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2024년 이후 국내 부동산 투자 시장에서는 임대 주택 수요 증가가 두드러지고 있다. 전세 대신 월세 중심으로 전환되는 시장 트렌드가 나타났으며, 1인 가구 증가에 따라 주택 임대 수요가 급속히 상승하고 있다. 글로벌 금리 고점 예측과 한국 정부의 기업형 장기 임대 주택 정책 도입 움직임은 안정적인 수익 창출이 가능한 임대 주택 부동산의 투자 매력을 높이고 있다. 세빌스코리아는 임대 주택 시장이 향후 국내 부동산 투자에서 가장 성장 가능성이 큰 분야로 전망하고 있다.
외국계 기관 주요 부동산 투자 사례
대표적인 외국계 투자 사례들은 기업형 임대주택 개발 및 운영에 집중되어 있다. 실제로 국내 코리빙 전문 디벨로퍼 엠지알브이(MGRV)는 세계 10대 연기금인 캐나다연금투자위원회(CPP)와 손잡고 5000억원 규모의 조인트벤처(JV)를 설립했다. 이 JV는 약 1330억원을 투입해 서울 영등포·동대문·성동·중구 등 주요 업무지구와 대학가 인근에 1500가구 규모의 임대주택을 개발할 계획이다. CPP는 운용자산(AUM) 685조원 규모의 대형 연기금으로, 이번 협업은 CPP의 한국 주거시장 첫 직접투자 사례다.
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모건스탠리(미국): 모건스탠리는 국내 자산운용사 그래비티자산운용이 결성한 펀드를 통해 서울 강동구 길동의 한 복합건물을 약 200억원에 인수했다. 이 펀드의 지분 97.5%를 모건스탠리가 인수하고, 나머지를 국내 임대주택운영사 SL플랫폼이 보유했다. 이 오피스텔 건물은 리모델링을 거쳐 기업형 임대주택으로 전환될 예정이며, 모건스탠리의 ‘프라임 프라퍼티스 펀드’는 10%대 초반의 수익률을 목표로 운용된다.
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KKR (미국 PEF): 글로벌 사모펀드 KKR은 홍콩계 코리빙업체 Weave Living과 손잡고 국내 1호 임대주택 프로젝트를 추진했다. 이들은 여의도 인근 선유도역에 위치한 ‘더스테이트 선유호텔’을 공동 인수했으며, 8개월간 대대적 리모델링을 거쳐 157실의 숙박시설을 완전 독립형 아파트로 탈바꿈시킬 예정이다. KKR과 Weave Living의 합작법인은 향후 1200세대 규모로 사업을 확대할 계획이다.
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ICG (영국 PEF): 영국계 사모펀드 ICG(인터미디에이트캐피탈그룹)는 국내 홈즈컴퍼니와 함께 약 3000억원 규모의 코리빙 전용 펀드를 조성했다. 이 펀드는 수원 인계동의 홀리데이인 익스프레스 호텔과 서울 독산동 SI호텔을 매입했고, 최근에는 선정릉역 인근 오피스텔(홈즈스튜디오 선정릉)을 추가 편입했다. 인수 자산들은 코리빙 공유주거 시설로 전환하여 임대 운영 중이다.
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싱가포르 GIC (국부펀드): 싱가포르투자청(GIC)은 국내 교직원공제회와 함께 SK디앤디의 코리빙 브랜드 ‘에피소드’ 프로젝트(신촌369, 용산241)에 주요 자금조달자로 참여했다. 이들 프로젝트는 전입신고가 가능한 도시형생활주택(주거시설형)에 해당하며, 임대주택으로 안정적 임대료 수익을 창출한다.
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캐나다 연기금 CPP는 코리빙 디벨로퍼 MGRV와 협력하여 서울 영등포, 동대문, 성동 등 중심지에 약 1500세대 규모의 임대 주택 개발 프로젝트를 추진하고 있다.
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기타 글로벌 투자사: 이외에도 아폴로, PAG, ARES, Gaw Capital 등 다수의 해외 운용사들이 한국 부동산 시장에 관심을 보이고 있다.
투자 구조·전략 및 수익성
외국계 기관투자자들은 대부분 지분투자 형태로 참여한다. 예를 들어 모건스탠리는 그래비티 펀드의 지분 97.5%를 확보했고, 캐나다 CPP는 MGRV와의 JV에서 95% 지분을 차지했다. KKR·Weave JV나 ICG·홈즈펀드는 합작법인 또는 펀드 출자 방식으로 구조화되었다. 세빌스 보고서는 임대주택 투자를 직접투자형(주거시설형·숙박시설형)과 간접투자형으로 구분하는데, 주요 외국계 투자자들은 주로 직접투자형에 해당한다. 예를 들어 GIC가 참여한 에피소드 프로젝트는 전입신고가 가능한 주거시설형이며, ICG가 참여한 ‘홈즈스테이 지밸리가산’ 등은 호텔 리모델링 기반의 숙박시설형이다. 자금 조달은 해외 펀드나 연기금 자체 자금으로 이루어지며, 일반적으로 현지 대출보다 블라인드 펀드 출자 등의 형태로 이루어져 금융비용 부담을 분산시킨다.
투자 주체 | 투자 부동산 유형 | 유형 | 주요 투자 지역 | 투자 구조 | 투자 목적 및 전략 |
CPP (캐나다) | 임대 주택 | 연기금 | 서울 주요 업무지구 / 서울 영등포·동대문·성동·중구 임대주택(1500세대) | JV 방식 / MGRV와 JV (지분 5:95) | 안정적 임대 수익 확보 / 임대주택 개발·운영 |
GIC (싱가포르) | 코리빙 임대 주택 | 국부펀드 | 신촌·용산 / 에피소드 신촌369·용산241 (서울 코리빙 건물) | 지분 투자 / SKD&D·GIC 공동투자 (지분투자) | 장기 임대 주택 운영 / 전입신고형 임대주택 운용 |
모건스탠리 (미국) | 기업형 임대 주택 | 글로벌 IB/PE | 강동구 길동 / 서울 강동구 길동 오피스텔 (기존 건물 인수) | 펀드 지분 인수 / 그래비티 펀드 지분 97.5% 인수 | 기존 시설 리모델링 임대 / 오피스텔 리모델링 후 임대 |
KKR (미국) | 공유 주거 시설 | 사모펀드 | 영등포구 선유도 / 더스테이트 선유호텔 (서울 영등포 공유숙박) | JV 방식 / Weave Living과 합작법인 (JV) | 호텔→임대 주택 전환 / 코리빙형 임대주택 개발 |
ICG (영국) | 코리빙 임대 주택 | 사모펀드 | 수원, 서울 독산동 / 홈즈컴퍼니 코리빙펀드 (수원·서울 호텔·오피스텔) | 펀드 조성 / 코리빙 부동산 펀드(3000억 조성) |
투자 전략은 주로 장기 임대수익 확보에 집중된다. 대부분의 프로젝트가 준공·인수 후 장기간 임대 운영을 목표로 하며, 시세차익보다는 안정적 임대료 수취를 추구한다. 예를 들어 CPP-MGRV JV와 KKR-Weave JV 모두 준공 이후에도 자산을 매각하지 않고 운영할 계획이다. 목표 수익률은 투자 성격에 따라 차이가 있지만, 모건스탠리 프라임 펀드의 경우 연 10%대 초반을 목표로 하고 있다. 한편 고수익을 추구하는 일부 해외 펀드들은 15% 이상, 심지어 20%에 육박하는 수익률을 요구하기도 한다.
위 표에서 보듯, 외국계 기관투자자들은 연기금이나 SWF, PE펀드 등을 통해 서울 주요 지역의 임대주택·공유주거 자산에 지분투자하거나 JV를 설립한다. 이들은 임대(Lease)를 통한 장기 보유를 목표로 하며, 현지 기업과의 협업으로 자금을 조달하고 사업을 수행한다. 전체적으로 최근 외국 자금이 집중된 지역은 영등포·용산·판교·마곡 등으로, 향후 정부 정책 및 글로벌 경기 흐름에 따라 투자가 확대될 것으로 전망된다.
규제 및 정책 영향
정부는 2024년 중 ‘기업형 장기임대주택’ 제도 도입을 추진 중이다. 국토부는 임대료 상한 규제 대신 자금 지원·세제 혜택을 제공하는 새로운 모델을 도입하겠다고 밝혔으며, 해당 제도는 9월 정기국회 전에 법안 형태로 제시될 예정이다. 이로써 민간 기업과 연기금 등 투자자들이 보다 장기적인 임대 프로젝트를 실행하기 위한 제도적 기반이 마련될 전망이다. 다만 다주택자 양도소득세 중과나 주택담보대출 규제 등 일반적인 부동산 투자 규제는 외국인 투자자에도 동일하게 적용되므로, 대출 이용 시 국내 규제를 감안해야 한다. 현재까지 특별한 외국인 취득 규제는 없으나, 국토교통부가 계획한 시뮬레이션에 따르면 임대주택 공급 원가·수익성 등의 검증이 이루어질 예정이다.
리스크 요인
외국계 투자가들이 직면한 주요 리스크로는 금리 상승·환율 변동·정책 불확실성 등이 있다. 현재 국내 프로젝트 파이낸싱(PF) 금리는 이미 연 10% 이상에 달하며, 반면 해외 펀드들은 일반적으로 15~20% 수준의 수익률을 요구하고 있어 수익성 확보에 부담이 따른다. 미국·한국 등 글로벌 금리 환경의 변화나 경기 둔화 시에는 자금 조달 비용이 높아지거나 임대료 상승폭이 제한될 수 있다. 또한 기업형 임대주택 관련 제도 시행 여부 및 내용 변경, 주택임대차보호법 개정 가능성 등 정책 리스크도 존재한다. 그 밖에 원화 약세가 진행되면 환차손 우려가 있으며, 국내 부동산 시장 침체 시 자산 가치 하락 위험도 고려해야 한다.
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