2025~2026 한국 부동산 전망 – 서동기 박사 인터뷰 핵심 요약
제목 제안: “집값 하락 불가피? 서동기 박사가 말하는 한국 부동산의 미래”
요약
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부동산 가격 상승 국면 종료: 인구 증가·도시 개발이 끝났고, 고가 부동산은 실수요보다 '상품화'된 상태.
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서울도 침체기 초입: 일부 초고가 지역 제외하고, 서울 전체 시장도 침체 가능성 높음.
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강남 고가 아파트는 '트로피 하우스': 일반 주거용이 아닌 자산 과시용 소비재.
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지방 미분양 7만 가구 초과: 인구 감소와 수요 부족으로 회복 어려움.
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공급 부족보다 수요 위축이 핵심: 수요 회복 조건(인구 증가·경제 성장)이 없으므로 단순 공급 부족론은 착시.
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정부가 '거품 제거' 나서야 할 시기: 부동산 편중 자본을 신성장 산업으로 유도해야.
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투자보단 '감당 가능한 실거주' 우선: 무리한 대출 투자자보다, 감당 가능한 1주택자가 안정성 확보.
목차
1.
고가 아파트는 주거가 아닌 '소비재'
2.
지역별 시장 흐름 – 서울 vs. 지방
3.
미분양 실태와 건설사 위기
4.
인구 감소와 공급 부족론의 허점
5.
디플레이션과 장기 침체 가능성
6.
정부 정책의 방향성과 전례
7.
초고층 주거의 건강·심리적 리스크
8.
1주택자의 갈아타기 시기
9.
향후 하반기 투자 전략
본문 요약 및 분석
1. 고가 아파트는 ‘상품’이다
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30억~70억대 아파트는 ‘주거 기능’을 상실, 예술품·골동품처럼 소비재로 전환됨.
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수요가 한정된 고액 자산가 전용 시장으로 일반 수요자 진입은 리스크.
2. 서울과 지방 시장 양극화
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서울에서도 강남 핵심 일부만 신고가, 나머지는 보합 또는 하락.
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지방은 미분양 7만 가구, 그중 24,000가구는 완공 후 미입주.
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(출처: 국토부·2024년 기준 미분양 통계)
3. ‘공급 부족론’은 반쪽짜리 주장
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공급이 부족해도, **수요 조건(인구·소득 증가)**이 충족되지 않으면 가격 상승은 제한적.
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장기 디플레이션 국면 진입 시, 일본·중국식 부동산 하락 가능성 매우 높음.
4. 초고층 주거의 문제점
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심리적 안정감·건강 악화 우려. 실제 주거보다는 ‘별장용’에 적합.
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뉴욕 등의 초고층 주거도 실거주보단 빌리어네어의 소비재 개념.
5. 정부 정책 방향
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거품을 의도적으로 제거할 시기: 과거처럼 신도시급 대규모 공급 혹은 규제 강화 필요.
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장기적 관점에서 부동산 자본을 IT·AI 등 신산업으로 유도해야.
6. 1주택자는 ‘감당 가능한 범위’ 유지
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무리한 대출은 침체기 ‘전재산 상실’ 우려.
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감당 가능한 자금으로 실거주 목적 구입 시 심리적 안정이 더 중요.
결론: 지금은 무리한 투자보다 '감당 가능한 실거주'가 답
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2025~2026년 부동산 시장은 구조적 하락 전환기에 진입.
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정부가 ‘방어’만 하면 오히려 거품이 커져 대폭락 가능성↑.
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무주택자나 일주택자라면 지금은 ‘내려오는 흐름’을 관찰하며 기다리는 전략이 유효.
