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부동산 투자 시 리모델링, 법적 해석이 틀리면 수익률 ‘뚝’ 떨어지는 이유
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많은 사람들이 부동산 투자에서 리모델링을 통해 ‘가치 상승’을 노립니다.
하지만 간과하기 쉬운 게 하나 있죠. 바로
법적 해석의 착오
입니다.
실제로 구조 변경이 포함된 리모델링을 단순 인테리어로 착각했다가
건축법 위반 판정
을 받고
공사 중단, 이행강제금 부과, 사용승인 거부 등으로
수익률이 반 토막 나는 경우도
발생합니다.
특히 다가구 주택, 상가 건물, 경매 낙찰 후 리모델링 등은 더더욱 주의가 필요합니다.
이번 글에서는
실제 사례를 중심으로
, 왜 리모델링 전 법적 검토가 중요한지 자세히 알려드릴게요
부동산 투자에서 리모델링은 거의 필수처럼 여겨집니다.
낡은 건물에 손을 보면 임대료를 올릴 수 있고, 매매 시점에도 더 비싸게 팔 수 있으니까요.
그런데, 단순히 예쁘게 고치는 걸로 끝나지 않는다는 사실, 알고 계셨나요?
요즘 리모델링이 건축법상 ‘대수선’이나 ‘용도변경’, 심지어 ‘증축’으로 해석되는 경우가 많아졌습니다.
즉, 법적 기준을 정확히 이해하지 못한 채 리모델링에 들어가면,
공사 도중 중단되거나, 심한 경우 아예 건물 자체가 불법 건축물로 간주되기도 해요.
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사례① – 다가구 주택, 세대수 늘렸다가 ‘이행강제금’ 
강남구 도곡동의 한 투자자 사례
⨀ 기존 4세대 다가구를 6세대로 리모델링한 뒤 임대.
⨀ 하지만, 법적으로 다가구는 3층 이하 + 세대 수 19세대 이하라는 규정을 초과했음.
⨀ 구청에서 위반사항 적발 →이행강제금 2,000만원 부과 + 건축물대장 말소 지연
⨀ 예상 수익률 6.2% → 실제 3.4%로 하락
사례② – 상가 리모델링 중 ‘용도변경’ 누락
성수동 상가주택 투자자 사례
⨀ 1층 창고를 카페로 리모델링했지만 용도변경 신고 누락
⨀ 공사 중 민원 접수 → 불법 건축물 판정, 영업허가 반려됨
⨀ 영업 지연으로 월세 못 받고 공사비 손해까지
사례③ – 경매 낙찰 후 리모델링, 구조 변경으로 ‘허가 불가’
안양 소재 다세대 건물 경매 낙찰자 사례
⨀ 2억 5천 낙찰 → 5천만 원 투입해 내부 전면 리모델링
⨀ 하지만 내력벽 철거 및 슬래브 절단이 포함되면서 ‘대수선 허가 대상’
⨀ 사전 허가 없이 공사 → 구청 건축팀으로부터 공사 중지 명령
⨀ 리모델링 완료 후 매각 불가 → 6개월 이상 공실 발생
사례④ – 옥탑 휴게공간화 → 용적률 초과
은평구 다세대 건물 옥상 사례
⨀ 기존 옥탑 창고를 유리로 감싸 '루프탑 카페 공간'으로 활용
⨀ 건축면적 증가로 용적률 초과 → 사용승인 거절
⨀ 이후 원상복구 명령 및 법적 소송 진행 중
사례⑤ – 내부 복층화 리모델링, 연면적 증가 간과
용산 소형주택 리모델링 사례
⨀ 1층 내부에 철골 복층 설치해 ‘미니 복층’ 형태로 변경
⨀ 설계상 연면적 증가가 적용되어 건폐율·용적률 초과로 건축물대장 등재 불가
⨀ 은행 담보대출도 거절됨 → 매각 지연 + 금융비용 증가
엘토스/LTOS 코멘트
리모델링, 눈으로 보는 건 단순 인테리어지만, 법적으로는 완전히 다른 세계입니다.
단 한 줄의 허가 신청 누락, 단 하나의 구조 변경 착오가 수천만 원 손해로 돌아올 수 있어요.
그래서 중요한 건? 사전에 건축법 해석 및 허가 대상 여부 파악 구조 변경 여부는 반드시 건축사 검토 리모델링 범위에 따라 용도변경·대수선·증축 여부 체크 설계사 + 법률 전문가 + 건축 컨설턴트와 동행 전략 필수 혹시 리모델링 투자 계획 중이신가요?‘비온후풍경(OGL-Architects)’에서는
부동산 리모델링의 기획 → 건축 인허가 → 설계 → 시공 → 세무까지
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