요약
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서울 집값이 이재명 정부 출범 직후 다시 오른 이유는 "문재인 정부 학습효과, 공급 부족, 강남 쏠림(똘똘한 한 채) 현상, 정책 신뢰 저하, 구조적 저성장과 금리 인하 기대감"이 복합적으로 작용했기 때문임.
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과거 진보정권(노무현·문재인) 집값 급등→시장 트라우마가 남았고, 보수정권(이명박·박근혜)은 안정 내지 하락.
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최근 6개월간 강남권 집값 5~10억 급등, 매물 잠김 심화, '더 오를 것' 기대 심리가 확산.
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이재명 정부는 “세금 규제 강화 않겠다” 했으나, 시장 불안 시 종부세·양도세 등 ‘카드’ 다시 나올 가능성.
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공급정책(3·4기 신도시)은 효과까지 10~15년 소요, 단기 해법 어려움. 지방과 서울의 양극화는 더 심화 가능성.
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재정 확대·추경 등 돈 풀기 정책은 결국 서울 아파트로 유입될 우려도 상존.
목차
1.
문재인 정부 시기 부동산 정책 실패의 학습효과
2.
시장 심리: "진보정권=집값 상승" 인식
3.
현장 상황: 강남 3구 급등, 매물 잠김
4.
이재명 정부의 정책 기조와 한계
5.
단기 전망: 정책 변화 가능성과 세금 이슈
6.
공급 문제와 서울-지방 양극화
7.
재정 정책(돈풀기)과 부동산 시장 영향
8.
결론 및 FAQ
본문
1. 문재인 정부 시기 부동산 정책 실패의 학습효과
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집값 억제 자신감+이념적 정책(투기근절 등)→종부세·양도세 급격한 인상
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양도세 중과로 다주택자 매물잠김, 임대사업자 정책 오락가락→시장 신뢰 약화
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"과도한 자신감+정책 불균형+오락가락 정책"이 집값 폭등 불렀다는 평가(김민만 소장 의견)
2. 시장 심리: "진보정권=집값 상승" 인식
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노무현·문재인 정부 시절 집값 급등 트라우마
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이재명 정부 출범과 함께 "집값 다시 오를 것" 심리 우세
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투기지역·강남권 중심 '똘똘한 한 채' 선호 현상 강화
3. 현장 상황: 강남 3구 급등, 매물 잠김
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2024년 상반기 강남 3구 집값 5~10억 상승
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"집주인에 연락하면 가격 즉시 2~3억 추가"
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입주 물량 부족, 금리 인하 기대, 정부 정책 신뢰 약화가 복합 작용
4. 이재명 정부의 정책 기조와 한계
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공약: "부동산 세금 더는 강화하지 않겠다, 현상유지"
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실상: 양도세 중과는 2025년 5월 9일 부활 예정(일시 유예 중)
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시장 불안·집값 확산 시 추가 규제(종부세, 양도세 중과 등) 도입 가능성 시사
5. 단기 전망: 정책 변화 가능성과 세금 이슈
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2024년 7월, 한강벨트(마포·성동·강동·동작) 등 규제지역 재지정 여부
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DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 7월 시행 예정
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집값 안정 시 추가 대책 미지수, 급등 시엔 세금 규제 카드 재가동 가능성
6. 공급 문제와 서울-지방 양극화
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서울 내 빈땅 거의 없음, 재개발·재건축 진행도 더딤
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3·4기 신도시 효과는 10~15년 후에나 가능
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지방 미분양·인구 유출 심화, 서울-지방 집값 격차 더 확대 전망
7. 재정 정책(돈풀기)과 부동산 시장 영향
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추경 등 대규모 재정 지출→유동성 증가
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한국 현실상 "돈이 돌아 최종적으로 서울 아파트로 유입될 가능성" 높음
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1년에 5~10억씩 급등하는 집값은 정상적이지 않다는 인식 확산
결론
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서울 집값은 시장 트라우마, 정책 불신, 공급 부족, 강남 선호, 구조적 저성장 등 복합 요인으로 다시 급등.
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이재명 정부의 “규제 강화 않겠다”는 원칙도 상황에 따라 변할 수 있음.
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단기적으로 추가 규제보다 시장 모니터링→중장기적으론 공급·지방균형책 강화 필요
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돈 풀기 정책은 집값 불안정 요인, 공급정책 효과는 수년 뒤에나 기대 가능.
FAQ
Q1. 이재명 정부는 집값 안정시킬 수 있을까?
→ 단기적으로는 세금·대출 규제 카드 가능, 중장기적으로는 공급확대 외 마땅한 해법이 없음.
Q2. 왜 강남 3구만 집값이 오르나?
→ 입주물량 부족, '똘똘한 한 채' 심리, 규제구역 집중, 부자·실수요자 쏠림 현상.
Q3. 양도세 중과, 종부세는 어떻게 될까?
→ 2025년 5월 9일 양도세 중과 부활 예정, 필요시 종부세 강화도 가능.
Q4. 서울-지방 집값 양극화는 완화될까?
→ 당분간 어려움, 지방 미분양·인구 유출, 서울 집중 지속 전망.
Q5. 3·4기 신도시 공급 정책 효과는?
→ 10~15년 후나 가시적 효과, 단기적 가격 안정은 어려움.
출처 및 참고
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경제한방 유튜브(2024)
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국토부, KB부동산, 통계청 공식자료(2024)
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관련 법령 및 언론 보도(‘국토부·2024’, ‘통계청·2024’ 등)
