요약 V5 : 서울·지방 부동산 전환점 진입
김기원 대표 인터뷰 분석 보고서
2025년 10월 기준 요약 목차
1.
핵심 메시지 요약
2.
시장 구조 분석: 서울 vs 지방
3.
데이터 기반 근거 제시
4.
정책 변화와 규제 방향
5.
향후 시나리오: 2025~2026년
6.
투자 전략 제언: 육각형 부동산 & 타이밍
7.
결론: 내년 말까지는 ‘무릎 밑’ 기회 구간
8.
FAQ: 대표적 질문 정리
1. 핵심 메시지 요약
•
서울 고가 부동산 시장은 고점 근처에 있으며,
•
지방 및 수도권 외곽은 저평가 구간 진입.
•
2026년 말까지가 '무릎 밑'에서 매수 가능한 마지막 기회일 수 있음.
•
건축비 상승 + 공급 절벽은 향후 가격 하단을 지지할 강력한 변수.
•
정부 정책은 서울 억제·지방 방관 기조로 명확하게 바뀜.
•
*'육각형 부동산 모델'**에 기반한 선별적 투자 전략 제안.
2. 서울 vs 지방 시장 구조 분석
항목 | 서울 (특히 강남·서초) | 지방 (광역시·중소도시) |
최근 2년간 상승률 | 전국 1~10위 대부분 차지 | 대다수 지역 하락 또는 횡보 |
수요 | 제한적이나 견조 (특정 계층 중심) | 수요 회복 국면 진입 |
공급 | 역대급 공급 절벽 예고 (26~28년) | 공급 급감 + 분양 중단 속출 |
가격 수준 | 고평가 구간 (40%↑) | 저평가 구간 다수 (20~50%↓) |
정책 기조 | 강력한 억제책 지속 | 규제 거의 없음 |
3. 데이터 기반 핵심 근거
•
건설공사비 지수 (2016~2025)
→ 최근 5년간 +30% 이상 상승
→ 앞으로도 제로에너지 의무화 + 노란봉투법 영향으로 5~15% 추가 상승 가능
•
전세 수급 지수 (2023~2025)
→ 전국 평균 130~150 (100 이상이면 수요 초과)
→ 울산 > 대구 > 인천 등 지방 대도시 중심으로 전세 부족 현상 심화
•
신규 입주 예정 물량 (2026~2028)
→ 3년 연속 40년래 최저 수준 공급 절벽
→ 공급 부족 → 전세 부족 → 매매 전이 효과 가능성
•
거래 취소 건수 (서울)
→ 2025년 상반기 역대 최고치 경신 (1,000건 이상/월)
→ 가격 띄우기 조작 가능성 제기 → 정부 감독 기구 설립 예고
4. 정책 흐름 변화 분석
시기 | 정책 | 주요 내용 |
2023~2024 | 특례보금자리, 생애최초대출 완화 | 서울 회복의 핵심 동력 |
2025.06.27 | 6.27 부동산 대책 | 대출 한도 6억 제한, LTV 축소, 전입 의무화, 대출 만기 단축 (30년) |
2025.09.07 | 공급 정상화 대책 | 전매제한 단축, 취소 거래 단속, 공급 유도책 (실효성 낮음) |
2026.01 예정 | 은행 주담대 위험가중치 상향 | 대출 여력 축소 → 고가 시장 타격 예상 |
결론: 정책 방향은 '서울 억제·지방 방관'이 명확해졌으며,→ 규제 사각지대인 지방과 수도권 외곽이 수혜 가능성 ↑
5. 향후 시나리오 전망 (2025~2026)
구분 | 상승 시나리오 | 하락 시나리오 |
전세가 상승 | 전세 수급 불균형 → 매매 전이 효과 | 월세 전환 가속 → 상승 전이 약화 |
공급 절벽 | 신규 분양 희소성 → 신축 프리미엄 지속 | 경기 침체 지속 시 실수요 위축 |
규제 효과 | 서울 강남권 하락 가능성 | 무주택자 수요까지 위축 우려 |
금리/환율 | 인하 기대감 상승 | 환율 1,450원 이상 시 외생 변수 충격 가능 |
6. 육각형 부동산 모델 & 투자 전략
김기원 대표가 제시한 투자 기준:
육각형 요소
1.
입지
2.
가격
3.
공급 부족
4.
수요 활발
5.
호재 존재
6.
정책 리스크 없음
5개 이상 충족 시 매수 고려 가능→ 특히 지방 대도시 (울산·대구 등), 수도권 외곽 신축 중
분양가 할인 또는 미분양 단지에 주목
현재 시점별 투자 구간 구분•
2025년: 떨어지는 무릎 구간
•
2026년: 올라오는 무릎 구간
•
2027년~: 어깨 구간 돌입 예상
7. 결론: '무릎 밑' 기회는 내년 말까지
•
지금은 서울 부동산→전환기, 지방 부동산→기회 구간 진입기
•
공급 부족 + 건축비 상승 + 전세 회복 + 정책 시차 효과 → 2026년부터 본격 반영
•
지방/수도권 외곽의 저평가 신축은 2025~26년 매수 유리
“지금은 떨어지는 무릎, 내년은 올라오는 무릎…
이 구간을 놓치면 다시는 ‘싸게 살’ 기회는 없을 수 있다.”
8. FAQ 요약
질문 | 김기원 대표의 답변 요지 |
무릎이란 언제인가요? | 2026년 말까지가 무릎 또는 그 이하로 판단 |
지금 사야 하나요? | 일부 지역은 가능, 서울은 지금은 피해야 |
신축 vs 구축 중 어디? | 신축 우위 현상은 강화될 가능성 큼 |
지방 어디? | 울산 1순위, 대구 회복 시작 중 |
정책 변수는? | 서울 억제 정책 → 확고, 지방은 규제 회피 가능 |
마무리 요약 (1문장)
서울은 냉각, 지방은 해동 중… 2026년 말까지는 ‘무릎 밑’의 마지막 기회를 잡을 수 있다.
