이상징조 시작된 한국 아파트, 하반기 집값 이렇게 됩니다
출처: 1. 요약
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6·27 대책은 ‘어설픈 자금력’(연소득 대비 대출 의존 수요층)을 시장에서 탈락시키고, 똘똘한 한 채(입지+신축) 선호를 더 강화.
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거래량은 감소했지만, 신고가(최고가)는 지속 경신 → 단지 상승폭만 둔화된 상황.
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강남 3구·마용성·한강벨트 중심으로 여전히 자금력 있는 수요 유입 → 초양극화가 아닌 상향평준화 진행.
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전세·월세 시장은 인구 감소에도 불구하고 가구 분화(1~2인 가구 증가) 때문에 수요 초과 → 전월세 가격 상승 불가피.
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서울 주택 공급 부족분 누적 → 최소 10년 이상 구조적 부족 상태 지속 예상.
2. 목차
1.
6·27 대책의 시장 효과
2.
서울 아파트 가격 흐름과 지역별 특징
3.
다주택자·무주택자의 시장 참여 변화
4.
똘똘한 한 채·신축 선호 심화
5.
전세·월세 시장 전망 (가구 분화 + 공급 부족)
6.
결론 및 시사점
3. 본문
① 6·27 대책의 효과
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주택담보대출 상한선 6억 원으로 제한 → 레버리지 의존 수요층 탈락.
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현금성 자산 풍부한 계층은 큰 영향 없음 → 강남, 마용성 등 핵심 입지 매수 지속.
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규제지역은 다주택자 취득세(8~12%)로 사실상 투자 가치 약화 → 1주택 갈아타기 수요 중심으로 거래.
② 서울 아파트 가격 현황
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2020년 6~7월: 서울 아파트 거래량 1만 건 돌파 → 과열 국면.
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6·27 대책 이후:
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주간 상승률 1% → 0.1~0.3%로 둔화.
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하지만 여전히 최고가 경신 지속.
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거래량 감소 = 수요 소멸 아님, 단지 대출 의존 수요가 탈락했을 뿐.
③ 지역별 특징
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강남 3구, 마용성, 한강벨트 → 선호도와 수요 지속.
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규제 누적 효과로 강남은 안정세 보이는 듯하나, 신축·한강벨트·마포·성동 등으로 수요 확산.
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상향평준화 패턴: 과거에 저평가 받던 강동·동작·흑석동까지 확산.
④ 수요 구조
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다주택자: 세금·규제 강화로 신규 매수 의미 없음.
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무주택·1주택자: 부모 증여·상속, 자산 여력 기반 갈아타기.
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→ 시장 주도세력은 "현금력 있는 실수요 + 무주택 신규 진입"으로 재편.
⑤ 전세·월세 시장
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인구는 줄어도 가구 수는 증가 (1~2인 가구 급증).
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최근 3년: 서울 연평균 가구 증가 5.3만 > 공급 3.3만 → 매년 2만 가구 부족.
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누적 부족분: 26만 가구 → 10년 이상 해소 불가.
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전월세 가격:
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전세 하락 전망 거의 없음.
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월세는 수요 전환 + 물가 상승 → 급격히 상승.
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대학가 원룸 평균 70만 원(보증금 1천 기준), 일부 지역 90만 원대.
4. 결론
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6·27 대책은 투기 억제보다는 고가·핵심지 선호 강화라는 부작용.
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서울 아파트 시장은 상향평준화 → 신축·한강벨트·강남 3구 중심 확산 패턴.
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전월세 시장은 구조적 공급 부족 + 가구 분화로 장기 상승 불가피.
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따라서 매매는 경기 민감, 그러나 전월세는 필수 수요로 하락 가능성 극히 낮음.
