요약 보고서
주제: 2025년 부동산 세제 변화와 시장 전망
출처: 유튜브 경방TV – 이장원 세무사 인터뷰 (2025.09)
목차
1.
2025년 부동산 세제 변화 핵심 포인트
2.
종합부동산세(보유세) 변화 가능성
3.
양도소득세(처분세) 및 조정대상지역 규제
4.
증여·상속 리스크 확대
5.
세무조사 강화 및 편법 증여 단속
6.
시장 파급 효과
7.
결론 및 투자자 대응 전략
8.
FAQ
1. 2025년 부동산 세제 변화 핵심 포인트
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정부는 "세금으로 집값 잡지 않는다" 원칙을 밝혔으나, 시장 과열 시 보유세·양도세 강화 가능성이 높음.
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중요 시한:
◦
2025년 5월 9일: 양도세 중과 배제 유예 종료
◦
2025년 6월 1일: 종합부동산세 과세 기준일
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즉, 2026년부터는 본격 세금 폭탄이 현실화될 수 있음.
2. 종합부동산세(보유세) 변화 가능성
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현행: 과표 12억 초과 3주택자 중과, 공정시장가액비율 60%.
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향후 시나리오:
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세부담 상한율 300% → 상향 가능
◦
공정시장가액비율 60% → 80~90% 재상향 가능
◦
조정대상지역 2주택 중과세 부활 가능성
과거 사례: 300만 원 → 900만 원 → 2,700만 원 → 8,100만 원 순으로 불어난 ‘세부담 3배 룰(트리플 효과)’ 재현 우려 3. 양도소득세(처분세) 및 조정대상지역 규제
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2025.5.9까지 매도하지 않으면 → 중과세율(최대 +30%p) 적용
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장기보유특별공제(최대 80%) → 축소·폐지 검토 가능
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조정대상지역 확대 시:
◦
2주택 취득세 8%
◦
3주택 이상 취득세 12%
◦
서울·과천·성남 등 추가 편입 가능성
4. 증여·상속 리스크 확대
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증여세·증여취득세 부담 증가
◦
조정대상지역 2주택 이상 보유자가 자녀에게 증여 시 → 취득세 12.4~13.4%
◦
예: 시가 10억 주택 증여 시 취득세 1억 3,400만 원 + 증여세 별도
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상속세: 과세표준 20억 → 세금·취득세 포함 약 7억 원 부담
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대출 규제(최대 6억)로 상속받은 주택 처분 통한 세금 납부도 어려움
5. 세무조사 강화 및 편법 증여 단속
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서울시 2025년 8월 발표: 편법 증여 3,662건 적발 → 국세청 이첩
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단속 트렌드:
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조사 단가 하향 (20억 → 7~8억 거래도 조사)
◦
법인 자금 이용한 주택 매수 차단
◦
특수관계인(부모-자녀) 거래 정밀 검증
6. 시장 파급 효과
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다주택자 압박 심화 → 매물 증가 가능성
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그러나 대출 제한·실거주 요건으로 매수세 약해 거래 절벽 심화 우려
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투자 매력도 하락, 특히 수도권(서울·경기) 고가주택에 타격
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반면 비수도권은 취득세 감면 등 경기 부양책 병행 가능성
7. 결론 및 투자자 대응 전략
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보유세 부담 vs 양도세 폭탄 → 다주택자는 “버티기 전략”이 점점 어려워짐
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대응 전략:
1.
내년 5월 9일 이전 매도 여부 검토
2.
주택 증여 시 증여취득세·증여세 이중 부담 고려
3.
상속세 납부 플랜(현금 유동성 확보, 연부연납 활용)
4.
조정대상지역 편입 가능성 높은 지역(과천·성남·서울 일부) 모니터링
5.
비수도권 투자 시 취득세 혜택·규제 완화 주목
