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상가 투자 시장, 침체를 넘어 ‘구조적 위기’로… 지금 필요한 건 전략의 재수립
2025년 현재, 상가 시장은 단순한 침체를 넘어 지속적인 수익성 하락과 공실률 상승이라는 구조적 위기에 직면하고 있습니다. 이는 일시적인 경기 변동이 아닌, 소비 트렌드와 인구 구조, 자영업 생태계 전반이 변화하는 흐름에 따른 근본적인 전환입니다.
우선 공실률은 꾸준히 증가하고 있습니다. 국토교통부 자료에 따르면, 전국 소형 상가의 공실률은 2024년 4분기 기준 6.7%, 중대형 상가는 14%를 돌파하며 역대 최고치를 기록했습니다. 수도권뿐 아니라 지방 중소도시, 외곽지역까지 공실 증가세는 전국적 현상으로 확산되고 있고, 이는 단순한 공급 과잉이 아닌 상권 구조 재편의 신호로 분석됩니다.
수익률 측면에서도 우려가 큽니다. 한국부동산원에 따르면, 2025년 기준 전국 상가의 평균 수익률은 3.2%, 서울은 **2.5%**로, **현재 주택담보대출 금리(약 3.9~4.4%)**에도 미치지 못하고 있습니다. 이는 상가 투자의 본질인 ‘수익형 자산’이라는 개념을 흔들고 있으며, NOI(순영업소득)의 지속적 감소 → 자산 가치 하락이라는 악순환이 반복되고 있습니다.
더 심각한 변화는 소비 트렌드 자체의 재편입니다. 강남역, 홍대입구, 건대 등 대표 상권조차 유동 인구가 감소하고 있으며, 이는 배달 앱·온라인 쇼핑·라이브 커머스 등 비대면 소비 확대에 따른 직접적인 결과입니다. 전문가들은 오프라인 상권의 입지 개념이 콘텐츠 기반 플랫폼 중심으로 전환되고 있다고 진단합니다.
인구 구조도 문제입니다. 통계청에 따르면 2025년 65세 이상 고령 인구 비중은 21.1%, 청년층 경제활동 참가율은 45%대로 하락했습니다. 게다가 환율이 1% 오를 때 외식업소 22곳이 폐업한다는 조사처럼, 외부 변수에 대한 민감성도 커지고 있습니다. 2019년 대비 원화 약세폭이 32% 이상 증가한 지금, 상가 임대 수요는 구조적으로 위축되고 있습니다.
자영업 환경 역시 악화되고 있습니다. 소상공인연합회에 따르면, 2024년 대비 자영업 폐업률은 9.7%로 증가했고, 생계형 저비용 업종 중심의 창업이 늘어나면서 상권 내 브랜드 경쟁력과 업종 다양성이 줄어들고 있습니다. 이는 신규 임차인 유치의 어려움으로 이어지며, 공실 악순환을 심화시키고 있습니다.
한편, F&B 중심 리모델링 붐은 공급과잉을 가속화하고 있습니다. 오피스에서 식음료 매장으로 용도 변경이 늘고 있으나, 이는 수요를 유도하지 못하고 공급 증가 → 경쟁 심화 → 임대료 하락이라는 부작용으로 이어지고 있습니다. 서울 마포·성수·성북 일대에서도 신규 F&B 점포의 평균 공실기간은 7개월 이상으로 조사되었습니다.
결국, 기존의 ‘입지만 좋으면 된다’는 투자 전략은 더 이상 통하지 않습니다. 상가는 이제 입지 + 콘텐츠 + 운영 전략 + 온라인 연계성까지 고려한 복합 솔루션 자산으로 진화하고 있습니다. NOI를 유지할 수 있는 체계, 공실을 줄이는 리테일 운영 전략, 콘텐츠 기획과 브랜드 협력 등 하이브리드 상권 운영 능력이 관건이 되고 있습니다.
상가 공실률
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소형 상가 공실률: 2024년 6.7% → 2025년 7% 전망
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중대형 공실률: 2022년 13.1% → 2025년 14.2% 상회 예상
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2024년 기준 전국 소형 상가의 평균 공실률은 6.7%였으며, 2025년에는 이 수치가 7.0%까지 소폭 상승할 것으로 전망됩니다. 이는 소규모 자영업자의 철수와 신규 임차인 유입 둔화가 지속되고 있음을 보여주는 신호입니다.
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중대형 상가는 2022년 13.1%의 공실률을 기록한 이후 계속 증가세를 보이고 있으며, 2025년에는 14.2%를 넘길 것으로 예측됩니다. 특히 대도시 외곽이나 신도시 상권을 중심으로 장기 공실이 심화되고 있습니다.
전국 상가 수익률
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전국 상가 수익률: 3.2% / 서울 평균: 2.5%
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2025년 기준 전국 상가의 평균 수익률은 약 3.2%이며, 서울의 경우 평균 2.5% 수준에 그칩니다. 이는 주택담보대출 금리에도 미치지 못하는 수준으로, 수익형 부동산으로서의 투자 매력이 크게 약화되고 있음을 보여줍니다.
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2025년 현재 국내 주택담보대출 평균 금리는 약 3.9%에서 4.4% 수준입니다. 상가 수익률보다 높은 이자 부담으로 인해 부동산 투자에 대한 수익성 확보가 어려워지고 있습니다.
청년 경제활동참가율
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청년 경제활동참가율: 45.1%(통계청, 2025.1)
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통계청에 따르면 2025년 청년층(15~29세)의 경제활동 참가율은 45.1%로, 지난 10년간 가장 낮은 수준을 기록하고 있습니다. 이는 상가 이용의 주요 수요층인 청년 소비자의 경제적 여력이 줄고 있음을 시사합니다.
고령 인구 비중
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고령 인구 비중: 21.1%(통계청, 2025년 추계)
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2025년 우리나라의 65세 이상 고령 인구 비중은 21.1%로 집계되었습니다. 이는 초고령 사회 진입을 의미하며, 상권 내 소비층 감소와 소비 패턴의 보수화로 이어지고 있습니다.
외식업 폐업 영향
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외식업 폐업 영향: 환율 1% 상승 시 약 22곳 폐업
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한 조사에 따르면 환율이 1% 상승할 경우 외식업소 약 22곳이 폐업하는 것으로 나타났습니다. 2019년 대비 2025년 현재 원/달러 환율은 약 30% 이상 상승한 상황으로, 수입 원가 부담이 커져 자영업 환경은 더욱 악화되고 있습니다.
F&B 리모델링 후 공실 기간
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F&B 리모델링 후 공실 기간: 평균 7개월 (서울 주요 상권 기준)
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기존 오피스나 일반 상가를 식음료(F&B) 매장으로 리모델링하는 사례가 많아졌지만, 수요가 이를 따라가지 못하면서 서울 주요 상권 기준 평균 7개월 이상 공실이 지속되는 것으로 나타났습니다. 이는 공급 과잉과 포화 시장의 전형적인 사례로 평가됩니다.
“공실 지옥 탈출, NOI 기반 전략으로 가능하다!”
공실 지옥 탈출, NOI 기반 전략으로 가능하다!
2025년 상가 생존 공식: NOI + 하이브리드 전략
“상가 투자, 지금 전략을 바꿔야 할 때입니다”
이러한 환경에서, 기존의 단순한 입지 중심 전략은 한계를 드러내고 있으며, 오프라인과 온라인을 연계한 하이브리드 상가 모델이 새로운 투자 대안으로 떠오르고 있습니다. 예를 들어, 리테일 매장을 물류 거점으로 전환하거나, 쇼룸형 점포로 구성해 체험 기반 소비를 유도하는 방식이 주목받고 있습니다.
투자 판단 기준 역시 재정립이 요구됩니다. 단순한 수익률(yield)만으로 자산 가치를 평가하는 시대는 지났으며, NOI(순영업소득)를 안정적으로 유지할 수 있는 구조적 전략이 무엇보다 중요해졌습니다. 2024년 상가 임대시장 보고서에 따르면, NOI가 일정 수준 이상 유지된 상가는 공실률이 평균 대비 30% 이상 낮은 것으로 나타났습니다.
또한, **장기 운영 중심의 자산관리 전략(PM: Property Management)**이 상가 가치의 핵심 요소로 부상하고 있습니다. 이는 단기 시세 차익보다는 지속 가능한 유입 수요 확보, 유연한 임대 조건 운영, 소비 트렌드 맞춤형 공간 기획이 결합된 정밀한 전략을 요구합니다. 특히, 2025년부터 시행되는 ‘도심공간 활성화 지원법’ 등 제도적 변화도 자산관리 전략 수립에 중요한 변수로 작용하고 있습니다.
결국, 지금 필요한 것은 상가 자산을 보는 관점 자체의 변화입니다. 단기 수익보다 장기적 운영 가능성과 NOI 기반 자산 안정성에 초점을 맞춘 정교한 투자 전략이 상가 시장의 새로운 기준이 되어야 합니다. 위기를 기회로 바꾸기 위해서는 시장 구조의 본질적 이해와 함께, 운영 중심의 하이브리드 전략이 반드시 병행되어야 합니다.
엘토스/LTOS 코멘트
공실률의 시대, 상가는 더 이상 ‘사는 것’이 아니라 ‘운영하는 것’입니다
수익을 설계하는 사람들의 선택, 지금 당신의 전략을 바꿔야 할 때입니다.
입지가 아닌, 흐름을 읽는 자가 시장을 이끕니다.
** 엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만들었습니다.
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