결론(한 줄 요약)
이 영상은 **“주택시장은 합리적(효율적) 가격결정이 아니라, 기대·공포·내러티브가 만든 피드백 루프(Feedback Loop)로 과열·붕괴한다”**는 **로버트 쉴러(Robert Shiller)**의 관점을 통해, 집값이 왜 ‘이해 안 되게’ 움직이는지를 설명합니다.
1) 문제 제기: “효율적 시장(EMH)인데, 왜 부동산은 안 맞지?”
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경제학 교과서의 기본 가정: 인간은 합리적(호모 이코노미쿠스, Homo Economicus)
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금융시장에서는 “시장 가격은 항상 옳다” → 효율적 시장 가설(EMH, Efficient Market Hypothesis)
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그런데 현실의 부동산/주식 매매는:
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“지금 안 사면 영영 못 산다”
◦
“벼락거지 된다”
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“누가 벌었다더라”
◦
같은 불안(FOMO)·군중심리에 의해 움직이는 경우가 많음
→ 즉, 완전 합리성 가정이 현실을 설명 못 한다는 문제 제기.
2) 등장 인물: 로버트 쉴러(Shiller) + 칼 케이스(Case)
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로버트 쉴러: 2013년 노벨 경제학상 수상
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2000년 닷컴 버블, 2008년 부동산 버블 붕괴를 강하게 경고한 인물로 유명
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칼 케이스: 부동산 실거래 데이터를 기반으로 문제의식을 갖고 있던 학자
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둘은 1980년대 중반, 보스턴 집값 급등을 계기로 협업.
3) 핵심 기술적 돌파: 평균가격의 함정 → 케이스-쉴러 지수(Case-Shiller Index)
왜 기존 통계(평균 거래가)가 문제였나?
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평균은 “구성 변화”에 취약:
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비싼 지역 거래 몇 건만 늘어도 평균은 상승
◦
실제 체감은 폭등인데 통계는 완만하거나 왜곡 가능
케이스-쉴러 지수의 핵심
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반복매매(Repeat Sales) 방식:
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“같은 집”이 다시 팔릴 때의 가격 변화를 추적
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효과:
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면적, 연식, 리모델링 여부 같은 특성 차이를 최대한 제거
◦
“순수 가격변동”을 뽑아내는 지표
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결과적으로:
◦
주식처럼(삼성전자 주식은 동일 상품)
◦
주택도 “동일 자산의 가격변동”을 만들 수 있게 됨
4) 쉴러의 결정적 접근: 설문조사로 ‘기대수익률(g)’을 직접 측정
당시로선 파격: 사람들에게 직접 물어봄
1988년, 급등지역에 설문:
1.
1년/10년 뒤 집값이 얼마나 오를 것 같은가
2.
왜 샀나(실거주 vs 투자)
3.
언론·주변 조언이 얼마나 영향을 줬나
도시를 3그룹으로 비교
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붐 시티(Boom City): 애너하임, 샌프란시스코 (한국으로 치면 “핵심 상승장 서울”의 느낌)
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포스트 붐(Post-Boom): 보스턴
•
대조군(Control): 밀워키
충격적 결과
•
붐 시티 사람들은
◦
“향후 10년간 두 자릿수 상승”을 기대
◦
“투자 목적” 비중이 높고
◦
“지금 안 사면 못 산다”가 구매동기
→ 쉴러는 이를 **비이성적 과열(Irrational Exuberance)**로 규정.
5) 피드백 루프: 집값을 움직이는 진짜 엔진은 ‘심리’다
쉴러가 정리한 과열 메커니즘은 매우 단순합니다.
1.
가격 상승
2.
사람들의 관심 증가
3.
“부동산 불패” 내러티브 확산
4.
더 많은 매수
5.
가격 추가 상승
→ 다시 1)로 돌아가며 자기강화 루프(Self-reinforcing loop) 형성
즉,
•
금리, 성장률, 인구 같은 펀더멘털이 아니라
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*전염병처럼 번지는 기대와 이야기(바이럴, Viral)**가
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가격을 ‘폭등’ 구간으로 밀어붙일 수 있다는 주장입니다.
6) 장기 데이터로 버블을 ‘역사적 이탈’로 증명
케이스-쉴러 지수 기반으로 1890년 이후 미국 주택가격을 분석하자:
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*물가를 뺀 실질 주택가격(real price)**은
지난 100년 동안 연평균 0.4% 상승 수준 → 거의 정체에 가까움
•
그런데 2000년대 중반에
실질가격이 역사 평균에서 수직 상승(이탈)
→ 쉴러는 2005~2006년에 “역사적 거품”을 경고.
→ 이후 2007 서브프라임, 2008 리먼 사태로 붕괴하면서 “예언 적중” 이미지 강화.
7) 내러티브 경제학(Narrative Economics): 사람은 ‘이야기’에 감염된다
쉴러는 이후 더 확장해서 말합니다.
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사람들은 숫자보다 **이야기(내러티브)**에 더 설득됨
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“누가 무엇으로 얼마 벌었다” 같은 뉴스는
반복 노출로 군중행동을 강화
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이는 1929 대공황 직전의 열기와도 유사
→ 결론:
“나무는 하늘을 뚫고 자라지 못한다”
(가격은 무한히 갈 수 없고, 지나친 기대는 언젠가 꺾인다)
8) 한국 적용 포인트(영상의 메시지)
영상은 한국 시장에도 질문을 던집니다.
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지금 보고 있는 시세는
◦
*합리적(펀더멘털 기반)**인가?
◦
아니면
◦
심리·바이럴·피드백 루프 기반인가?
특히,
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“과거 상승이 미래 상승을 정당화”하는 추세추종(Trend Following)
•
“기대가 비용을 압도”하는 레버리지 기대수익 구조
가 강할수록
시장 가격은 정상범위를 벗어나기 쉬움.
9) 단, 쉴러도 완전한 해답은 아니다(반박 및 다음 주제 예고)
영상은 균형도 잡습니다.
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부동산은 실물자산이고
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*도시 구조(공간적 제약, 집적경제)**를 무시할 수 없음
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인간이 항상 비이성적이진 않기 때문에
“심리만으로 전부 설명”은 부족할 수 있음
그래서 다음 편에서
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도시경제학(Urban Economics)
•
대도시가 왜 유난히 비싼가
•
(뉴욕·서울·도쿄 등)
을 **에드워드 글레이저(Edward Glaeser)**로 이어가겠다고 예고합니다.
