모두 착각하고 있어요. 제발 이렇게 시장을 보세요- 거대한 사이클의 시작

모두 착각하고 있어요. 제발 이렇게 시장을 보세요

요약

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집값은 2023년 1월 ~ 2025년 8월까지 1년 8개월간 꾸준히 상승

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개인의 감정·경험(우물 안 개구리 프레임) 때문에 시장을 오판하기 쉽다

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서울 전역은 강보합(약한 상승) 국면이며, 추세 전환 직전 단계

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*6·27 대출 규제(2025.06.27)**의 효과는 단기적이었으며 이미 약화

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거래량은 줄었지만 가격이 급락할 조건(월 2천 건 이하)에는 못 미침

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심리·거래량·실거래 상승률 모두 강보합 시그널

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9월 이후에는 B급지·C급지 상승 확대 및 거래량 회복 예상

1. 시장을 보는 프레임의 오류

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모든 사람은 부동산 시장 참여자 (자가·전세·월세 거주자)

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자신의 경험·감정에 의해 시장을 왜곡해서 보게 됨 → 우물 안 개구리 현상

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예: “옛날엔 집이 안 비쌌는데 지금은 너무 비싸다”라는 주관적 판단

2. 서울 부동산 데이터 현황

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망고맵(Mango Map) 기준:

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서울 25개구, 대부분 빨간색(상승)

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강남·송파·광진·성동 등 한강변 중심 지역 강세

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627 대출 규제 이후에도 하락 전환 없음

3. 추세(Trend) 전환 신호

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서울 아파트 주간 매매 변동률 그래프:

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상승 → 상승폭 축소 → 하락 전환 → 바닥 다지기 → 다시 상승

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현재는 바닥 다지기 단계

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규제 효과로 상승폭 줄었지만, 다시 반등 가능성 큼

4. 심리·거래량·실거래 분석

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KB 매수심리 지수: 저점·고점 모두 높아지는 우상향 구조

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거래량:

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6월: 약 12,000건

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7월: 약 4,300건 (1/3 수준 급감)

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하지만 최근 5년 평균(3,800건) 수준 → 급락은 아님

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가격 하락 기준선: 2,000건 이하

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실거래:

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6월: +1.1% 상승

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7월: +0.8% 상승

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8월: +0.4% 상승 (데이터 집계 중)

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신고가 거래 비중: 16% 유지

5. 9월 전망과 투자 전략

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상승폭 확대 예상

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심리 개선 → 거래 회복 → 가격 반영 순서

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B급지·C급지에서 상승세 확산 가능성

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강남은 이미 과열 → 자금 여력이 없는 경우 주변 지역 탐색 권장

6. 결론 및 제언

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시장은 강보합 & 추세 전환 직전 단계

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단기 규제로는 시장을 꺾기 어려움

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2025년 9~10월 상승세 재개 → 규제 재출현 가능성

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내 집 마련 실수요자: “심리가 돌아서기 전에 움직일 필요 있음”

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투자자: B급지·C급지에서 기회 탐색

FAQ

Q. 거래량이 줄었는데 가격은 왜 안 떨어지나요?

→ 최근 5년 기준, 거래량이 2천 건 이하로 줄어야 가격 하락 발생. 현재는 평균 수준 유지.

Q. 627 대출 규제 효과는 언제까지 가나요?

→ 2~3개월 단기 효과. 이미 시장은 바닥 다지기 후 반등 조짐.

Q. 내 집 마련, 지금 사야 할까요?

→ 심리 회복 전, 거래가 늘기 전에 움직이는 것이 유리. 특히 B·C급지 주목.

파현 선생님, 원하시면 제가 이 데이터를 서울 25개구별 주간 증감률이나 심리지수 추이 그래프로 시각화해 드릴 수도 있습니다.

시각화 원하시나요?