1. 이 영상 핵심을 10줄로 요약하면
1.
26~28년 서울 신규 아파트 입주 물량이 극도로 적어서 “신축 희소성”이 심해진다.
2.
대출·토지거래허가구역(토허제)·실거주 의무 등 규제가 거래를 막아 서민·외곽 지역을 더 힘들게 한다는 비판.
3.
주택 공급은 이미 3~5년 전 착공분으로 결정되어 있어, 단기간에 늘릴 수 있는 카드가 거의 없다.
4.
전세는 빠르게 월세화되고, 특히 서울·핵심 학군지 전세 매물은 급감, 외곽에만 전세가 남는 구조.
5.
임대차 3법(2+2, 5% 상한 등) + 실거주 의무 + 전세대출·DSR 규제 → 전세 매물 줄고, 가격·월세 동반 상승.
6.
향후 수도권은 ‘라인과 클러스터 위주’로 재편: GTX·대심도철도·9호선·신분당선 등 교통축 + 고급 일자리 있는 곳만 강하게 오른다는 견해.
7.
서울 내부는 이미 ‘한강벨트·강남권’ 중심으로 고착화, 경기도는 과천·분당·수지 등 일부만 강세, 나머지 외곽은 장기 약세 위험.
8.
정부가 돈은 푸는데 금융 규제로 실수요 대출만 막는 구조라, 집값은 잘 안 떨어지고 ‘똘똘한 한 채 집중’만 심화된다는 주장.
9.
무주택자는 “타이밍 고민하다가 진입 못하게 될 위험이 크다”고 보고, 진입 자체를 서두르라는 입장.
10.
26년 이후 ‘대청소’의 의미는: 신축·정도(입지·상품성) 좋은 아파트만 더 강해지고, 외곽·노후·수요 없는 단지는 구조적으로 밀려나는 양극화.
2. 정책·시장에 대한 교수 주장 구조
2-1. 공급·제도 구조
•
5년 단임제 + 공사기간 4년 이상
→ 한 정권 임기 안에 공급 성과를 내기 거의 불가능.
→ 그럼에도 “내 임기 안에 효과를 보겠다”는 정치적 압박 때문에
▷ 장기 공급 기반보다 ▷ 단기 규제/정치적 메시지에 집중한다고 비판.
•
서울 아파트 입주
◦
26~28년 서울 입주 예정: 연 1만 세대 내외 수준 언급
◦
한국은 주택의 80% 이상이 아파트라, 아파트 공급이 끊기면 체감 공급 부족이 바로 온다는 시각.
•
결론: 지금부터 새로 공급 대책을 만들어도 26~30년까지는 공급 부족 구간이라고 보는 관점.
2-2. 금융·대출 규제에 대한 비판
•
LTV·DSR 강한 규제 → 서민·외곽만 직격탄
◦
투기·과열지구 LTV 40%
◦
집값이 낮아질수록 대출 가능액이 더 줄어드는 역설 구조(담보가치↓ + 비규제 케이스와 비교).
◦
정책금융(생애 최초 대출 등) 한도 축소
▪
예: 4억 → 3.2억(20% 축소) 정도로 줄었다는 취지 언급
▪
8천만 원이 부족해집니다 = 무주택 서민은 “문턱” 때문에 못 산다는 논리.
•
전세대출·중도금 대출까지 DSR 편입
→ 실수요·주거복지용 금융까지 조이는 건 “과도한 규제”라는 평가.
•
자산가·다주택자는 현금·기타 자금으로 매수 가능
→ 통계상 서울 매수자의 50% 이상은 대출 없이 매수한다는 점을 근거로,
“대출 규제는 집값을 누르기보다 외곽·서민만 막는다”는 주장.
2-3. 토지거래허가구역(토허제)·실거주 의무
•
토허제 + 실거주 의무 = 매물 잠금 효과
◦
분양가 상한제 주택도 1~3년 실거주 의무가 있었지만,
▪
토허제는 계약 후 4개월 이내 입주를 요구 → 사실상 즉시 입주.
◦
매수자가 실거주해야 하니 전세·월세로 내놓을 수 있는 매물이 급감.
•
서울 매매 매물 변화
◦
한때 9.2만 건 → 최근 6만 건 미만까지 감소했다는 식의 수치 언급.
◦
신규 입주는 확정적으로 적고, 기존 매물까지 잠그니
→ 선호 지역은 수요 감소보다 공급 감소가 더 커서 가격이 오를 수밖에 없다는 논지.
•
여기에 대출 받아 집 살 때 6개월 내 입주 의무까지 겹치면서
→ “실거주 강제 정책이 전세·기존 매물을 동시에 줄인다”는 비판.
2-4. 전세·월세·임대차 구조 변화
1.
전세 → 월세 전환 가속
•
예: 과거 5억 전세 → 지금 시세 7~8억인데
→ 집주인이 5억 전세 + 나머지는 월세(반전세)로 전환.
•
우리나라 “순수 월세(보증금 거의 없는 월세)”는 아직 적지만,
고액 보증금 + 고액 월세 구조가 급속히 확대된다고 진단.
•
서울 평균: 보증금 약 2억, 월세 146만 원 수준 언급.
2.
임대차 3법 영향
•
2+2 구조로 바뀌며 전세 물량이 시장에 나오는 주기가 4년으로 늘어남 → 유통량 감소.
•
19~21년 급등기 이후
◦
매매 거래량 180만 → 90만 수준으로 줄며,
◦
“사지 않고 전세에 눌러앉은 대기 수요”가 전세 수요로 남음.
3.
전세사기 이슈의 부작용
•
다세대·연립·오피스텔 전세 = “사기 위험 지역” 인식 확산
→ 수요가 사라져 이 상품은 전세 시장이 사실상 붕괴, 월세로 전환.
→ 아파트 전세에 수요가 집중 → 아파트 전세 품귀.
4.
전세사기 피해 지원에 대한 시각
•
전세보증금 반환보증 제도(허그 등)를 정부가 오래전부터 안내했는데
•
가입하지 않은 상태에서 발생한 피해를 세금으로 33% 지원하는 건
도덕적 해이·시장 원리 측면에서 문제가 있다고 보는 입장.
•
“보증 가입 안 되는 집은 애초에 들어가지 않는 게 맞다”는 논리.
5.
2026년 전월세 전망
•
서울: 이미 전세 부족·월세 상승이 진행 중.
•
26년 전후에는 경기도·인천 전세 대란이 부각될 것으로 예상.
◦
안양 동안구 평촌, 용인 수지, 일산 동·백마역 일대 등 학군지 중심으로 전세 급감과 가격 급등 사례 언급.
3. 지역·상품별 전망에 대한 메시지
3-1. 어디가 버티고, 어디가 무너질까?
1.
서울
•
구조적으로 강한 축:
◦
강남 3구 + 용산
◦
마포·성동·광진·동작·강동·양천(목동) 등 “한강벨트·핵심구”
•
특징
◦
이미 25억 이상 아파트가 다수.
◦
신축이 오르면 구축도 “갭메우기”로 따라가는 패턴 유지.
◦
24~25년에 못 오른 아파트는 앞으로도 오르기 어렵다 → 상승 히스토리가 있는 단지만 선별하라는 메시지.
2.
경기도
•
라인(line)으로 접근해야 한다는 주장.
•
강한 축:
◦
과천, 분당 (판교 인접)
◦
수지, 용인 일부, 안양·평촌, 일산 동구 일부 등
◦
GTX·월판선·신안산선·신분당선·9호선 연장 등 대심도·급행철도 라인 위.
•
약한 축:
◦
서울과 인접하지 않고,
◦
교통 호재·고급 일자리 둘 다 없는 외곽 → 장기적으로 가장 큰 타격 예상.
3.
일자리 기준
•
단순 일자리 많음 ≠ 안정적인 수요
•
판교처럼 고연봉·고급 일자리 클러스터가 형성된 곳은 집값이 잘 안 떨어진다고 분석.
•
가산디지털단지 같은 곳은 일자리 숫자는 많지만, 소득 수준·직종 특성이 달라 집값에 미치는 힘이 약하다고 설명.
3-2. 신축·재개발·소액투자 관점
•
신축 선호는 더 심해진다
◦
이재명 정부 하에서는 신축 공급이 더 줄 것이라는 전제 아래,
◦
“신축 희소성” → 수요 집중.
•
1~2억 소액 투자 전략
1.
수도권 신축, 입주 앞둔 아파트 중에서
•
분양가 상승(공사비 인상)의 영향을 덜 받은,
•
“지금 입주하는 구분” (옛 원가로 지은 단지)을 우선 검토.
2.
서울 내에서는
•
빌라·연립·다세대 중에서 재개발 가능성이 높은 극초기 물건
•
전세 끼고 1억 내외로 진입 → 10~20년 후 아파트 전환을 기대하는 구조.
3.
오피스텔
•
전세가율 높은 준신축·대형(방 1~2개) 위주
•
이재명 정부 후반부에는 아파트 규제가 심해져, 오피스텔·대체 상품 수요가 붙을 수 있다는 관점.
•
자산 배분
◦
한국 가계는 부동산 비중 과도, 젊은 층은 오히려 금융(주식·코인) 비중 과도.
◦
중장기적으로 부동산:금융 = 5:5 정도 비중을 권장.
◦
젊은 층도 일정 비율은 부동산을 가져야 한다는 의견.
3-3. 26년 이후 “대청소”의 의미
교수의 말 속 ‘대청소’를 정리하면:
1.
입지·상품성이 좋은 곳은 돈이 몰리면서 더 비싸지고,
2.
외곽·노후·교통·일자리 취약지는 거래도 안 되고, 가격도 지지하기 어려운 구간이 올 것.
3.
규제·자금·수요가 한정된 상태에서
•
시장이 알아서 “살릴 단지 vs 버릴 단지”를 골라내는 구조조정이 26년 이후 본격화된다는 뉘앙스.
4. 실수요·투자자별 전략 관점 정리
영상에 나오는 조언을 정리하면:
4-1. 무주택 실수요자
•
“집값이 떨어질 때까지 기다리겠다” 전략보다는
◦
공급 부족·규제 강화·월세화·돈풀기 등을 이유로
◦
진입 시기를 미루지 말고, 자신이 감당 가능한 급지·상품 중 ‘최선’을 빨리 사라는 입장.
•
전제:
◦
향후에는 돈이 있어도 규제 때문에 못 사는 시대가 올 수 있다.
4-2. 1주택 갈아타기
•
이 정부 하에서는 갈아타기가 강하게 막혀 있다고 진단.
◦
대출·실거주·토허제 등으로 자금 계획 짜기 어려움.
•
그래서:
◦
무주택자의 첫 진입을 훨씬 더 우선순위로 보는 시각.
4-3. 임대사업자·전세 기반 투자자
•
정책 방향이 전세 축소·월세 확대로 명확히 가고 있다고 보고,
◦
보유 주택의 전세 → 반전세·월세 전환 전략은 불가피하다는 뉘앙스.
•
다만:
◦
임대차법·보유세·전세대출 규제 등 변수 많아서
레버리지 과다·전세 끼고 다주택 확대는 리스크가 크다는 톤.
5. 파현 선생님 관점에서 활용 포인트(실무용 요약)
1.
상품 포지셔닝
•
26~30년 신규공급 공백을 전제로
•
기보유 신축·준신축은 “희소신축”으로 브랜딩·관리 가치 ↑
•
향후 재개발/리모델링·리파이낸싱 프로젝트 기획 시
◦
외곽 노후단지는 “살릴 것/정리할 것” 구분 기준을 더 명확히 가져가야 함.
2.
입지 스크리닝 로직에 반영
•
“라인 + 일자리” 2축 체크리스트:
◦
(1) GTX·대심도·급행철도/9호선·신분당선 연계 여부
◦
(2) 20~30대 고소득 일자리 클러스터와의 직주근접 정도.
3.
전월세 포트폴리오 운영
•
앞으로 몇 년간 전세 매물 희소성이 수익성의 핵심이 되므로
◦
전세 유지가 가능한 단지 vs 월세로 전환해야 할 단지 구분,
◦
공공지원 민간임대(8~10년) 활용 여부까지 전략화 필요.
4.
고객 커뮤니케이션·콘텐츠
•
이 영상 내용은
◦
“왜 신축 선호가 구조적으로 강화되는가”
◦
“왜 외곽·노후는 회복이 느린가”
◦
“왜 전세에서 월세로 패러다임이 바뀌는가”
를 설명하는 데 좋은 레퍼런스가 되니,
•
향후 칼럼/강의/책에서 “26~30년 공급 공백 + 규제 구조”를 한 세트로 정리해서 써먹기 좋음.
