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건축물 용도별 종류 총정리｜부동산 인허가·수익성 필수 가이드
건축물 용도별 종류를 반드시 알아야 하는 이유
건축 인허가 규제의 명확한 이해
부동산 개발 및 투자를 계획하고 있다면 반드시 2025년 개정 건축법 시행령 별표 1에 규정된 건축물 용도 구분 체계를 명확히 숙지해야 합니다. 용도 해석 오류는 인허가 지연은 물론, 행정 제재와 불필요한 리모델링 비용으로 이어질 수 있습니다.
예를 들어, 다중주택은 개별 취사시설이 없어야 하며, 다가구주택과 단독주택은 층수와 세대 면적에 따라 허용 여부가 달라집니다. 기준을 초과하면 용도변경 절차나 행정처분이 불가피해집니다.
용도별 투자 전략 수립의 기본
지역 계획과 부지 특성에 맞는 정확한 용도 설정은 투자 전략의 출발점입니다.
예를 들어, 생활형 숙박시설은 2024년 이후 숙박업 등록 제한 지역이 확대되면서 관광진흥법과 건축법 모두 적용받는 반면, 일반숙박시설은 별도의 인허가 체계를 따릅니다. 두 시설은 비슷해 보이지만 수익구조와 법적 의무가 완전히 다릅니다.
자산가치와 수익성 평가의 핵심 요소
건축물 용도는 해당 부동산의 시장가치 평가 기준이자, 임대 수익률 예측의 핵심 변수입니다.
예를 들어, 공동주택(아파트)과 일반업무시설(오피스텔)은 대출 비율, 세제 혜택, 주거 목적 제한 여부 등이 다르기 때문에 매입가 산정과 수익성 모델이 달라집니다. 정확한 용도 판단 없이는 수익 실현에 치명적 오류를 초래할 수 있습니다.
건축물 용도별 이해가 중요한 이유
수익성 예측과 리스크 관리
예를 들어 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설은 허용 업종·면적·층수 등이 다릅니다. 특히 최근 발표된 **국토교통부 통계(2025년 1분기 기준)**에 따르면, 수도권 1층 상가 공실률은 전년 대비 12.3% 증가했습니다. 이에 따라 세분화된 용도 분석과 수익성 시뮬레이션이 필수입니다.
법률 분쟁 사전 예방
용도에 대한 오해는 위법 영업으로 이어져 영업정지·과징금·행정소송의 원인이 됩니다.
예를 들어, 휴게음식점과 일반음식점은 조리 시설, 위생 기준, 영업장 면적 요건이 다릅니다. 법령 해석 오류는 곧 불법 전환 행위로 간주되어 행정처분을 받을 수 있습니다. 따라서 각 용도에 대한 세부적 정의와 사례 판례까지 숙지해야 합니다.
최적의 개발계획 수립
리모델링, 증축, 신축, 재건축을 추진할 때는 반드시 용도별 허용면적과 층수 기준을 반영해야 합니다.
예를 들어, 연립주택은 연면적 660㎡ 초과 가능하지만, 다세대주택은 660㎡ 이하로 제한됩니다. 특히 2024년 서울시 조례 개정으로 준주거지역 내 다세대주택의 허용 연면적 상한이 조정되어, 소형주택 위주 재개발 전략에도 직접 영향을 미치고 있습니다.
건축물 용도별 구분은 단순한 분류가 아닌 전략적 판단 기준입니다. 용도 이해 없이 부동산 투자를 진행하면 인허가 거절, 수익률 저하, 법적 분쟁 등 다양한 리스크가 발생합니다.
따라서 모든 부동산 투자자는 건축물의 용도를 먼저 정확히 파악하고, 이를 기반으로 투자 전략을 세워야만 중장기적인 성공 가능성을 높일 수 있습니다.
*** 부동산 실무자를 위한 체크리스트
•
대상지의 용도지역·용도지구 및 건축 제한 조건 확인•
건축법 시행령 기준에 따른 허용 용도·면적·층수 검토•
인근 개발계획 및 정비사업 일정 파악•
용도별 임대수요 및 수익률 분석•
중장기 자산가치 상승 시나리오 수립용도별 건축물의 종류
** 엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만들었습니다.
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