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리모델링 vs 증축: 중소규모 건축물의 법적 차이점 (2024년 기준)
리모델링과 증축은 모두 건물 가치를 높이는 효과적인 방법이지만, 법적 요건과 절차 면에서는 분명한 차이가 있습니다. 리모델링은 기존 건물의 구조를 유지하면서 노후를 방지하고 기능을 개선하는 작업으로, 경우에 따라 일부 면적 확장이나 구조 변경이 수반될 수 있으며, 소규모 공사는 신고만으로 가능할 때도 있습니다. 반면, 증축은 기존 건물의 외관과 면적을 물리적으로 확장하는 행위로, 층수를 추가하거나 새로운 구조를 더하는 경우가 많아 대부분 건축 허가가 필수입니다. 특히 증축은 사실상 신축 행위로 간주되기 때문에, 허가 절차, 설계 요건, 세금, 안전 규정 등에서 매우 엄격한 기준을 적용받습니다. 최근 법령(2024~2025 기준)에서는 리모델링과 증축 모두에 다양한 인센티브와 규제가 병행되고 있으므로, 사전에 전문가와 충분히 상담한 뒤 법적 절차를 정확히 따르는 것이 필수입니다. 또한, 리모델링이라고 해도 구조나 용도 변경이 수반된다면 건축법상 허가 또는 신고 대상이 될 수 있으니 반드시 관련 요건을 검토해야 합니다. 구체적인 공사 범위에 따라 건축사, 세무사, 법률 전문가의 도움을 받아야 리스크를 최소화할 수 있습니다. 결국, 리모델링이나 증축을 계획할 때는 자신의 사업 목적에 맞춰 법적 정의를 명확히 구분하고, 합법적이고 안전한 절차를 준비하는 것이 성공의 핵심입니다.
정의 및 개념 차이
리모델링
∷ 기존 건축물의 골조를 유지한 채, 구조나 기능, 내·외부 공간 등을 개선하거나 변경하는 행위
⨀ 건축물의 내부구조, 배관, 전기 설비, 인테리어, 용도 등 변경이 포함됨
⨀ 일반적으로 ‘대수선’ 혹은 ‘용도변경’에 가까운 개념
증축
∷ 기존 건축물에 면적 또는 층수를 추가하여 물리적으로 건축물 규모를 늘리는 행위
⨀ 지상층, 지하층, 또는 옥탑 등의 건축 연면적이 증가
⨀ ‘신축’과 동일하게 건축 허가 또는 신고 대상에 포함
리모델링의 정의 및 범위
리모델링은 기존 건축물의 노후화를 억제하고 기능을 향상하기 위한 개보수 작업을 의미합니다. 법적으로는 건축법에서 정의된 용어로, *“건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위”*를 리모델링이라고 합니다. 쉽게 말해, 건물의 주요 구조는 유지하면서 내부 구조 변경, 설비 교체, 일부 증축 등을 통해 건물 성능을 개선하는 것입니다. 일반적으로 사용승인 후 15년 이상 지난 노후 건축물에 주로 적용됩니다. 예컨대, 낡은 상가 건물의 내부를 최신 시설로 교체하거나 오래된 아파트의 실내 구조를 변경하는 일 등이 모두 리모델링에 해당합니다.
증축의 정의와 허가 기준
증축은 기존 건축물에 새로운 부분을 더해 건축면적이나 층수 등을 늘리는 행위로, 2층 건물에 3층을 추가하거나 건물 뒤편을 확장하는 경우 등이 이에 해당합니다. 건축법상 원칙적으로 건축허가 대상이며, 증축 규모가 작아 요건을 충족하면 예외적으로 건축신고만으로 진행할 수 있습니다. 증축 심사 시에는 구조 안전과 용적률, 주차장 확보 등 여러 요건을 검토하며, 층수 추가처럼 중대한 증축에는 구조안전진단 등의 절차가 요구됩니다.
*** 주택법 및 정비법 측면에서는 노후 공동주택(아파트)의 리모델링이 해당됩니다. 재건축(전면 철거 후 신축) 대신 리모델링을 추진할 경우, 법적으로 세대당 전용면적 30% 이내 증축, 전체 세대수 15% 이내 증가, 그리고 15층 이상은 최대 3개층까지 증축 허용 등의 제한이 있습니다 (내년 4월 25일부터 수직증축 리모델링 가능 - 정책포커스 | 뉴스 | 대한민국 정책브리핑). 실제로 이러한 기준 내에서 서울의 한 15층 아파트를 리모델링하여 18층으로 3개층 수직증축하고 세대수를 약 10% 늘린 사례가 있습니다 (국내 첫 ‘수직증축’ 리모델링 단지…송파성지아파트 준공 - 브릿지경제). 이처럼 리모델링은 기존 골조를 활용하여 건물을 개선하는 것이며, 완전 철거 후 신축하는 재건축과는 구분됩니다.
법적 관점에서 본 ‘리모델링’의 개념 정리
•
『건축법』 제2조 제1항 제4호
**“대수선”이란 건축물의 주요 구조부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 등)를 철거하거나 일부를 변경하는 행위를 말한다.
⨀ 리모델링은 보통 대수선에 포함되며, 구조 변경이 있는 경우 건축허가 또는 신고 대상이 됩니다.
•
『건축법 시행령』 제14조
다음의 행위는 대수선에 해당하며, 건축허가 또는 건축신고를 필요로 한다.
◦
내력벽, 기둥, 보의 철거 또는 변경
◦
바닥 슬래브 두께 변경
◦
창호의 크기 또는 위치 변경
◦
용도변경 수반 시 별도 허가 필요
•
리모델링과 건축행위 구분
구분 | 리모델링 | 증축 | 개축 |
구조 | 기본 구조 유지 | 구조 일부 추가 | 구조 전면 철거 후 재건축 |
면적 | 원칙적으로 동일 | 증가 | 증가 또는 동일 |
법적 분류 | 대수선 또는 용도변경 | 신축 | 신축 |
허가 요건 | 조건에 따라 허가 또는 신고 | 허가 필수 | 허가 필수 |
건축물대장 | 조건부 변경 | 변경 필수 | 변경 필수 |
법적 절차 및 허가 요건
리모델링
∷ ‘건축법’ 상에서는 ‘대수선’ 또는 ‘용도변경’으로 분류
⨀ 건축허가가 필요하지 않을 수도 있음 (규모에 따라 신고만으로 가능)
⨀ 구조나 설비를 변경하더라도 건축물의 외형이나 규모가 변화하지 않으면 허가 불필요
⨀ 하지만, 구조벽 철거, 보 구조 변경, 창호 설치 변경 등은 ‘대수선 허가’ 필요
증축
∷ ‘건축법 제2조 제1항’에서 신축, 개축, 재축과 함께 ‘건축행위’로 정의
⨀ 원칙적으로 건축허가 또는 건축신고 대상
⨀ 토지의 건폐율, 용적률, 일조권, 건축선 후퇴 등 법적 기준 충족 필수
⨀ 건축물대장 변경, 토지이용계획 확인, 소방·전기·에너지 규정 반영 등 포함
건축물대장 기재 및 변경
리모델링
⨀ 기존 건축물대장 내 주요 구조나 용도 변경이 있는 경우에만 기재사항 변경
⨀ 예: 철근콘크리트 구조를 유지한 채 내부 세대 분할 → 변경 기재 필요
증축
⨀ 건축물의 면적, 층수, 구조 등 건축법상 주요사항이 변경되므로 반드시 건축물대장 수정 필요
⨀ 예: 2층 건물에 3층을 증축 → 연면적·층수·구조 모두 변경되어 신고 의무 발생
리모델링의 실무적 유의사항
리모델링이나 구조 변경을 진행할 때는 다음과 같은 중요한 사항들을 반드시 검토해야 합니다.
먼저, 건축 기술자 및 건축사의 의견이 필요한 경우가 있습니다. 특히 건물의 구조를 변경하는 경우에는, 단순한 설계 변경을 넘어, 전문가에 의한 건축 계획 수립과 공사 감리가 필수적으로 요구됩니다. 구조 안전성과 설계 적정성을 확보하기 위해 반드시 필요한 과정입니다.
또한, 리모델링을 추진할 때는 도시계획법, 주차장법, 소방법, 장애인 편의법 등 다양한 관련 법령을 함께 검토해야 합니다. 이들 법규는 설계와 인허가, 준공 단계 모두에 걸쳐 영향을 미치기 때문에, 초기부터 꼼꼼하게 대응 전략을 세워야 합니다.
특히, 리모델링을 통해 건물 면적을 확장하려는 경우, 건폐율과 용적률을 반드시 재확인해야 합니다. 면적 증가에 따라 심의 서류나 인허가 문서의 분량이 대폭 늘어나며, 그만큼 행정 절차가 복잡해질 수 있기 때문입니다. 즉, 단순한 변경이 아니라, 법적 한계 내에서의 정밀한 면적 관리와 문서 대응이 요구됩니다.
요약하자면, 리모델링이나 구조 변경을 계획할 때는 전문가의 참여, 법령 검토, 면적 및 용적률 재확인, 그리고 확장에 따른 인허가 서류 증가 대응까지 체계적으로 준비해야 합니다. 이 과정을 소홀히 하면 사업 지연이나 비용 증가 등 심각한 리스크가 발생할 수 있기 때문에, 초기부터 신중하게 계획하고, 전문적인 검토를 거치는 것이 성공적인 프로젝트 추진의 핵심입니다.
행정 해석 및 적용 사례
사례 ① – 아파트 내부 벽체 철거 및 화장실 재구성
⨀ 내력벽을 철거하지 않는 경우: 단순한 내부 구조 변경이므로 건축신고 대상이 아니며, 일부 구조 변경은 인테리어 공사 범위에 해당.
⨀ 내력벽을 철거하거나 위치 변경 시: 건축법상 '대수선'으로 분류되어 건축신고 또는 허가 대상.
→ 국토부 유권해석: 구조체에 영향을 미치는 행위는 반드시 구조안전 확인 및 허가 필요.
사례 ② – 상가 건물 용도변경: 음식점 → 카페
⨀ 동일한 ‘근린생활시설 1종’ 내 변경이라면 용도변경 신고만으로 가능.
⨀ 그러나, 음식점 → 일반 업무시설(예: 사무실)로 바꾸는 경우는 '용도계 변경'에 해당되어 허가가 필요함.
→ 도시계획상 용도지구 제한, 층별 계획 허용 여부도 확인해야 함.
사례 ③ – 단독주택의 1층을 상가로 개조
⨀ 주거용 → 상업용 변경은 명확한 ‘용도변경’에 해당.
⨀ 해당 지역의 용도지역이 일반주거지역이라면 상업용 불가할 수 있음.
→ 건축허가 전 토지이용계획 확인서 필수.
→ 주차장 확보 요건, 방화구획 변경, 배관 설비 변경 시 소방법 적용도 동반.
사례 ④ – 다세대주택을 다가구로 변경하는 리모델링
⨀ 법적으로 **다세대주택(공동주택)**과 **다가구주택(단독주택)**은 건축법상 별도의 주택 유형.
⨀ 구조는 같더라도, 전용 출입구, 계단, 주차장 등의 설계 요건이 다르기 때문에 용도변경 허가 및 구조변경 허가 필요.
⨀ 실무상 세대 수 축소 또는 통합이 수반되며, 이 경우 건축물대장 정정과 도시가스·수도 인입 변경도 병행 필요.
사례 ⑤ – 건물 옥탑 리모델링 후 휴게 공간으로 사용
⨀ 기존 옥탑(기계실, 창고 등)을 휴게공간, 카페, 세대공간 등으로 바꾸는 행위는 용도변경 및 구조변경에 해당.
⨀ 대부분 연면적 증가, 높이 변경, 층수 증가로 간주되어 건축허가 필요.
→ 용적률, 일조권, 조망권, 건폐율 재확인 필요.
사례 ⑥ – 복층 구조 추가 (스킵플로어, 다락 등)
⨀ 내부에 복층 구조를 설치하는 리모델링은, 단순 인테리어로 오해하기 쉽지만 바닥면적 증가 → 연면적 증가로 간주될 수 있음.
⨀ 건축법 시행령 제119조 제3항: 바닥 슬래브 신설은 ‘대수선’ 또는 ‘증축’에 해당.
→ 이 경우 건축신고 또는 허가 대상.
⨀ 실무에서 다락 설치가 바닥으로 인정될 경우 용적률 초과 위반으로 불법건축이 될 수 있음.
사례 ⑦ – 외벽 마감재 교체 및 외관 변경
⨀ 단순한 외벽 도장, 방수공사는 신고 대상 아님.
⨀ 그러나, 외벽 마감재 변경으로 건축물 외관이 달라지고, 방화성능이나 구조 안전에 영향을 줄 경우 → '대수선'으로 간주됨.
⨀ 예: 기존 시멘트 사이딩 → 고중량 석재 마감 교체 → 외장재 하중 증가 → 구조 영향 → 허가 필요
사례 ⑧ – 공동주택 전체 리모델링(세대 증가 포함)
⨀ 아파트 등 공동주택에서 세대 수 증가 또는 수직 증축이 포함된 리모델링은
→ ‘일반 리모델링’이 아닌, 건축법 및 주택법에 따른 리모델링 사업계획 승인 대상.
⨀ 1/2 이상 입주자 동의, 건축 구조안전 진단 필수, 지자체 허가 필수, 조합 설립 가능
→ 실무상 재건축에 준하는 절차와 비용이 발생하며, 도시계획·교통영향 평가 등도 포함됨.
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