1. 2026년 부동산 시장에 대한 큰 그림
1) 유동성·금리 환경
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기준금리를 3.5% → 2.5% (100bp 인하) 하면서 이미 유동성이 크게 공급된 상태.
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이 유동성이 부동산·주식 등 모든 자산시장 상승을 밀어올리는 중.
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미국도 금리를 내리기 시작했고,
2025년 5월 이후 트럼프가 연준 의장을 지명할 경우
유동성·금리 방향성이 다시 크게 바뀔 수 있는 불확실성이 존재.
•
요약하면:
◦
단기: 유동성 풍부 → 자산 가격에 우호적
◦
동시에: 글로벌 정치·통화정책 변수로 불확실성 계속
2) 슈퍼사이클 관점에서 본 강남·강북
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부동산은 슈퍼사이클을 타면 수년 단위로 장기간 상승.
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2023년~2024년에 이미 서울 전체, 특히 강남권은 슈퍼사이클 진입으로 해석.
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강남
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상승 시작 시점은 2024년 초가 아니라 **그 이전(2023년 초)**부터 이미 시작된 것으로 봐야 함.
◦
지금은 상승 중반부 이상 왔다고 평가.
◦
최근 정부·서울시 정책(6~9월 중앙정부 3개, 서울시 1개)이
메시지를 잘못 주고 시장을 왜곡 → 강남에 버블이 더 낀 상태라고 판단.
•
강북
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아직도 2021년 신고가(피크)를 회복 못 한 단지들 존재.
◦
그러나 이 정도 유동성이 계속 유지되면
시간 문제일 뿐 2021년 신고가는 대부분 회복 가능하다고 봄.
◦
장기 누적 상승률을 보면
▪
강남 상승률이 50%면
▪
시간이 지나 강북도 결국 비슷한 누적 상승률(50%)을 맞춰가는 패턴이 반복.
◦
즉, 강남 선행 상승 → 이후 강북 후행 상승 구조.
3) 지금 시장의 구조적 문제: 공급·정책 실패
1.
서울시·정부의 공급 실패
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중요한 것은 “주택 총량”이 아니라 양질의 주택이 매년 적정 수준 공급되는 것.
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서울은 신축·양질 아파트에 대한 프리미엄과 수요가 매우 강한 도시인데,
•
서울시·정부가 이 역할을 **“심각하게 방기했다”**는 평가.
2.
공급 부족이 만든 수순
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양질의 신축 공급이 부족하면 가장 먼저 전·월세가 오른다.
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전·월세 상승 → 임대수익률↑ → 투자 매력도↑ → 매매가격 추가 상승 압력.
•
김 교수 견해:
◦
2026년 이후
▪
서울 아파트 입주 물량
•
2026년: 2만 채 이하
•
2027~2028년: 1만 채 이하
▪
장기적으로 임대료·매매가격 상승이 이어질 확률이 높다고 봄.
3.
서울시 정책의 오판 예시
•
인허가 물량, 역세권 청년주택(LH, SH 등) 같은 공급은
실제 시장이 체감하는 ‘민간 분양’과는 다른 트랙인데
이걸 혼동하고 “공급 충분하다”는 식으로 판단.
•
2024년 봄 서울시가 토지거래허가제를 해제한 것도
상황 심각성을 잘못 이해한 결과라고 지적.
4) 김경민 교수가 제안하는 “해야 할 일”(정책 측면)
핵심은 “거대한 분양시장”을 열어야 한다는 주장.
1.
강남 인근 대규모 택지 개발
•
1988년 올림픽 당시 전세 폭등 → 정부가 **1기 신도시(분당 등)**를
초고속으로 추진해 분양시장을 열고 강남 가격을 꺾은 사례를 언급.
•
현재 위기의 진앙이 강남이라면,
◦
강남에서 10km 이내,
◦
대규모 분양이 가능한 택지를 개발해야 한다는 논리.
2.
구체적으로 언급한 입지들
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서리풀 지구
◦
현재 용적률 약 200% 수준을 400%까지 상향해야 한다고 주장.
◦
그렇게 하면 약 4만 세대 공급 가능 추정.
•
용산 국제업무지구(코레일 부지)
◦
서울시 구상은 용적률 1,000~1,400%.
김 교수는 오피스 비중을 대폭 줄이고 주택 비중 확대 제안.
◦
총 연면적 150만 평 기준, 오피스는 50만 평,
주택 100만 평으로 재구성하면
공용 제외 후 2만 세대 이상 공급 가능 추산.
◦
글로벌 트렌드는 오피스 공실 확대 / AI로 사무직 대체 →
대규모 오피스 위주의 개발은 시대착오라는 비판.
•
상암 랜드마크 타워 부지
◦
20년째 100층 오피스 타워 계획만 있고 실현 불가.
◦
대신 50~70층 주상복합으로 전환하면
수천 세대 공급 가능.
→ 서리풀(4만) + 용산(2만) + 기타(1만) = 총 7만 세대 수준
→ 매월 1,000세대씩 분양하면 6년간 지속적인 분양시장 운영 가능.
3.
재건축·재개발 가속
•
분양시장만으로는 부족,
재건축·재개발 인허가와 사업 속도를 동시에 끌어올려야
4~5년 후 입주 물량을 맞출 수 있다고 봄.
2. 인구 감소 vs 서울 집값 – 김 교수의 반론
•
서울 인구
◦
1990년대 중반 피크: 약 1,060만 명
◦
현재: 약 950만 명
◦
숫자만 보면 인구 감소 → 집값 하락이 맞을 것 같지만, 현실은 상승.
•
이유 1: 가구 수 증가
◦
한 가구 4인 → 2.5인 등으로 줄어들면서
같은 인구라도 더 많은 주택이 필요.
•
이유 2: 소득 수준 상승
◦
서울은 한국에서 가장 강한 경제력을 가진 도시 →
중위 소득·상위 소득 모두 꾸준히 상승.
◦
서울 중위 소득 기준으로 보면
“서울 중위 가격대 아파트”는 충분히 접근 가능한 수준이라는 주장.
•
일본·도쿄 비교
◦
일본 전체는 이미 인구 감소·고령화 심각.
◦
그럼 도쿄 집값이 폭락했어야 하는데
2013년 이후 도쿄 집값은 오히려 꾸준히 상승,2020년 이후로만 약 50% 상승했다고 언급.
◦
결론:
▪
“국가 전체 인구 감소” 논리로
서울 집값 장기 폭락을 주장하는 것은 비약이라는 입장.
3. 무주택자·생애 첫 주택 관점 정리
1.
언론 헤드라인에 끌려가지 말 것
•
“압구정 33평 50억·60억·70억” 같은 기사들은
서민·중산층의 실제 선택과는 거의 무관.
•
대부분의 서울 시민에게 중요한 건
→ 서울시 25평/33평형 중위가격대.
2.
무주택자·생애 첫 주택 구매 가능성
•
서울 25평형 기준 약 10억 수준이라고 가정할 때,
◦
생애 최초, 무주택자는 LTV 규제 완화로
생각보다 자금 조달이 가능하다는 논리.
•
즉,
◦
“서울 아파트는 이미 게임 끝났다, 못 산다”가 아니라
◦
본인 소득·자산에 맞는 중위 가격대 단지에서 선택의 문제라는 시각.
3.
렌트 vs 매수, 어떻게 생각해야 하나
•
글로벌 도시 기준으로
소득의 30~40%는 주거비(전세·월세·관리비·주담대 이자 등)로 나가는 것이 일반적.
•
예: 월 소득 300만 원이면
◦
90~120만 원은 어차피 주거비로 지출된다고 봐야 한다.
•
김 교수 주장:
◦
앞으로 월세·전세가 빠르게 오를 가능성이 높다는 전제 하에,
◦
동일한 30~40%의 주거비를 쓸 거라면
월세·전세 지출이 아니라
본인 명의 주택 매수의 원리금 상환으로 쓰는 것이
장기적으로 유리할 수 있다는 관점.
4.
무주택자가 체크해야 할 포인트
•
1년치 주거비 총액을 계산해 볼 것→ 월세·전세 이자 등 주거 관련 모든 비용 합산.
•
그 비용 수준에서 역산해→ 본인이 감당 가능한 매입 가격대를 산출.
•
그 가격대에서:◦
서울 중위 가격대 25평/33평,
◦
강북·중간 입지,
◦
실거주 가치를 갖는 아파트 중심으로 우선순위 정리.
•
“슈퍼사이클”이라는 큰 상승 추세 속에서,◦
언제든 조정은 오지만,
◦
서울 전체 장기 하락을 전제로 ‘무한 대기’하는 전략은 리스크라는 시각.
4. 1주택자 관점 정리
전제: 부동산으로 “돈을 번다”는 것은 보통 2채 이상 보유 기준이지만,
1주택자라도 갈아타기를 통해 자산을 키울 수 있음.
1.
강남 1주택자
•
이미 2년 가까운 가파른 상승을 겪었고
현재는 정책 왜곡에 따른 버블이 일부 누적됐다고 평가.
•
김 교수 뉘앙스:
◦
“지금이 시작이 아니라, 이미 중반부 이상 와 있다.”
•
시사점:
◦
강남 1주택자의 추가 매수·레버리지 확대는
사이클 후반부 리스크를 염두에 둘 필요가 있음.
2.
강북·중위 가격대 1주택자
•
아직 2021년 신고가 회복 전인 단지도 많고,
•
장기적으로는 2021 신고가 회복 + 슈퍼사이클 추가 상승 여지를 긍정적으로 봄.
•
실거주 1주택자라면,
◦
*본인의 라이프사이클(자녀 교육, 직장, 소득 증가)**에 따라
면적·입지 업그레이드 타이밍을 설계하는 쪽에 더 초점.
3.
공통적으로 적용되는 원칙
•
보유 여부 판단 기준
◦
현재 자산규모
◦
미래 소득의 안정성
◦
가족 구성 변화(아이 성장, 학군 등)
•
서울은 장기 상승 트렌드 위에 사이클이 얹혀 있는 도시이므로,
◦
“언제 들어가야 하나?”보다는
◦
자신의 여건·현금흐름과 맞는 구간에 진입하는 것이 핵심.
5. 정리 – 무주택자·1주택자에게 실제로 남기는 메시지
공통 메세지
1.
서울은
•
글로벌 슈퍼스타 도시이고,
•
인구 감소와 별개로
•
가구 수 증가 + 소득 상승 + 공급 부족 구조가 이어지는 한
장기적으로는 상승 트렌드 안에 있다고 본다.
2.
지금 가장 위험한 건
•
“집값 폭락 믿고 무한 대기”
•
또는 “강남 고가 아파트 가격만 보고 시장 전체를 부정적으로 보는 태도”.
무주택자에게
•
언론의 강남 고가 아파트 가격 대신
서울 중위가격(25·33평형)과 내 소득·현금흐름을 기준으로 볼 것.
•
어차피 소득의 30~40%는 주거비로 나간다는 전제라면,
◦
그 비용을 월세·전세로 태울지,
◦
아니면 본인 명의 주택의 원리금 상환으로 쓸지를
수치로 직접 계산해 보고 판단할 것.
•
슈퍼사이클·공급 부족·임대료 상승 전망을 고려하면
영구 대기 전략은 리스크라는 것이 김 교수의 시각.
1주택자에게
•
강남: 이미 중반 이후 구간 + 정책 왜곡으로 버블 누적 구간일 수 있다는 인식 필요.
•
강북·중위 가격대:
◦
2021년 신고가 회복 + 추가 상승 여지를 보며
◦
라이프사이클·현금흐름에 맞는 갈아타기/보유 전략으로 접근.
•
모든 판단의 기준은
◦
본인 자산·소득·리스크 허용 범위,
◦
서울 장기 트렌드를 인정하되,
◦
단기 사이클에는 냉정하게 대응하는 것.
