및 마이스(MICE) 복합 수요가 강하고, 시간대별 소비 집중도가 뚜렷하여 타 상권과는 차별화된 소비 구조를 갖고 있습니다.
교통 인프라 및 배후 시설
삼성역은 2호선, 9호선(봉은사), 7호선(청담), 신분당선 인근 등 트리플 역세권에 해당하며, 주요 간선도로 및 공항버스 이용이 용이한 국내외 접근성 우수 지역입니다. GTX-A 수서~서울역 구간은 2024년 개통, 삼성역 정차는 2028년 예정입니다.
배후 시설로는 코엑스, 무역센터, 파르나스몰 등의 업무·상업 복합시설, 특급호텔, 고급 아파트(삼성힐스테이트 등), 학원가, 쇼핑몰 등이 있어 고소득 거주·근무 인구 중심의 안정적 수요를 형성합니다.
향후 개발 계획 및 상권 확장성
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현대차 GBC: 글로벌비즈니스센터로 초고층 복합단지 건설 중 (2개 타워, 전망대, 마이스 시설 등 포함)
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영동대로 복합환승센터: 지하공간 통합개발 + GTX 정차 예정 (2028)
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코엑스몰 리모델링: 별마당도서관 확장, 체류형 콘텐츠 강화
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세텍 부지 복합개발, 스타필드 인근 호텔 리뉴얼, 압구정 현대백화점 리노베이션 등 강남 전역 확장 동시 진행
삼성역 상권은 MICE+첨단산업 복합 클러스터 중심지로, 대치동·학여울까지 확장이 예고되며, 장기적 글로벌 수요 유입이 기대됩니다.
투자 리스크 요인 및 기회 요인
리스크 요인:
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원격근무·비대면 소비 확산에 따른 오프라인 유입 약화
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신규 공급 증가에 따른 공실 리스크(GBC 포함)
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상가임대차보호법·보유세·대출 규제 등 정책 리스크
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고금리 장기화·경기 둔화로 인한 소비심리 위축
기회 요인:
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MICE벨트 구축 및 국제행사 지속 유치(MWC, CES Asia 등)
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복합환승센터, GTX 등 교통 인프라 고도화
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대기업·외국계 기업 수요 안정적, 고소득 배후지 확보
삼성역은 중장기적으로 광역 유입과 마이스 수요를 품은 미래형 핵심 상권으로 평가됩니다.
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