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제목: "모두가 속고 있어요" 부동산 무서운 일 벌어진다 서울부터 초박살 날 겁니다 (망고쌤 / 1부)
1. 요약
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서초구 전세 가격 하락: 서울 25개 자치구 중 유일하게 최근 2~3개월간 전세가격이 하락.
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627 대출 규제 효과: 급등세를 진정시켰지만, 실질적 하락 전환은 없었음. 상승 폭만 줄었을 뿐 여전히 강보합.
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거래량 급감: 6월(12,000건) → 7월(4,000건)으로 급감. 하지만 5년 평균(3,800건) 수준이라 ‘폭락 전조’는 아님.
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매수 심리 지수: 대출 규제 직후 급락했으나, 최근 2~3주 전부터 다시 반등 조짐.
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전세 시장: 공급 부족·2+2 계약갱신청구권·금리 인하 기대가 맞물려 전세가 상승세.
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전망: 단기 규제 효과는 제한적, 중장기적으로 서울 전세는 계속 오를 가능성이 높음.
2. 목차
1.
627 대출 규제 이후 시장 상황
2.
서울 아파트 매매 심리와 거래량 분석
3.
전세 시장의 상승 원인
4.
서초구 전세 하락의 의미
5.
종합 전망 및 시사점
3. 본문
(1) 627 대출 규제 이후
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규제 직전, 성동구 주간 상승률 1.11% → 연 환산시 지수상 77% 상승 속도.
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대출 규제는 “급한 불을 끈 조치”였으나, 가격 하락 전환은 실패.
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두 달 효과 후, 다시 상승폭 확대 조짐.
(2) 매수 심리와 거래량
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매수심리 지수(KB 기준): 2023년 이후 세 차례 고점 → 규제 때마다 하락 → 다시 반등.
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심리 하단과 상단 모두 점차 높아지는 추세 → “점점 집을 사야 한다는 사람들 증가”.
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거래량
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6월: 12,000건 (10년 평균 2배, 5년 평균 3배)
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7월: 4,000건 (5년 평균 수준, 폭락 아님)
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폭락 임계점: 월 1,000건 이하. 현재는 보합·강보합 국면.
(3) 전세 시장 동향
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상승 요인 3가지
1.
매매 위축 → 전세 수요 증가
2.
신규 입주 물량 부족
3.
계약갱신청구권(2+2)으로 유통 전세 매물 감소
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금리 인하 시, 같은 월세 부담으로 더 높은 전세가 가능해져 가격 상승 압력 지속.
(4) 서초구 전세 하락
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서울 25개 구 중 유일하게 최근 2~3개월 전세가격 하락.
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원인: 대규모 입주(메이플자이 등 수천 세대) → 공급 증가.
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결론: 전세는 공급·수요에 정직하게 반응.
(5) 종합 전망
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단기: 거래량·심리 위축, 강보합 흐름 유지.
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중장기: 공급 부족, 금리 인하, 제도(2+2) 영향으로 전세 가격 상승 압력 지속.
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서초구와 같은 입주 폭탄이 없는 이상, 서울 전세는 하락보다는 상승 가능성이 큼.
4. 결론
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627 대출 규제는 단기 진정 효과는 있었으나 가격 하락 유도에는 실패.
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서울 아파트 시장은 거래량 정상화 수준으로 회귀, 폭락 징후는 없음.
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전세 시장은 구조적 공급 부족과 정책(계약갱신청구권), 금리 변화로 인해 상승세 지속 전망.
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투자자·실수요자 모두, 향후 전세 시장의 압박을 주요 변수로 주목할 필요 있음.
5. FAQ
Q1. 서초구 전세만 하락한 이유는?
신규 입주(메이플자이 등)로 공급 폭증 → 수요 대비 물량 과잉.Q2. 7월 거래량 4천건은 위기 신호인가요?
아님. 5년 평균치(3,800건)와 유사, 폭락 임계점(1천건 미만)과는 거리가 있음.Q3. 전세는 앞으로 계속 오를까요?
네. 입주물량 부족·2+2 제도·금리 인하가 맞물려 상승 가능성이 높음.Q4. 매수 심리는 죽었는데 가격은 왜 안 떨어지나요?
매수세는 위축됐지만, 공급 부족과 심리적 지지선 때문에 가격 하락 전환은 어려움.