소개
정보 및 공부
정책, 도시 및 개발 계획
참고 스크랩
상가 투자 시장, 침체를 넘어 ‘구조적 위기’로… 지금 필요한 건 전략의 재수립
2025년 현재, 상가 시장은 단순히 ‘침체됐다’고 말하긴 어렵습니다. 지금 일어나고 있는 변화는 일시적인 수요 감소나 입지의 문제가 아니라, 시장 구조 자체가 흔들리는 근본적인 전환기에 가깝습니다.
우선 공실률부터 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 전국 소형 상가의 공실률은 2023년 3분기 6.5%에서 4분기 6.7%로 소폭 상승했고, 중대형 상가는 2022년 13.1%에서 2024년 2분기 13.8%로 높아진 데 이어, 연말에는 14%를 넘을 것으로 전망됩니다. 이 흐름은 수도권뿐 아니라 지방, 외곽 지역까지 전반적으로 확산되고 있고요. 결국 이는 단순한 공실 문제가 아니라, 상가 시장 전반이 구조적으로 재편되는 과정이라고 봐야 합니다.
수익률 측면에서도 상황은 녹록치 않습니다. 2025년 기준 전국 상가의 연평균 수익률은 약 3.2%, 서울은 2.5% 수준인데요. 이 수치는 현재 주택담보대출 금리(약 3.5~4.5%)에도 미치지 못하는 수준으로, 사실상 수익형 부동산이라는 타이틀이 무색할 정도입니다. 수익성 하락은 곧바로 NOI(순영업소득) 감소 → Cap Rate 하락 → 자산가치 하락이라는 부정적 흐름으로 이어지며, 상가 운영의 부담은 더 커지고 있습니다.
더 큰 문제는 소비 흐름의 변화입니다. 강남역, 홍대, 건대입구처럼 대표적인 상권에서도 유동 인구가 감소하고 있으며, 이제는 "좋은 입지"라는 말 자체가 예전만큼의 설득력을 갖지 못하고 있어요. 온라인 쇼핑, 배달 앱, 라이브 커머스가 확산되며 오프라인 소비의 비중 자체가 줄고, 상권의 개념이 물리적 위치에서 콘텐츠 중심의 플랫폼화로 이동하고 있는 것이죠.
이 와중에 인구 구조도 시장을 더 어렵게 만들고 있습니다. 2025년에는 우리나라 고령 인구 비중이 20%를 넘어서며 ‘초고령 사회’에 진입하고, 청년층은 경제활동 축소로 이어지며 상권 내 활력 자체가 떨어지고 있어요. 여기에 환율 1% 상승 시 외식업소 22곳이 폐업한다는 조사까지 나올 정도로, 외부 변수도 무시할 수 없는 상황입니다. 실제로 2019년 대비 환율이 30% 이상 상승한 지금, 상가 임대 수요는 더욱 위축되고 있습니다.
게다가 자영업 환경도 악화일로입니다. 실질 소비가 줄어들고, 자영업자들은 ‘저비용 생계형 업종’에 몰리며 상권 자체의 경쟁력과 다양성이 떨어지고 있습니다. 신규 임차인을 유치하기 어려워지면서 공실은 더 길어지고, 운영 리스크는 계속 커지고 있는 현실입니다.
그런데도 F&B 리모델링 바람은 이어지고 있죠. 오피스 공간을 식음료 매장으로 바꾸는 추세가 짧은 시간 내 공급을 확대시키고 있고, 이로 인해 상가 간 경쟁은 심화되고 가격은 오히려 하락하는 이중적 문제가 발생하고 있습니다. 공급은 늘었는데, 수요는 줄고 있는 아이러니한 상황입니다.
이제 상가는 단순히 위치 좋은 곳에 투자하면 된다는 시대가 끝났습니다. 지금은 입지 + 콘텐츠 + 운영 전략 + 온라인 연계성까지 고려한 복합 솔루션이 필요한 때입니다. NOI를 유지할 수 있는 시스템, 공실을 최소화하는 운영력, 그리고 수요 흐름에 맞춘 공간 기획까지 — 이 모든 것을 통합적으로 다룰 수 있는 브랜드와 파트너십이 필요하죠.
공실률 상승 현황
•
전국 소형 상가 공실률:
2023년 3분기 6.5% → 2023년 4분기 6.7%로 증가
•
중대형 상가 공실률:
2022년 13.1% → 2024년 2분기 13.8%,
2024년 4분기에는 14% 이상 전망
•
수도권뿐 아니라 지방과 외곽 지역까지 전체적으로 공실 증가세
•
상가 시장 전반의 침체가 단기간이 아닌 장기화 조짐
투자 수익률 감소
•
2024년 전국 평균 수익률: 약 3.2%
•
서울 평균 수익률: 약 2.5%,
대출금리(약 3.5~4.5%)에도 못 미치는 수치
•
수익성 저하 → NOI(순영업소득) 감소 → Cap Rate 하락
→ 임대수익 감소 → 투자 매력 저하 → 자산 가치 하락의 악순환
소비 트렌드 변화와 오프라인 침체
•
오프라인 상권 유동 인구 감소:
강남역, 홍대 등 주요 상권도 예외 아님
•
온라인 소비 대체 현상 가속화:
배달 앱, 라이브 커머스 확산
•
“입지 프리미엄”이 약화되고,
전통적인 상권 개념 자체가 재편되는 흐름
수요 위축 요인
•
초고령 사회 진입:
2025년, 65세 이상 고령인구 20% 돌파
•
청년층 경제활동 위축 → 상권 소비력 저하
•
환율 1% 상승 시 외식업소 약 22곳 폐업
•
2019년 대비 환율 30% 이상 상승 → 상업용 부동산 수요에 부정적 영향
자영업 환경 악화
•
실질 소비 감소 → 상가 임차 수요 급감
•
자영업자들이 **‘저비용 생계형 업종’**으로 몰리며 상권 영세화
•
신규 임차인 유치 어려움 → 상가 운영 리스크 증가
•
상가 공실 악순환 구조 가속화
상가 공급 과잉
•
기존 오피스 공간을 F&B 리모델링 → 공급 과잉
•
F&B 시설 확대 → 공실 경쟁 심화
•
공급 증가가 가치 향상으로 이어지지 않고,
가격 인하와 공실 확대로 연결되는 역효과 발생
현재 상가 시장은 일시적인 경기 침체를 넘어서는 구조적 위기에 직면해 있습니다. 인구 구조의 변화, 소비 트렌드의 온라인 중심 전환, 그리고 불안정한 경제 환경 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하면서, 공실 문제는 단기간에 해결되기 어려운 장기적인 흐름으로 이어지고 있습니다. 이와 같은 환경 속에서, 기존의 단순한 입지 중심 전략은 더 이상 유효하지 않으며, 오프라인과 온라인을 연계한 하이브리드 모델로의 전략적 전환이 필수적으로 요구되고 있습니다.
투자 판단 기준 또한 재정립되어야 할 시점입니다. 단순한 수익률(yield)만으로 자산 가치를 평가하는 방식에서 벗어나, NOI(순영업소득)를 안정적으로 유지할 수 있는 구조적 전략이 더욱 중요해지고 있습니다. 특히 수요가 분산되고 예측 불가능성이 커진 현 시점에서는, 단기적 시세 차익보다는 장기 운영 중심의 자산관리(PM: Property Management) 전략이 핵심이 되어야 합니다. 유입 수요에 대한 정밀한 분석, 임대 전략의 유연성 확보, 공간 기획의 차별화 등이 결합된 고도화된 운영 전략 없이는, 현재의 위기를 기회로 전환하기 어려운 상황입니다.
결국, 지금 필요한 것은 상가 자산을 보는 관점 자체의 변화이며, 단기 수익보다 지속 가능한 운영 가능성에 기반한 정교한 투자 전략이 상가 시장의 새로운 기준이 되어야
엘토스/LTOS 코멘트
공실률의 시대, 상가는 더 이상 ‘사는 것’이 아니라 ‘운영하는 것’입니다
수익을 설계하는 사람들의 선택, 지금 당신의 전략을 바꿔야 할 때입니다.
입지가 아닌, 흐름을 읽는 자가 시장을 이끕니다.
전체
생각
서비스&솔루션
서비스&솔루션
SNS
커뮤니티
공인중개사사무소 만상
주소: 서울특별시 서초구 반포대로114, 1006호(서초동, 서초 S.R Tower)
대표: 한영실
상담 모바일: 010-6233-8074
엘토스 부동산 건축 컨설팅
주소: 강남구 테헤란로 145
대표: 장지훈
상담 모바일: 010-5772-6000
대표 번호: 02-529-8040 / 이메일: / 홈페이지:
