경기는 최악이라는데 집값은 왜 오르는 걸까? - 박원갑 박사 (KB부동산 수석전문위원)
부동산 시장이 과열되는 이유와 정부의 규제 정책에 대해 알아보는 이 영상에서는 박원갑 KB부동산 수석 전문위원이 부동산 시장의 흐름과 원리를 심층 분석합니다. 경기 침체에도 불구하고 강남을 중심으로 서울 및 수도권의 아파트 가격이 상승하는 이유와 그에 따른 정책적 대응을 다룹니다.
1. 강남·용산 '토지거래허가구역' 지정의 의미
서울시는 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이는 아파트 매매를 위해 구청장의 허가를 받아야 하는 일종의 **'아파트 거래 허가제'**입니다.
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규제 대상: 아파트만 해당 (빌라, 상가, 토지는 해당 없음)
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대상 규모: 약 40만 채 (강남 3구: 38만 채)
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시행 기간: 2024년 3월 24일부터 6개월 (추가 연장 가능성 있음)
이는 기존의 단지별 지정이 아닌 구 전체를 대상으로 한 최초의 지정으로, 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상됩니다.
2. 서울 부동산 시장의 오판?
서울시는 올해 초 부동산 시장이 침체되었다고 판단하여 일부 규제를 완화했으나, 예상과 달리 거래량이 폭발적으로 증가했습니다.
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1월 서울 아파트 거래량: 3,000건 (평균 6,000건의 절반)
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2월 서울 아파트 실거래가 지수: -0.19% 하락
그러나 이후 강남을 중심으로 아파트 가격이 급등하며 **"공간 확산 모형"**이 작동했습니다. 즉, 강남 집값 상승이 수도권 전체로 확산되는 현상이 나타났습니다.
특히, 규제가 풀린 지역에 투자 수요가 몰리면서
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평택 같은 미분양 지역도 거래 증가
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반포 33평(국민평형) 70억 원 실거래 논란
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강남권 아파트가 수도권 집값의 기준(바로미터) 역할 수행
이처럼 시장이 정책 의도와 다르게 흘러가면서, 다시 강한 규제 정책을 시행하게 되었습니다.
3. 강남·용산 규제 강화의 효과는?
이번 규제 강화는 두 가지 측면에서 변화를 유도할 것으로 보입니다.
1.
갭투자 감소: 강남 3구의 갭투자 비율이 46.3%였으나, 거래 허가제로 인해 줄어들 가능성이 큼.
2.
외지인 투자 감소: 강남 아파트를 매입하는 외지인 비율이 62.4%였으나, 이번 조치로 감소 예상.
그러나 가격 안정 효과는 불확실합니다. 과거 압구정·청담의 토지거래허가구역 지정 사례를 보면 거래량은 줄었지만 가격은 크게 하락하지 않았습니다.
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강남 부동산의 '안전자산' 인식: 오히려 정부가 해당 지역을 성장 가능성이 높은 곳으로 공인했다고 해석하는 경우도 있음.
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일반 아파트 시장에 영향: 갭투자가 줄면서 전세가율이 높은 일반 아파트 시장이 상대적으로 더 영향을 받을 가능성이 있음.
4. 강남이 아닌 지역으로 풍선효과 발생 가능성
강남이 규제되면서 자금이 마포, 성동, 광진, 동대문 등으로 이동할 가능성이 제기됩니다.
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성동구, 마포구 상승세 지속: 지난해 성동구와 서초구의 상승률이 약 12%였으며, 강남 대체지로 주목받음.
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정부의 추가 규제 가능성: 시장이 과열되면 조정대상지역이나 투기과열지구 추가 지정 가능성이 있음.
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법원 경매·공매 시장 활황 가능성: 강남 아파트 대신 경매시장에 관심이 증가할 가능성이 있음.
5. 강남 아파트 선호 현상과 부동산 투자 트렌드 변화
산업은행 보고서에 따르면 고액 자산가들의 아파트 투자 비중이 증가하고 있습니다.
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2020년: 49% → 2023년: 64%
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재건축 아파트 선호 증가: 일반 아파트 35%, 재건축 29%
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상가·토지 투자 감소: 상가 24%(-20%), 빌딩 12%(-8%), 토지 6%(-8%)
이처럼 과거에는 빌딩이나 상가도 투자 대상이었으나, 현재는 강남 아파트가 '안전자산'으로 인식되면서 수요가 집중되고 있습니다.
6. 지방 부동산 시장과 미분양 문제
현재 지방의 미분양 주택이 증가하는 상황이지만, 내년부터 점진적 회복 가능성이 제기됩니다.
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금리 인하 시 지방 시장이 더 민감하게 반응
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2019년 이후 지방 주택 보급률 감소
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올해부터 지방 입주 물량 감소
울산, 창원 등 일부 지역은 경기 회복에 따라 상승 가능성이 있으며, 지방 시장도 지역별 차별화가 심해질 것으로 예상됩니다.
7. 내집마련 전략 - '정공법 vs 우회전략'
전통적인 내집마련 방식(정공법) 외에도, 새로운 방식(우회전략)이 등장하고 있습니다.
1.
정공법:
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대출을 최대한 활용하여 빠르게 내집마련
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기존 세대(X세대, 베이비부머)가 주로 선택한 방식
2.
우회전략:
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전월세 거주하며 금융자산(주식, ETF 등)으로 투자
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MZ세대가 선호하는 방식
특히, ICT 산업이 연평균 9.5% 성장하는 반면, 부동산은 내수산업이므로 금융자산 공부의 필요성이 강조되고 있습니다.
8. 결론 - 앞으로 부동산 시장 전망
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금리 인하 vs 대출 규제: 올 한해 부동산 시장은 금리 인하와 대출 규제의 시소게임이 될 것.
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강남은 초양극화 지속: 강남 아파트는 희소성과 투자 수요로 인해 장기적으로 강세 유지 가능성 높음.
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상승장 속 '막차 탑승' 주의: 불안심리에 의한 충동적 매수는 피해야 함.
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서울 핵심 지역은 인구 감소에도 불구하고 초과 수요 유지: '강남불패' 신화가 계속될지는 미지수지만, 단기적 과열에는 주의 필요.
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지방 시장은 내년부터 점진적 회복 가능성: 다만 지역별 차별화 심화.
Tip: 강남 부동산 = '안전자산' 인식 지속 지방 시장은 차별화 진행 중 (울산·창원 강세) 내집마련 전략 → 대출 활용(정공법) or 금융투자 후 매수(우회전략) 시장 과열기에는 '상투 잡기' 주의