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소형 주거용 부동산
1인 가구 시대의 주거 임대 투자 전략
원룸 시장은 1인 가구 증가라는 인구구조 변화의 수혜를 입고 있어 안정적인 전망을 가지고 있다. 통계상 2040년까지 1~2인 가구 비율은 계속 증가할 것으로 예상되며, 이에 따라 원룸형 주거에 대한 수요도 꾸준할 것이다 ('1000만 인구 나혼자 산다'...전국 1인 가구, 지난달 1002만개 돌파 | 아주경제). 2025년 현재 금리 상황은 다소 완화되어 원룸 투자자들의 이자 부담이 줄어들 가능성이 있다. 다주택 규제도 예전만큼 강하지 않아, 원룸 여러 채를 보유하더라도 이전보다는 부담이 적다. 다만 아파트 시장이 회복되면 상대적으로 원룸 등 소형주택의 메리트가 줄어들 수 있고, 전월세 시장 안정화 정책 등이 변수로 작용할 수 있다. 큰 위험 요소는 아니지만, 정부가 전월세 신고제 등을 도입해 임대소득 노출이 커진 만큼 세금계획을 잘 세워야 한다.
원룸은 말 그대로 방 한 개와 부엌 및 화장실로 구성된 작은 주거 공간을 뜻하며, 임대시장에서는 
소형 주거용 부동산으로 분류된다. 보통 원룸은 빌라나 다가구주택 내에 다수 조성된 형태 혹은 오피스텔 내 원룸형 유닛 등을 가리킨다. 1인 가구와 청년층이 주된 임차 수요자이며, 월세 위주의 임대 형태가 일반적이다. 한국의 1~2인 가구 비중이 급증함에 따라 원룸 수요도 꾸준히 늘고 있어, 소액 투자자나 은퇴자들이 선호하는 수익형 부동산 중 하나이다 (16. 원룸부지 투자로 임대수익 얻기 - 서희연구소 - 티스토리). “집은 못 사도 원룸은 산다”라는 말이 있을 정도로 진입장벽이 낮고 관리가 쉬워, 개인 투자가 처음 도전하기 좋은 분야이기도 하다.
투자 전략으로는 다음을 제안한다:
대학가 vs 직장인 수요 비교
대학가 원룸은 안정적이지만 임대료 상한이 뚜렷하고 방학 공실이 있을 수 있다. 반면 직장인 원룸은 임대료가 조금 더 높고 연중 수요가 균일하다. 본인의 투자 성향에 맞게 목표 수요층을 정하고 입지를 선택한다. 대학가를 선택했다면 학교에서 가까운 거리와 치안, 생활환경을 중시하고, 직장인 수요라면 교통 접근성과 편의시설을 중시한다.
원룸건물 신축 또는 매입
토지를 확보해 직접 다가구주택 신축을 하면 수익률을 극대화할 수 있으나 이는 개발 시행 역량이 필요하다. 대부분은 기존 건물을 매입하게 되는데, 이때 건축 상태(누수, 설비 등)를 꼼꼼히 점검해 향후 유지보수 비용을 예측해야 한다. 또한 가능하면 풀옵션 제공 등으로 경쟁력을 높일 방법을 찾아본다.
임대료 및 공실 관리
주변 시세를 잘 파악하여 적정 임대료를 산정하고, 지나치게 높은 월세를 고집하다 공실이 길어지지 않도록 한다. 때로는 보증금을 낮추고 월세를 높이는 전략으로 수익률을 개선할 수 있지만 (주택임대관리업 자리잡으면… - 중앙시사매거진), 지역 수요가 받아들일 수준을 넘어서면 공실이 발생한다. 임대료 정책을 유연하게 가져가고, 공실 시 빠르게 중개업소 네트워크를 가동하여 리스팅하는 등 민첩한 대응이 필요하다.
분산 투자
원룸 한 채는 수익과 리스크가 모두 작지만, 여러 채를 보유하면 포트폴리오 효과로 안정성이 높아진다. 예산이 허락한다면 서로 다른 지역 원룸 여러 개를 분산 투자하여 공실 및 지역경기 리스크를 헷지하는 것도 고려해볼 만하다. 혹은 아예 원룸 + 오피스텔 + 상가 등으로 자산군을 섞어 포트폴리오를 구성할 수도 있다
2025년 원룸 임대시장은 안정 속 소폭 성장이 예상된다. 금리부담 완화로 임대인들의 여력이 좋아지고, 임차인 측면에서도 전셋값이 안정되면서 월세 수요는 큰 변화 없이 유지될 전망이다. 주택 가격 상승기에는 오히려 원룸 수요가 줄고 자가 수요가 늘어날 수 있으나, 현재로서는 20~30대의 내 집 마련이 쉽지 않아 임대로 머무르는 기간이 길어지는 추세다. 이는 원룸 임대사업에는 긍정적인 환경이다. 결론적으로 원룸 투자는 여전히 소액으로 꾸준한 현금흐름을 창출하는 데 유효한 전략이며, 다만 대규모 시세차익은 기대하기 어려움을 인지하고 접근해야 한다. 1인 가구 시대의 배당주와 같은 위치로서, 지루하더라도 착실히 운영하면 노후에도 안정적 수입원이 되어줄 것이다.
주요 장점
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높은 임대수익률: 원룸 임대는 전세보다 월세 선호가 높아, 투자자 입장에서 현금 수익률이 높다. 보통 아파트 월세 수익률이 23%대인 것과 비교하면, 원룸 월세 수익률은 58%대까지 가능하다고 알려져 있다. 특히 대학가 원룸촌이나 지방 산업단지 인근 원룸의 경우 매입가 대비 월세가 높아 두 자릿수 수익률 사례도 종종 거론된다.
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탄탄한 임차 수요: 대한민국의 1인 가구는 2024년 기준 **1,000만 세대 돌파(전체의 41.8%)**로 역대 최대치를 기록하고 있다 ('1000만 인구 나혼자 산다'...전국 1인 가구, 지난달 1002만개 돌파 | 아주경제). 이처럼 1인 가구 비중이 커지면서, 원룸과 같은 소형 주거공간에 대한 수요는 구조적으로 증가세다. 특히 대학생, 사회초년생, 젊은 직장인들은 경제적 이유로 원룸 월세를 선택하는 경우가 많아 공실 위험이 낮다.
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낮은 진입장벽: 수도권 외곽이나 지방 도시의 원룸은 수천만 원~1억 원 이하에도 매입 가능해 소액 투자로 접근할 수 있다. 또한 통상 다세대주택이나 다가구주택 형태의 건물 한 호실로 등기돼 있어 거래와 법적 절차가 간단하다. 관리 면에서도 공간이 작아 임대인이 직접 청소나 수리를 하는 데 부담이 적고, 문제가 생겨도 소규모 수선으로 해결되는 경우가 많다.
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규제 상대적 완화: 원룸 자체는 주택이지만, 한 건물에 여러 원룸이 있는 다가구주택을 통째로 소유할 경우 등기상 1주택으로 간주되어 다주택 중과를 피할 수 있었다. 또한 임대사업자 등록 시 일정 기준 이하 원룸은 각종 세제 혜택(소득세 감면, 재산세 감면 등)이 주어지기도 했다. 즉, 정부 규제가 주로 아파트 위주로 이루어지다 보니 상대적으로 원룸 임대 사업은 틈새에서 혜택을 본 측면이 있다.
주요 단점
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낮은 자산가치 상승: 원룸은 주로 아파트에 비해 자산가치 상승률이 낮다. 특히 건물 내 구분소유 형태의 원룸(다세대주택)은 구축되면 감가상각이 진행돼 가격이 오르기보다 떨어지는 경우가 많다. 재개발 가능성도 아파트 단지보다 낮아 시세차익을 기대하긴 어렵다.
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임차인 잦은 교체: 원룸 임차인은 대체로 단기 거주(1~2년) 후 이사가는 경우가 많아 공실 관리가 번거로울 수 있다. 특히 대학가 원룸은 방학 시즌 공실이 생기거나 졸업 후 수요가 빠지는 등 계절적 공실이 발생한다. 수시로 새로운 임차인을 구해야 하므로 관리에 신경을 써야 한다.
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낮은 임차인 신용도: 임차인이 사회 초년생이나 학생 등 소득이 불안정한 계층인 경우가 많아, 월세 연체나 임대차 분쟁 가능성이 존재한다. 보증금이 작고 월세 비중이 크다 보니 연체 리스크가 현실화되면 임대인의 타격이 크다. 또한 일부 원룸 임대는 계약서를 쓰지 않는 등 비공식적으로 이뤄지기도 해, 추후 문제가 생기면 법적 보호가 어려운 사례도 있다.
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관리비 및 유지보수: 작은 집이지만 주택이므로 시간이 지나면 수리할 부분이 생긴다. 벽지 도배, 단열, 냉난방기 교체 등 주기적으로 비용이 들어가며, 여러 원룸이 있는 건물의 경우 공용부분(계단, 복도) 청소나 관리에 신경 써야 한다. 임차인 특성상 방을 험하게 쓰거나 공용공간을 어지럽히는 경우도 있어 관리 스트레스가 발생할 수 있다.
수익률과 공실률
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원룸 임대수익률은 지역별로 편차가 있는데, 서울 원룸의 경우 전세가율이 높아 월세 환산 수익률은 상대적으로 낮다. 예컨대 대전의 경우 전국 최고 임대수익률 6.87%를 기록했다는 보도도 있는데 (16. 원룸부지 투자로 임대수익 얻기 - 서희연구소 - 티스토리), 이는 중소도시 원룸의 월세 수준이 꽤 높음을 시사한다.
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공실률 측면에서 보면, 대학가 원룸촌은 학기 중 거의 만실이지만 방학 중 일시 공실이 발생할 수 있고, 직장인 원룸지역(예: 서울 구로구, 관악구 고시촌 등)은 연중 수요가 꾸준하다. 통계적으로 정확한 원룸 공실률 수치는 없으나, 체감상 서울·수도권 원룸 공실률은 5% 내외로 낮은 편이고 지방 중소도시는 10% 안팎으로 추정된다. 1인 가구 증가로 인해 전체적으로 원룸 공실률은 장기적으로 낮아지는 추세다. 다만 2020년대 초 역세권 청년주택 공급 등 정부의 임대주택 정책, 그리고 생활형 숙박시설의 불법 원룸 전환 등 시장 교란 요인이 있어 지역별로 영향은 다르다. 전반적으로 원룸 임대시장은 다른 부동산 대비 안정적이라는 평가가 많다.
입지와 임차 수요
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원룸 투자에서 성공 요소는 임차 수요층이 꾸준한 입지를 고르는 것이다. 대표적인 입지는 대학교 주변이다. 대학가 원룸촌은 매년 신입생 등 새 수요가 유입되고, 대학원생이나 졸업 후 남는 인력 등으로 수요 풀도 상당히 크다. 임대료 수준은 그 지역 평균 소득에 맞춰 형성되므로 크게 상승하지는 않지만 공실 스트레스가 적다. 또 하나는 오피스 밀집지역 인근 원룸이다. 예를 들어 서울 구로디지털단지, 가산디지털단지 주변에는 젊은 직장인을 위한 원룸/오피스텔 단지가 조성되어 있다.
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이런 지역은 직주근접을 원하는 수요로 공실이 적고, 임대료도 꾸준히 오른다. 역세권 여부도 중요한데, 지하철역 도보권에 있는 원룸은 그렇지 않은 원룸보다 수요가 한층 높다. 반면 노후 주택가 골목에 있는 원룸은 임차인들이 꺼려할 수 있다. 요즘 세입자들은 안전과 편의를 중시하기 때문에, 골목 깊숙한 곳이나 치안이 불안한 지역은 기피된다. 또한 주변에 편의시설(마트, 식당, 세탁소 등)이 많은지도 고려 대상이다. 원룸 임차인들은 차가 없는 경우가 많아 도보 생활권을 따지는 경향이 있다. 따라서 역+편의시설 5분 거리 등을 만족하면 임대 경쟁력이 높다. 건물의 형태도 수요에 영향을 준다. 엘리베이터 유무, 주차장 유무, 방 크기와 구조 등이 임차인 선호에 맞아야 한다. 예를 들어 신축 원룸 건물은 풀옵션(가구, 가전 포함)을 내세워 빠르게 임차인을 확보하지만, 낡은 건물의 반지하 원룸 등은 기피되어 공실로 남기도 한다. 투자자는 해당 원룸의 임차인 프로필(학생인지 직장인인지 등)을 파악하여 그들이 원하는 조건을 만족시키는 입지와 시설인지를 평가해야 한다.
운영 및 관리:
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원룸 운영은 소규모 주택 운영과 유사하며, 관리 난이도는 중간 정도다. 한 두 개 원룸만 가진 경우엔 임대인이 직접 관리하는데 큰 문제가 없지만, 여러 채를 보유하거나 한 건물에 여러 원룸을 운영하면 할 일이 많아진다. 임대차 계약 체결과 보증금 관리, 월세 징수, 세입자 문의 대응 등을 체계적으로 해야 한다. 최근에는 주택임대관리 업체들이 등장하여, 월 수수료를 받고 임대인 대신 임차인 관리와 임대료 회수를 대행해주기도 한다.
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원룸은 임차인 교체가 잦으므로, 이사업체 동선 관리나 다음 임차인 모집을 위한 수리/청소 일정 조율 등 턴오버 관리가 중요하다. 또한 임차인들이 대부분 젊은 층이라 온라인 소통을 선호하므로, 카카오톡 등으로 빠르게 커뮤니케이션하고 AS를 처리해주는 친숙한 관리 서비스가 차별화 포인트가 될 수 있다. 임대인이 멀리 거주하면 현장 대응이 어려울 수 있으므로, 가급적 투자 지역을 자신이 접근하기 쉬운 곳으로 정하는 것이 좋다.
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시설관리 측면에서는, 원룸은 면적이 작아 난방비 이슈나 환기/곰팡이 문제 등이 있을 수 있다. 이런 부분을 개선(단열 보강, 제습기 비치 등)하여 주거 품질을 높이면 임차인 만족도가 상승해 공실 감소로 이어진다. 한편, 원룸 임대차도 표준임대차계약서를 쓰고 보증금은 주택임대차보호법에 따라 보호되므로 법적 절차를 준수해야 한다. 보증금이 소액인 경우에도 확정일자를 해주는 것이 임차인 신뢰를 얻는 데 도움이 된다.
세금 및 규제:
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원룸 자체는 주택이므로 기본적으로 주택세제가 적용된다. 다만 앞서 언급했듯이 한 건물 여러 원룸을 가진 경우 주택 수 산정이 특이하다. 예를 들어 다가구주택(1개 건물, 여러 세대 미등기구분)은 건물 전체를 소유해도 1주택으로 친다. 반면 다세대주택(세대별 등기)에서 원룸 여러 채를 각각 등기로 소유하면 그 수만큼 주택이 늘어난다. 2023년 이후 정부는 다주택자 중과세를 완화했지만, 그래도 일부 세제상 이점을 고려해 다가구 형태로 투자하는 경우가 있다. 주택임대소득세의 경우 연간 임대소득 2,000만 원 이하는 분리과세(세율 14% 단일)된다.
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원룸 몇 채만 있다면 이 한도 내에 들어가는 경우가 많아 비교적 가벼운 세금으로 운영할 수 있다. 한편, 2021년 폐지되었던 민간임대주택 등록 제도가 2023년에 개편되어 부활 논의 중이어서, 시행될 경우 작은 원룸 임대 사업자들도 일정 요건 충족 시 세제 혜택을 받을 가능성이 있다. 규제 측면에서, 원룸 밀집지역의 주차난이나 소음 문제 등으로 일부 지자체가 다가구 신축을 제한하는 경우도 있었지만 큰 흐름은 아니다. 최근 정부는 1인 가구 주거지원 정책에 힘쓰고 있어, 정책적으로 원룸 공급을 촉진하거나 임대인을 지원하는 프로그램이 나올 수도 있다. 예컨대 청년월세 지원금 제도 등이 확대되면 원룸 시장에 긍정적 영향을 줄 것이다.
셰어하우스
공동 거주의 새로운 트렌드와 투자 기회
셰어하우스는 아직 주류 투자처는 아니지만, 도심 청년주거 대안으로서 자리잡아 가고 있다. 2020년대 초 코로나19로 한때 공동주거가 주춤했으나, 엔데믹 이후 다시 수요가 늘고 있다 (인재를 만드는 공간의 비밀 : 엔데믹 전환, 이제 출근합니다 - 롯데홈쇼핑). 재택근무가 증가하면서 타지역 출퇴근이 줄어들었지만, 반대로 직장이 아닌 곳에서의 커뮤니티 욕구가 커져 셰어하우스 수요는 유지되는 모양새다. 2025년에는 정부의 청년 주거 지원 정책과 맞물려 셰어하우스가 반사이익을 볼 가능성도 있다. 예를 들어 서울시는 사회주택 형태로 공유주택 공급을 장려하고 있다. 또한 금리 이슈는 셰어하우스에도 영향을 미쳐, 2022~23년 사이 운영을 접는 곳도 있었지만, 금리가 내려가면 기존 운영자들이 숨통이 트일 전망이다.
도심 청년주거 대안으로서 자리잡아 가고 있다. 2020년대 초 코로나19로 한때 공동주거가 주춤했으나, 엔데믹 이후 다시 수요가 늘고 있다 (인재를 만드는 공간의 비밀 : 엔데믹 전환, 이제 출근합니다 - 롯데홈쇼핑). 재택근무가 증가하면서 타지역 출퇴근이 줄어들었지만, 반대로 직장이 아닌 곳에서의 커뮤니티 욕구가 커져 셰어하우스 수요는 유지되는 모양새다. 2025년에는 정부의 청년 주거 지원 정책과 맞물려 셰어하우스가 반사이익을 볼 가능성도 있다. 예를 들어 서울시는 사회주택 형태로 공유주택 공급을 장려하고 있다. 또한 금리 이슈는 셰어하우스에도 영향을 미쳐, 2022~23년 사이 운영을 접는 곳도 있었지만, 금리가 내려가면 기존 운영자들이 숨통이 트일 전망이다.셰어하우스(Share house)**는 거실·부엌 등 공용 공간을 여러 사람이 함께 쓰고, 개인실은 따로 갖는 형태의 공유 주거를 말한다. 국내에서는 2010년대 중반부터 등장한 개념으로, 청년층의 주거난과 사회적 고립감 해소 등의 이슈를 배경으로 성장해왔다. 임대사업 측면에서 셰어하우스는 하나의 주택(아파트나 주택)을 임차하거나 매입하여 방 단위로 재임대함으로써 수익을 올리는 모델이다. 즉, 3LDK 아파트를 빌려서 3명의 하우스메이트에게 각각 방+공용공간 사용 권리를 월세로 주는 식이다. 투자자(혹은 운영자)는 통임대료보다 개별실 임대료 총합이 높게 설정되도록 하여 수익을 얻는다. 셰어하우스는 일반 원룸보다 주거 품질이 높고 월세는 저렴한 절충안으로 젊은층에게 호응을 얻었으며, 현재 서울을 중심으로 다양한 셰어하우스 브랜드(우주, 코티지, 컴앤스테이 등)가 운영되고 있다.
투자자가 셰어하우스에 관심있다면, 다음 전략을 고려한다.
테스트 스몰 (Test small)
처음부터 큰 돈을 들이기보다는, 본인 주거지나 유휴공간을 활용해 소규모로 시험 운영해본다. 이를 통해 운영의 노하우와 어려움을 체험한 후 확대하는 것이 좋다. 예를 들어 집에 빈 방이 있다면 룸메이트를 받아보거나, 소형 아파트 한 채를 임차해 소규모 셰어하우스로 운영해보는 식이다.
브랜드 제휴
만약 직접 운영이 자신 없다면, 기존 셰어하우스 브랜드에 방이나 집을 제공하는 방법이 있다. 즉, 내가 집을 사서 해당 운영사에 임대하면, 운영사가 셰어하우스로 돌리고 임대료를 나눠주는 구조다. 이렇게 하면 수익률이 줄지만, 안정성은 높아진다.
운영 퀄리티 우선
셰어하우스 평판은 온라인 커뮤니티 등을 통해 빠르게 퍼진다. 리뷰나 입주자 후기가 좋아야 지속적인 수요를 확보할 수 있다. 따라서 초기부터 인테리어에 신경 쓰고, 입주 후 불편사항을 즉각 개선하는 등 서비스 마인드로 임해야 한다. 일종의 호스텔 운영자가 된다는 자세가 필요하다.
Exit 전략
셰어하우스는 영속적인 수익모델이라기보다, 일정 기간 운영 후 매각하거나 용도전환하는 전략도 고려해야 한다. 예컨대 5년 정도 운영하여 투자원금 회수 후, 해당 주택을 일반 매매시장에 팔아서 시세차익을 실현하는 것이다.
주요 장점
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높은 임대수익률 가능: 잘 운영되는 셰어하우스는 동일 면적의 주택을 통으로 임대할 때보다 총 임대료 수입이 1.5~2배까지 올라갈 수 있다. 예를 들어 월세 100만원에 통임대될 3룸 아파트를 각 방 45만원씩 3인에게 임대하면 총 135만원을 받을 수 있는 식이다. 운영 경비를 제외하더라도 순수익률이 일반 월세보다 높아 연 8~12%대 수익률도 achievable하다는 보고가 있다. \
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공실 리스크 분산: 방 단위로 임대하므로, 일부 방이 비어도 나머지 입주자로부터 임대료 수입이 있다. 완전히 빈 집이 되는 일은 드물어 공실 리스크가 분산되는 효과가 있다. 예컨대 4인 셰어하우스에서 1명이 나가도 3명의 월세는 계속 들어오므로, 임대인은 공실 25% 상태로 버틸 수 있다.
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사회적 수요에 부응: 셰어하우스는 1인 가구의 사회적 고립감 해소와, 주거비 절감 니즈를 동시에 충족시켜 준다. 특히 혼자 살기 적적해하는 청년이나 초기 사회인들에게 공동체 경험을 제공함으로써 꾸준한 수요층을 확보할 수 있다. 이는 일반 임대와 차별화되는 가치로, 정부와 지자체도 청년 주거 지원의 한 모델로 셰어하우스를 주목하고 있다.
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브랜드 가치 제고: 전문적으로 운영되는 셰어하우스는 인테리어 컨셉, 이벤트, 커뮤니티 관리 등을 통해 브랜드화된다. 이렇게 되면 입소문을 타고 임차인 모집이 수월해지며, 동일한 브랜드의 다른 하우스로 고객을 연결하는 등 규모의 경제도 가능해진다. 투자자가 직접 브랜드를 만들지 않더라도, 이미 유명한 셰어하우스 업체와 협업하여 자산을 운영할 수 있다.
주요 단점
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운영 난이도 매우 높음: 셰어하우스는 단순 임대가 아니라 숙박업/공동생활 관리에 가깝다. 입주자 간 갈등 조정, 청소/세탁 등 가사 지원, 생활 규칙 마련 등 세심한 운영이 필요하다. 이러한 운영노하우 없이 뛰어들면 금세 입주자들이 이탈하거나 평판이 나빠져 사업 유지가 어렵다.
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불명확한 제도권: 현재 셰어하우스는 명확한 법적 정의가 없어 주택임대차로 볼지 하숙/기숙사로 볼지 애매하다. 일부는 정식으로 임대사업 신고를 하지만, 사실상 편법으로 운영되는 경우도 많다. 만약 지자체가 이를 문제 삼으면, 불법으로 간주되어 시정명령을 받을 수 있다. 예를 들어 방 쪼개기나 과밀 거주 등은 주택법 위반 소지가 있다. 이러한 규제 리스크가 존재한다.
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높은 초기 투자와 비용: 셰어하우스로 운영하려면 가구, 가전, 침구 등 풀퍼니쉬드(furnished) 상태를 갖춰야 하므로 초기 투자비가 든다. 또한 매달 공용공간 관리비, 소모품(화장지 등) 제공, 정기 청소 서비스 등을 제공하는 경우 운영비용이 계속 발생한다. 이를 감안하면 총수익에서 비용을 빼야 실제 수익이 계산되는데, 이 비용 관리가 제대로 안 되면 이윤이 크게 줄어든다.
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임대차 분쟁 가능성: 여러 명이 함께 살다 보면, 임대인과 다수 임차인 간 혹은 임차인 상호간 분쟁이 생길 수 있다. 소음, 청결, 배분 문제부터 임대차 계약 관련(계약중도해지, 보증금 정산 등) 문제까지 다양하다. 이러한 분쟁은 보통 임대인이 중재하지만 심할 경우 법적 대응으로 번질 수 있고, 이때 애매한 법적 지위 탓에 곤란을 겪을 수 있다.
수익성과 사례
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국내 셰어하우스 시장 데이터는 많지 않지만, 일부 공개된 사례를 보면 투자 지표를 가늠할 수 있다. 가령 한 블로그 포스트에는 방 4개 셰어하우스 투자사례로 약 4,900만원을 들여 (보증금 4천만+인테리어/가구비 900만) 월세 수입 120만원, 보증금 4000만원으로 운영했다는 글이 있다 (셰어하우스, 얼마 투자해서 얼마나 벌까? - 네이버 포스트). 이 경우 월 운영비 등을 제하고 연 15% 내외 수익률을 달성했다고 소개되었다. 물론 이는 이상적인 케이스일 수 있고, 일반적으로는 운영비와 공실을 감안해 10% 이하로 내려갈 수 있다. 전문 업체들은 수익을 일정 부분 가져가므로, 투자자는 더 낮은 수익률을 배분받기도 한다. 공실률은 운영의 질에 따라 크게 좌우된다. 인기있는 셰어하우스는 입주 대기자가 있을 정도로 공실이 없지만, 운영이 미흡하면 빈 방이 속출한다. 위치별로 보면 대학가와 직장인 밀집지역(예: 종로, 강남, 판교 등)의 셰어하우스는 공실률이 낮고, 주택가에 있는 셰어하우스는 마케팅이 없으면 공실이 생길 수 있다.
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대체로 광고/커뮤니티를 통해 적극 입주자를 모집하는 곳은 높은 점유율을 유지한다. 시세 측면에서, 셰어하우스 입주자 1인당 내는 비용은 원룸 월세보다 조금 저렴하거나 비슷한 수준으로 책정된다 (그 대가로 더 나은 시설과 집 크기를 누리는 구조). 그러므로 원룸 시세가 높은 지역일수록 셰어하우스 운영 여지가 크다. 예를 들어 서울의 경우 원룸 월세 50~60만원 하는 곳에서 방 둘이 딸린 2룸을 2인 각 45만원에 셰어하도록 하면 수요도 있고 총수익 90만원으로 기존 60만원 통임대보다 높일 수 있다. 반면 월세 자체가 낮은 지방에선 셰어하우스로 인한 메리트가 크지 않을 수 있다. 결국 고월세 지역+넓은 집 조합이 유리한 셰어하우스 입지라 할 수 있다.
입지와 운영 전략
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셰어하우스에 적합한 주택은 방 개수가 3개 이상이고 거실 등 공용공간이 충분히 넓은 집이다. 수도권의 구축 아파트 (전용 80~120㎡ 3LDK 등)가 이상적이며, 혹은 큰 다가구주택을 통으로 빌려 층별 셰어하우스로 만들 수도 있다. 입지는 임차인이 원하는 생활권이어야 하는데, 교통이 편리하고, 주변에 직장/학교가 있으며, 편의시설과 안전이 보장된 곳이 좋다. 강남, 송파, 마포, 용산 등 젊은층 밀집 도심 지역의 셰어하우스가 성장한 이유도 이런 입지 덕분이다.
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운영 전략으로는 컨셉 확립이 중요하다. 일반 임대와 달리, 셰어하우스는 주거+커뮤니티 상품이므로, 컨셉에 맞는 입주자를 모아야 관리가 편하다. 여성전용, 취미공유(예: 음악, 요리), 스타트업 종사자 전용 등 타겟층을 명확히 하면 마케팅과 운영 규칙 수립이 수월해진다. 또한 하우스룰을 만들고 이를 계약 전에 안내하여 갈등을 예방해야 한다. 예컨대 청소당번, 손님 방문 시간, 소음 제한 등 규칙을 정해 입주자가 동의하고 들어오도록 한다. 운영자(임대인)가 직접 하기 어렵다면, 전문 운영사에 위탁하는 방법도 있다.
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현재 국내에 여러 셰어하우스 운영 전문기업이 있으며, 임대인 대신 집을 꾸미고 입주자를 모집해 일정 수수료나 임대료를 나눠 갖는 형태로 운영해준다. 이는 프랜차이즈 형태로 볼 수도 있는데, 운영사를 잘 선택하면 운영번거로움을 덜 수 있지만 그만큼 수익 일부를 포기해야 한다.
법적 고려
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셰어하우스 운영자는 주택임대사업자로 등록할 수도 있고, 일부는 게스트하우스처럼 숙박업 허가를 받기도 한다. 그러나 다수 사례에서 명확히 따로 등록하지 않고, 개별 임차인과 임대차계약을 맺는 방식으로 운영한다. 주택임대차보호법상 대항력, 확정일자 등의 문제가 있는데, 셰어하우스의 경우 집 전체가 하나의 세대가 아닌 각 방 별도로 계약되므로 애매하다.
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통상 임대인과 입주자 간 매월 이용계약을 체결하거나, 기간을 정해 임대차계약을 맺는다. 법률이 애매하므로 분쟁 발생 시 해결이 까다로울 수 있다. 따라서 사전에 계약서에 특약을 잘 작성하고, 보증금 관리도 투명하게 해야 한다. 소방법 등 안전 규정도 준수해야 하는데, 인원수가 늘어나면 다중주택 기준을 충족해야 할 수도 있다. 일부 지자체는 이를 위해 공유주택 가이드라인을 마련 중이기도 하다.
공유오피스(코워킹 스페이스)
유연한 업무공간 트렌드와 부동산의 결합
공유오피스란 여러 기업이나 개인이 함께 사용하는 공동 업무공간(co-working space)을 말하며, 최근 부상한 상업 부동산 모델이다. 위워크(WeWork)를 비롯한 글로벌 공유오피스 기업들의 등장으로 널리 알려졌으며, 국내에도 패스트파이브, 스파크플러스 등 다양한 브랜드가 서울 주요 지역에서 공유오피스를 운영 중이다. 부동산 투자 측면에서 공유오피스는 오피스 임대와 서비스 사업이 결합된 형태로 볼 수 있다.
오피스 임대와 서비스 사업이 결합된 형태로 볼 수 있다. 건물주는 공유오피스 운영사에 공간을 장기임대하고 고정 임대료를 받거나, 직접 공간을 꾸며 여러 최종 임차인(회원)에게 짧은 기간 임대하는 운영사업자가 될 수도 있다.
전자의 경우 전통적인 부동산 임대차와 유사하고, 후자의 경우 일종의 공유경제 기반 사업을 영위하는 셈이어서 요구되는 역량이 다르다.
공유오피스는 1인 기업, 스타트업, 프리랜서뿐 아니라 대기업 위성사무실 수요까지 흡수하며 2020년대 새로운 수익형 부동산 분야로 자리잡았다.공유오피스 시장은 2023년을 기점으로 재편과 성장의 교차로에 있다. 글로벌 1위였던 위워크의 구조조정으로 일부 공실이 발생했으나, 이를 국내 업체들이 흡수하며 오히려 시장 안정화가 이뤄지고 있다. 선두 업체들은 이미 수익성을 입증했고, 새로운 수요(예: 기업들의 하이브리드 근무 공간 확보)가 나타나고 있어 시장 전망은 비교적 밝다 (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대). CBRE 등 부동산 컨설팅기관들은 향후 수년간 아시아태평양 지역 공유오피스 시장의 연평균 성장률이 두 자릿수에 달할 것으로 보고 있다. 특히 한국의 경우 전체 오피스 대비 공유오피스 비중이 아직 낮기 때문에 성장 여력이 크다. 다만 경기 침체 가능성은 변수다. 경기 악화 시 스타트업 폐업 등으로 단기 수요가 줄 수 있고, 이는 소규모 공유오피스부터 타격을 줄 것이다. 결국 경쟁력을 갖춘 상위 업체 중심으로 시장이 발전할 가능성이 높다.
투자 전략으로 고려할 점은 다음과 같다:
역할 선택
자신이 건물주/투자자로서 공유오피스 운영사에 임대할지, 아니면 직접 운영사가 되어 공간을 임차/매입해 멤버십을 받을지 결정해야 한다.
순수투자자라면 안정적 임대수익 위주로 가고, 공유오피스 사업 기회를 보고 뛰어드는 거라면 사업계획과 자금을 충분히 마련해야 한다.
파트너십
건물주라면 어느 공유오피스 운영사를 파트너로 할지 신중히 고른다. 입증된 운영사와 계약하면 안정적 임대수익을 얻겠지만, 임대료 조건이 상대적으로 보수적일 수 있다.
새로운 운영사와 협력하면 수익배분 등에서 더 나은 조건을 얻을 수 있으나, 대신 사업 성공 여부 불확실성을 안게 된다. 파트너의 재무건전성과 사업모델을 꼼꼼히 검토해야 한다.
입지와 규모 전략
공유오피스는 클러스터 효과가 있어 이미 많은 공유오피스가 있는 지역에 수요가 더 늘기도 한다. 그러나 동일 상권에 과도한 공급이 몰리면 출혈경쟁이 될 수 있으므로, 수요 대비 공급 현황을 조사해야 한다. 또한 너무 작은 규모(예: 100평 미만)는 운영 효율이 떨어지므로, 가능하면 한 센터당 일정 규모 이상(업계에서는 최소 300평 이상 권장)을 확보하는 것이 좋다.
차별화 포인트
공유오피스 사업에 직접 뛰어든다면, 기존 강자들과 다른 니치 전략이 필요하다. 특정 산업 전문(예: 바이오 스타트업 전용 랩 제공), 특정 지역 밀착(예: 수도권 외곽 도시 전문), 혹은 저렴한 가격대 등 차별화를 통해 초기 시장을 공략해야 한다. 단순히 공간만 제공해서는 경쟁력이 낮으므로 부가서비스(법률/회계 자문, 투자연계 등)를 제공하거나 커뮤니티 브랜드를 키우는 전략이 중요하다.
요약하면, 공유오피스는 부동산과 비즈니스의 융합모델이기에 기회와 위험이 공존한다.
부동산과 비즈니스의 융합모델이기에 기회와 위험이 공존한다. 2025년에는 금리 부담이 완화되어 운영사들의 비용압박이 덜하고, 기업들의 사무실 운용 패러다임 변화로 수요는 견조할 것으로 보인다. 선두 업체 위주의 시장 성장이 예상되므로, 투자자는 이들과 상생할 수 있는 포지션을 취하는 것이 안전하다. 다만 혁신은 늘 틈새에서 나오기에, 지역이나 서비스 측면의 새로운 공유오피스 모델에도 주목할 필요가 있다. 결국 안정적 임대수익을 원한다면 검증된 모델에 건물을 빌려주는 방식을, 고수익 사업성을 노린다면 직접 운영에 도전하는 방식을 선택하되, 어느 쪽이든 운영 역량이나 파트너십 확보가 성공의 열쇠임을 명심해야 한다.
주요 장점
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높은 공간 활용 효율과 잠재 수익: 동일 면적의 오피스를 한 기업에 통째로 임대할 때보다, 책상 단위로 여러 팀에 임대하면 면적당 임대료 수입을 극대화할 수 있다. 예를 들어 100평 오피스를 한 회사에 월 1,000만원에 임대할 것을, 10평씩 10팀에 월 150만원씩 임대하면 총 1,500만원 수입이 가능한 식이다. 잘 운영되는 공유오피스는 이러한 공간 재분할을 통한 고수익화가 강점이다. 탄탄한 임차 수요 성장: 코로나 이후 유연근무와 스타트업 붐이 맞물려 공유오피스 수요가 꾸준히 증가하고 있다 (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대)
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물론 공실 리스크가 있지만, 공유오피스는 상시 대기 수요 풀을 구축해 높은 평균 점유율을 유지할 수 있다. 실제로 주요 공유오피스 운영사들은 운영 노하우로 공실률을 낮게 관리하여 흑자 전환에 성공하기도 했다 (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대) (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대).
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부동산 가치 제고: 기존에 임차인 구하기 어렵던 낡은 오피스 건물도 공유오피스로 리모델링하면 활기를 띠고, 이에 따라 건물 가치가 상승하는 효과가 있다. 건물주는 공실 문제가 해소되고, 향후 매각시 운영 수익을 반영한 가치 상승(캡레이트 하락)으로 더 높은 가격을 받을 수 있다. 이러한 이유로 일부 빌딩주는 공유오피스 운영사를 적극 유치하기도 한다.
주요 단점
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운영 리스크와 높은 관리 난이도: 공유오피스 사업은 부동산 임대업+서비스업이다. 회원 모집, 공간 관리, 커뮤니티 형성, 부가 서비스 제공 등 손이 많이 간다. 따라서 단순 임대보다 운영비용이 많이 들고, 전문 역량이 부족하면 사업이 실패할 수 있다. 2019년 위워크 사태에서 보듯, 확장에 따른 공실관리 실패는 막대한 손실로 이어진다.
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경기변동에 민감: 공유오피스는 임차인이 계약을 쉽게 종료할 수 있어(월단위 등) 경기 침체 시 바로 타격을 받을 수 있다. 실제로 코로나19 초기에는 많은 공유오피스 업체들이 입주율 하락으로 어려움을 겪었다. 또한 금리 상승기에는 운영사의 자금조달비용이 증가하고, 임차인 이탈 시 현금흐름이 급감해 버티기 어려워질 수 있다.
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브랜드 경쟁 심화: 시장에 여러 업체가 난립하면서 인기 지역에서는 공유오피스 간 경쟁이 치열하다. 각사 고유의 인테리어와 서비스로 차별화하려 하지만, 입지와 가격이 중요하다 보니 선점 효과가 크다. 후발주자는 회원 확보에 어려움을 겪어 규모의 경제를 이루기 전 도태될 위험이 있다. 즉 상위 몇 개 업체만 생존하고 나머지는 인수합병되거나 철수할 가능성이 있어, 투자시 어느 업체와 파트너할지 신중해야 한다.
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불안정한 임대차 구조: 공유오피스 운영사가 건물을 통임차하여 재임대하는 모델의 경우, 운영사와 건물주 간 이해관계가 충돌할 수 있다. 운영사가 경영악화로 나가 떨어지면 건물주는 단기간에 큰 공실에 직면하게 된다. 반대로 건물주가 계약기간 종료 후 더 높은 임대료를 요구하면 운영사 수익이 악화된다. 이런 이중 임대차 구조 특유의 리스크도 존재한다.
시장 현황과 수익성
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2024년 현재 서울 공유오피스 시장은 약 63만㎡ 규모, 278개 센터로 성장했다. 센터당 평균 면적은 2,270㎡ 정도이며, 핫데스크 월 이용료 평균 28만원 수준으로 파악된다. 주요 6개 사업자가 시장 42%를 점유하고 있고, 국내 토종 업체들이 주도하는 양상이다. 선두업체 중 하나인 패스트파이브는 2024년 기준 전국 56개 지점을 운영하며, 창사 이래 첫 연간 흑자를 달성했다고 밝혔다. 2024년 매출 1,300억원, 영업이익 흑자를 기록한 것으로 전해지며, 흑자 전환의 핵심 요인으로 도심 주요 지역 신규 지점 오픈과 안정적인 공실률 관리를 꼽았다. 이는 경기 변동에도 공유오피스가 필수 수요를 꾸준히 견인한 덕분이라고 분석된다 (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대).
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이처럼 상위 업체들은 빠른 지점 확장과 높은 점유율을 통해 규모의 경제를 이루며 수익모델을 입증해 나가고 있다. 다만 모든 공유오피스가 흑자인 것은 아니다. 신규 진입자나 소규모 독립 공유오피스들은 여전히 수익확보에 어려움을 겪고 있고, 글로벌 기업 위워크는 2023년 재무위기로 다수 지점을 정리하거나 임대료 인하를 협의하는 등 혼란을 겪었다. 부동산 투자 관점에서 건물주→운영사 임대 방식의 경우, 건물주는 통상 연 4~6%대 임대수익을 올리고 추가 수익 참여는 못하지만 위험은 낮다. 반면 자체 운영을 하면 경상비용을 빼도 10% 이상의 높은 수익률을 올릴 수 있으나, 공실 발생 시 리스크도 온전히 부담해야 한다. 따라서 투자자는 안정적 마스터리스 모델과 직영운영 모델 중 목표에 맞게 선택해야 한다.
입지와 수요 특성
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공유오피스 입지는 비즈니스 중심지와 창업 밀집지에 집중되어 있다. 서울의 경우 공유오피스의 약 66%가 강남권(GBD)에 있고, 이어 도심권(CBD), 여의도권(YBD) 순으로 분布한다 (2024 서울 공유오피스 현황 및 전망 | CBRE Korea). 이는 핵심 업무지구에 임차 수요가 많기 때문이다. 공유오피스를 찾는 고객들은 교통 접근성이 좋고 주변 편의시설(식당, 카페)이 풍부한 곳을 선호한다. 또한 빌딩 수준도 중요해서, 쾌적한 신축 빌딩이나 리노베이션된 건물이 인기다. 예컨대 서울 종로, 광화문 일대의 공유오피스는 대기업도 이용할 만큼 수요가 탄탄하며, 강남 테헤란로 일대는 스타트업과 IT기업 수요로 항상 활발하다. 지방의 경우에도 광역시 주요 상권 (예: 부산 센텀시티, 대전 둔산 등)에 일부 공유오피스가 진출해 있다.
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임차 수요층은 초기에는 프리랜서나 스타트업 위주였으나, 이제는 대기업 팀 단위 이용과 공공기관 지역 거점 이용 등으로 다변화되었다. 이는 공유오피스가 단순히 비용 절감 수단이 아니라 업무 환경의 유연성 제고 수단으로 인식되고 있음을 보여준다. 향후 원격근무와 사무실 축소 트렌드가 이어진다면, 인력을 분산시키려는 기업들의 수요로 지역 거점 공유오피스 수요도 증가할 수 있다.
운영 및 관리
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공유오피스 운영은 일반 임대보다 훨씬 hands-on하다.
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△ 공간 디자인 및 인프라 구축: 쾌적한 업무환경을 위해 가구 배치, 인터넷 인프라, 회의실·휴게실 등을 잘 갖춰야 한다.
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△ 멤버십 관리: 회원들의 계약, 결제, 추가 서비스 요청 등을 처리하는 시스템을 운영해야 한다.
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△ 커뮤니티 매니지먼트: 네트워킹 이벤트나 세미나를 열어 입주 멤버들 간 교류를 촉진하기도 한다. 이러한 세심한 관리가 공유오피스의 부가가치를 올리고, 고객 충성도를 높인다. 비용 측면에서는 임대료 외에도 전기·냉난방, 인터넷, 간식/음료 제공, 인건비(커뮤니티 매니저) 등이 들어가므로, 전체 비용 구조를 잘 관리해야 수익이 남는다. 시설 관리도 중요해서, 프린터나 회의실 예약 등 편의 시스템을 IT 기술로 지원하고 빠른 유지보수를 해야 한다. 사실 개인 투자자가 직접 이런 운영을 하기에는 버거울 수 있다. 그래서 대안으로, 프랜차이즈 형태로 공유오피스 브랜드에 공간을 제공하고 운영을 맡기는 방법이 있다. 예를 들어 건물주는 공간 인테리어 비용 일부를 부담하고, 운영사는 멤버 모집과 관리를 전담하며 수익을 나누는 식이다. 이렇게 하면 운영 전문성을 활용할 수 있지만, 당연히 수익 쉐어를 고려해야 한다. 또한 최근 공유오피스 업체들은 위험 분담을 위해 건물주와 수익 공유형 임대차(매출연동 임대료 등)를 맺는 경우도 있어, 다양한 계약 구조를 활용할 수 있다.
세금 및 법률
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공유오피스에서 부동산 세금 자체는 일반 오피스 임대와 동일하다. 건물주는 상업용 부동산으로 취득세, 재산세, 부가세 등의 의무가 있다. 운영사 입장에선 임차한 공간을 재임대하므로 전대차 형태인데, 이는 임대인의 동의와 계약서 조항에 따라 적법하게 이뤄져야 한다. 또한 회원들과는 서비스 이용계약 또는 단기 임대차계약을 맺는다. 통상 1년 미만의 단기이용이 많아서 임대차보호법 적용은 제한적이지만, 그래도 계약서에 권리와 의무를 명시하여 분쟁 소지를 줄이는 것이 중요하다.
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공유오피스 내에서 이루어지는 비즈니스 활동에 대한 법적 책임은 원칙적으로 각 입주자가 지지만, 운영사의 과실로 보안사고(정보 유출 등)나 안전사고가 발생하지 않도록 대비해야 한다. 정책적으로는, 정부가 스타트업 지원의 하나로 공유오피스 확충을 언급하거나 세제 혜택을 검토할 가능성도 있다. 아직 직접적 지원은 없지만, 지역별 청년창업 지원센터 등이 공유오피스와 유사한 기능을 하기도 한다.
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