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경제, 부동산
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참고 스크랩
개요
2024년 2분기에서 4분기로 이어지는 동안 서울 전체 생활밀접업종은 개업수와 폐업수가 모두 두 자릿수로 감소했지만, 폐업 감소폭(-14%)이 개업 감소폭(-13%)보다 약간 더 컸습니다. 그 결과 분기별 순손실(폐업-개업)이 완만하게 축소되면서, 자영업 시장이 최악의 침체 국면을 통과하고 ‘바닥 확인’ 단계에 진입했다는 신호가 포착됩니다. 즉, 전반적인 경기 부진 속에서도 자영업 구조조정의 속도가 한층 둔화되며, 생존 업종 중심으로 체질이 서서히 안정화되는 양상이 나타난 것입니다.
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관측 범위: 2024년 2‧3‧4분기, 생활밀접업종(개업수/폐업수·개업률/폐업률)
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서울시 전체 추세
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개업수 15,305 → 13,283(-13%)
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폐업수 18,709 → 16,023(-14%)
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개업률 2.3% → 2.0%, 폐업률 2.9% → 2.5%
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의미: 폐업 감소폭(-14%)이 개업 감소폭(-13%)보다 커 순손실(폐업-개업)이 완만하게 축소됨. 전반적 경기 부진 속에서도 탈락 속도가 둔화되는 ‘바닥 확인’ 단계로 해석 가능.
분기별 순증(개업-폐업) 변동 Top/Bottom 5
동 기간 동안 강남구·서초구·영등포구·송파구·용산구는 폐업 급감 또는 개업 회복 효과로 순손실이 대폭 개선되며 방어력을 입증했습니다. 특히 강남구는 순손실이 -189개에서 -29개로 줄어들어 고금리 충격이 완화되고 고소득 소비가 살아나고 있음을 보여줍니다. 반면 중구·성동구·동대문구·강북구·도봉구는 관광 회복 지연, 트렌드 소멸, 주거 상권 경쟁력 약화 등 요인으로 순손실 폭이 확대되거나 개선이 지체되었습니다. 이는 상권별 편차가 심화되고 있음을 의미하며, 입지별로 상이한 리스크 관리 전략이 필요함을 시사합니다.
구별 | 2Q 순증 | 4Q 순증 | 개선폭(▲) | 해석 요약 |
강남구 | -189 | -29 | +160 | 고금리 충격 완화·고가 소비 회복 → 폐업 급감, 양호한 회복세 |
서초구 | -216 | -77 | +139 | 법조타운·의료수요 견조, 사무·전문서비스 중심 내구력 |
영등포구 | -143 | -41 | +102 | 여의도권 금융·MICE 수요 반등, 창업 감소율보다 폐업 둔화 뚜렷 |
송파구 | -279 | -184 | +95 | 잠실·가락시장 상권 보완, 대형유통 이벤트로 순손실 완화 |
용산구 | -102 | -11 | +91 | 한남·이태원 관광 재개 + 용산정비창 개발 기대감 |
구별 | 2Q 순증 | 4Q 순증 | 악화폭(▼) | 해석 요약 |
중구 | -180 | -303 | -123 | 명동‧회현 관광 회복 지연, 임대료 부담·상권 빈틈 확대 |
성동구 | -2 | -71 | -69 | 성수 팝업 열풍 둔화, 창업 급감이 폐업 감소 속도 추월 |
동대문구 | -101 | -140 | -39 | 창신·신설동 의류상권 구조조정 지속, 인근 재개발 공백 |
강북구 | -110 | -140 | -30 | 주거형 상권 비중 높아 경기 탄력도↓, 폐업률 3.5% ‘고위험’ |
도봉구 | -47 | -76 | -29 | 창동·쌍문 저밀주거지 특성상 경쟁력 약화, 신규 진입 주춤 |
구조적 시사점
핵심 업무지구(강남·서초·여의도권)와 관광·트렌드 상권(중구·성동구) 간 ‘양극화’가 더욱 선명해지고 있습니다. 도심 고임대료 지역은 폐업률이 빠르게 낮아지며 공실 리스크가 줄어드는 반면, 외곽 주거형 상권(강북·도봉 등)은 여전히 폐업률 3%대를 유지해 공실과 경쟁 심화 우려가 큽니다. 또한 코로나 특수 종료와 고금리 여파로 개업·폐업 모두 줄어들면서, 배달·리테일테크 등 온라인 연계 업종이 생존 우위로 부상하고 있습니다. 다만 행정구별 표본 크기가 달라 개·폐업률 0.1%p 내외의 차이는 통계적 유의성이 낮을 수 있으므로, POS 매출·유동인구·공실률 같은 보조 지표를 병행해 다각도로 검증하는 것이 바람직합니다.
항목 | 주요 관찰 포인트 | 투자‧사업 전략 |
도심 vs 외곽 | 도심(강남·서초·영등포)은 고임대료에도 불구, 폐업 급감이 뚜렷해 방어력 입증. 외곽 주거지(강북·도봉 등)는 폐업률 3%대 지속 | ① 공실 최소화를 중시하는 상가·오피스 투자자는 강남·서초 재진입 고려② 외곽은 저가매입 + 공실 리스크 관리(임차인 다변화) 필수 |
관광 상권 | 중구·성동구 등 관광·트렌드 중심 지역은 개업률 하락폭이 크고 회복 지연 | 팝업·단기 운영 모델로 리스크 헤지, 장기임대 계약은 수익성 면밀 검증 필요 |
생활밀접 업종 구조조정 | 전 구간에서 개업‧폐업 모두 감소 → 코로나 특수 종료 + 고금리 충격 이후 생존 업종 압축 | 프랜차이즈·온라인 연계형(배달·리테일테크) 업종이 상대적 생존 우위. 업종 전환 수요 모니터링 |
통계 착시 경계 | 행정구별 모(母)표본, 자영업 수 기준이 상이 → 개‧폐업률 0.1%p 차이는 통계적 유의성 낮을 수 있음 | 분기 평균 대신 연간 이동평균 활용, POS·카드매출·유동인구 등 보조 지표로 교차검증 권장 |
결론 및 액션포인트
1.
서울 전체는 순손실 규모 축소(-3,404→-2,740개)로 ‘저점 통과’ 신호.
2.
*강남 3구(강남·서초·송파)**와 영등포구는 폐업률이 뚜렷이 하락해 방어형 입지로 재평가 가능.
3.
중구‧성동구는 관광회복 지연과 트렌드 변동성으로 고위험·고가 임대환경 지속—단기‧유연 전략 필요.
4.
외곽(강북·도봉 등)은 폐업률 3%대 지속, 주거 밀집형 상권 리뉴얼·생활SOC 유입 여부가 관건.
5.
데이터 착시(관측치 규모 차이)를 피하려면 분기‧연간 복수 지표 + POS 매출·공실률 등을 병행해 리스크를 계량화할 것.
6.
투자 요약: 2025년 상반기 서울 상권은 ‘관망→선별적 진입’ 국면. 강남권·여의도권은 공실·폐업 둔화로 보수적 매입 적기, 관광·MZ 트렌드 상권은 변동성 대비 단기임대·팝업 전략이 유효하다.
*** 해석 데이터 출처: 
서울시 상권분석 서비스
서울시 상권분석 서비스
** 엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만들었습니다.
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