요약(Executive Summary)
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금리 레벨: 기사·시중 안내의 “상단 6%(Upper bound 6%)”가 회자. 3%대 주담대는 사실상 찾기 어려움. 우대금리 제외 기준금리+가산금리로 상단이 보도되는 점 유의(영상 발언).
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코픽스(COFIX): 신잔액기준 –0.01%p, 신규취급액기준 +0.05%p 발표(영상 발언) → 이번 달 변동금리 소폭 상방 압력 시사.
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연말 총량관리: 연말은 대출 여신이 가장 빡빡(은행 총량·영업 관행)해 금리↑, 승인 보수적(영상 발언).
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10·15 대책 이후 규제 지형: 규제지역 대폭 확대. 거래·대출 규칙이 매매자금(구입) vs 생활안정자금(보유 중 추가자금) 으로 완전히 이원화(영상 발언).
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LTV·한도(규제지역, 매매자금): 15억 이하는 6억, 25억 이하는 4억, 25억 초과 2억(영상 발언).
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생활안정자금(Consumer purpose): 최대 1억 한도(은행별 공문 상이, 매년 1억 가능 여부도 은행별 상이)(영상 발언).
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전세퇴거자금(Jeonse pay-out): 수요 폭증. 은행별 승인·한도·요건 편차 매우 큼, 세입자 보증금·보유 현금 있으면 그만큼 차감 심사 경향(영상 발언).
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6/27 컷오프: 2025.6.27 이전 체결 전세계약·매매계약(또는 취득) 건 중심으로 퇴거자금 지원, 이후 갭거래는 원칙적 배제 기조(영상 발언).
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1주택 전세대출: 한도 2억으로 축소, DSR 반영(무주택은 80% 이내 5억은 유지)(영상 발언).
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전세공급 축소→전세가 상승 압력: 토지거래허가구역 실거주 요건·전세대출 조임 → 전세물량 감소·월세 전환 증가(영상 발언).
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약정위반 리스크: 전세대출 유지 중 규제지역 3억 초과 아파트 매수 시 전세대출 회수 → 연체·향후 3년 주담대 제한 가능(영상 발언).
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실무 핵심: 은행별 공문·취급 방침 편차가 당분간 최대 변수. 서류 완결·질문 정밀도가 승인률 좌우(영상 발언).
목차
1.
규제 지도 변화와 대출 큰 그림
2.
금리·코픽스 동향과 연말 총량관리
3.
상품별 핵심 규칙(매매자금/생활안정/전세퇴거/전세대출)
4.
케이스별 전략(무주택/1주택/다주택/집주인·세입자)
5.
체크리스트 & 타임라인
6.
표·요건 요약
7.
결론
8.
FAQ
9.
(부록) CSV 컬럼 설계 & SQL 예시
본문
1) 규제 지도 변화와 대출 큰 그림
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규제지역 확대(10·15): 기존 일부(초록) → **핵심권(빨강)**까지 광범위 지정(영상 발언).
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대출 체계 이원화:
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매매자금(구입 목적): 규제지역 한도 규정 엄격·가격 연동.
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생활안정자금(보유 중 소비자금): 원칙 1억 상한, 전세퇴거만 일부 예외(엄격 심사)(영상 발언).
2) 금리·코픽스 동향과 연말 총량관리
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상단 6%대 보도: 우대금리 제외 기준이므로 “모두에게 6%” 아님(영상 발언).
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COFIX: 신잔액 –0.01%p / 신규 +0.05%p → 신규 변동형은 소폭 상향 가능성(영상 발언).
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연말(Year-end) 특성: 여신 총량 소진 → 승인 깐깐/금리 가산↑. 신규보다 연장·기표 일정 탄력성↓(영상 발언).
3) 상품별 핵심 규칙
A. 매매자금(구입) – 규제지역 LTV/한도(영상 발언)
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주택가격 15억 이하: 최대 6억
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25억 이하: 최대 4억
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25억 초과: 2억
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생애최초·중저소득 등 특례 케이스는 상향 여지(예: 8억 주택, 연소득 9천만 원 이하 → 60%·최대 4.8억 언급)(영상 발언).
B. 생활안정자금(Consumer purpose) – 보유 중 추가자금
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원칙 최대 1억. “매년 1억” 가능 여부는 은행·공문별 상이(영상 발언).
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과거 악용(생활자금→매수) 방지 위해 약정 위반 시 전액 회수 조항 존재(영상 발언).
C. 전세퇴거자금(Jeonse Payout)
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승인 편차 큼: 은행별 가능/불가·필요증빙·한도 모두 다름(영상 발언).
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적격 시점 요건: 세입자 전세계약과 매매계약/취득이 2025.6.27 이전 요건(은행별로 ‘계약’ vs ‘취득’ 기준 차이)(영상 발언).
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자력보유분 차감: 신청자 본인 전세보증금·현금성 자산 있으면 그만큼 한도 삭감 심사 경향(영상 발언).
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현장 애로: 규제지역 전세가 통상 보증금 6~7억 수준인데, 규제 LTV 40%만 적용되면 퇴거자금 부족 → 일부 지역은 LTV 70% 공문 대기/은행별 시행 상이(영상 발언).
D. 전세대출(Jeonse Loan)
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무주택: LTV 80% 이내, 최대 5억 기조(영상 발언).
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1주택: 한도 2억으로 축소 + DSR 반영(영상 발언).
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보증기관 리스크 분담 축소(100→90%) 영향으로 은행 자율 한도 축소 사례(예: 5억 필요해도 3.6억만 제시)(영상 발언).
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전세→월세 전환 확대, 입주장(신축) 전세 출회 감소로 전세가 상방(영상 발언).
E. 약정·규정 트랩(영상 발언)
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전세대출 유지 중 규제지역 3억 초과 매수 ⇒ 전세대출 회수, 연체시 불이익·최대 3년 주담대 제한 리스크.
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3개월 주기 점검으로 편법 회피 어려움.
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토지거래허가구역: 실거주 요건, 세입자 신규 유치 불가 → 매도·입주 동시 맞춤 필요.
4) 케이스별 전략(영상 발언 중심 실무 팁)
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무주택 실수요
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전세대출은 소득 8~9배 DTI 유사 한계 고려(DSR 배제라도 소득심사 강화).
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입주장 기대 하락 효과 제한: 물량 적고 대출 조임 → 전세가 ‘버팀’.
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1주택 갈아타기
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전세대출 보유 시 매수·잔금일 = 전세만기·반환일 최대한 동일화(동시이행 체인).
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약정위반 방지 위해 기표 전 상환 플로우 설계(은행과 일정 확정).
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다주택·임대인
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퇴거자금은 세입자 보호 차원 필요성 높음이나 은행별 금지/축소 케이스 존재 → 다중은행 탐색 + 증빙(자산현황, 세입자 계약, 잔금일자 매칭) 정교화.
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세입자
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전세 재계약·연장 선호 증가. 이동 시 대출 재심사 리스크(DSR·보증축소·가격한도) 감안.
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월세 혼합(반전세) 시 상품별 월세 차감 로직(2년치 반영 여부) 확인.
5) 체크리스트 & 타임라인
체크리스트
내 건이 매매자금/생활안정/퇴거자금/전세대출 중 무엇인가
지역: 규제지역/토지거래허가구역 여부
약정위반 소지: 전세대출 보유 + 규제지역 매수 계획
잔금·만기 동일화 캘린더 작성(입주/퇴거/기표/등기)
소득·부채 패키지: 원천징수/소득금액증명, 부채내역, 보증기관 요건
은행별 공문·보증비율·내부지침 확인(복수 은행 비교)
생애최초·중저소득 특례 충족 여부
권장 타임라인(예시)
1.
D-60: 서류패키지 정리(소득, 부채, 보유자산)
2.
D-45: A은행+B은행 사전상담(퇴거자금은 최소 2~3곳)
3.
D-30: 잔금일=전세만기일 맞춤 확정, 필요 시 단기브릿지 검토
4.
D-14: 보증심사·내부승인 체크, 기표전 상환 플로우 리허설
5.
D-7: 자금이체 경로·시간대 테스트, 예치/공휴일 변수 점검
6.
D-Day: 동시이행(전세반환
기표잔금) 실행
기표잔금) 실행6) 표·요건 요약(영상 발언 기준)
규제지역 매매자금 한도(Price-tier cap)
주택가격 구간 | 최대 한도 |
15억 이하 | 6억 |
25억 이하 | 4억 |
25억 초과 | 2억 |
전세대출 요약
구분 | 무주택 | 1주택 |
한도/비율 | 80% 이내, 최대 5억 | 최대 2억 |
DSR 반영 | (소득심사 강화, DSR 유사 한계) | 반영 |
특이사항 | 보증비율 축소 영향으로 은행 자율 축소 사례 있음 | 약정위반·회수 트랩 주의 |
생활안정자금
항목 | 내용 |
기본한도 | 최대 1억 |
주기 | “매년 1억” 여부 은행별 공문 상이 |
예외 | 전세퇴거자금(엄격 심사) |
전세퇴거자금 핵심
항목 | 내용 |
시점요건 | 2025.6.27 이전 전세계약 및 매매계약(또는 취득) 중심 |
한도산식 | 보유 현금·본인 전세보증금 차감 경향 |
적용LTV | 일부 지역 70% 특례 공문 대기/은행별 상이, 기본 40% 적용 시 부족 문제 |
출처: 영상 발언(세상의 모든 지식 언더스탠딩, 2024.11.17 녹화분)
7) 결론
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규정 자체보다 “은행별 공문·보증·내부정책 편차”가 승부처.
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동시이행 일정 매칭과 완벽한 서류 패키지가 약정위반·기표지연 리스크를 줄임.
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퇴거자금은 복수은행 병행이 사실상 필수. 자산보유분 차감 전제의 자금계획을 먼저 설계해야 함.
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1주택 전세대출자의 갈아타기는 전세 상환→기표 순서·시점을 촘촘히 설계해야 한다.
8) FAQ
Q1. 전세대출 보유 중 규제지역 아파트를 산다?
A. 3억 초과 매수 시 전세대출 회수 트리거(영상 발언). 잔금=전세만기 동시이행으로 상환 후 기표 절차를 미리 합의해야 함.
Q2. 전세퇴거자금, 내 케이스는 가능?
A. 2025.6.27 이전 계약/취득 여부, 다주택 허용여부(은행편차), 자산 차감이 핵심. 최소 2~3개 은행에 동일 서류로 동시 조회 권장(영상 발언).
Q3. 생활안정자금은 매년 1억 가능?
A. 은행별 공문 상이. 가능하다는 공문 있는 은행도, “추후 공문 대기” 은행도 언급(영상 발언).
Q4. 무주택 전세대출은 여전히 쉬운가?
A. 과거 대비 소득심사 강화(소득 8~9배 한계)·보증축소 영향으로 한도 삭감 사례 존재(영상 발언).
Q5. 금리상단 6%는 모두 적용?
A. 우대금리 미적용 상단 보도값. 개인 실제금리는 우대·가산 따라 다름(영상 발언).
