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공유오피스(코워킹 스페이스)
유연한 업무공간 트렌드와 부동산의 결합
공유오피스란 여러 기업이나 개인이 함께 사용하는 공동 업무공간(co-working space)을 말하며, 최근 부상한 상업 부동산 모델이다. 위워크(WeWork)를 비롯한 글로벌 공유오피스 기업들의 등장으로 널리 알려졌으며, 국내에도 패스트파이브, 스파크플러스 등 다양한 브랜드가 서울 주요 지역에서 공유오피스를 운영 중이다. 부동산 투자 측면에서 공유오피스는 
오피스 임대와 서비스 사업이 결합된 형태로 볼 수 있다.
오피스 임대와 서비스 사업이 결합된 형태로 볼 수 있다. 
건물주는 공유오피스 운영사에 공간을 장기임대하고 고정 임대료를 받거나, 직접 공간을 꾸며 여러 최종 임차인(회원)에게 짧은 기간 임대하는 운영사업자가 될 수도 있다.
전자의 경우 전통적인 부동산 임대차와 유사하고, 후자의 경우 일종의 공유경제 기반 사업을 영위하는 셈이어서 요구되는 역량이 다르다.
공유오피스는 1인 기업, 스타트업, 프리랜서뿐 아니라 대기업 위성사무실 수요까지 흡수하며 2020년대 새로운 수익형 부동산 분야로 자리잡았다.공유오피스 시장은 2023년을 기점으로 재편과 성장의 교차로에 있다. 글로벌 1위였던 위워크의 구조조정으로 일부 공실이 발생했으나, 이를 국내 업체들이 흡수하며 오히려 시장 안정화가 이뤄지고 있다. 선두 업체들은 이미 수익성을 입증했고, 새로운 수요(예: 기업들의 하이브리드 근무 공간 확보)가 나타나고 있어 시장 전망은 비교적 밝다 (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대). CBRE 등 부동산 컨설팅기관들은 향후 수년간 아시아태평양 지역 공유오피스 시장의 연평균 성장률이 두 자릿수에 달할 것으로 보고 있다. 특히 한국의 경우 전체 오피스 대비 공유오피스 비중이 아직 낮기 때문에 성장 여력이 크다. 다만 경기 침체 가능성은 변수다. 경기 악화 시 스타트업 폐업 등으로 단기 수요가 줄 수 있고, 이는 소규모 공유오피스부터 타격을 줄 것이다. 결국 경쟁력을 갖춘 상위 업체 중심으로 시장이 발전할 가능성이 높다.
투자 전략으로 고려할 점은 다음과 같다:
역할 선택
자신이 건물주/투자자로서 공유오피스 운영사에 임대할지, 아니면 직접 운영사가 되어 공간을 임차/매입해 멤버십을 받을지 결정해야 한다.
순수투자자라면 안정적 임대수익 위주로 가고, 공유오피스 사업 기회를 보고 뛰어드는 거라면 사업계획과 자금을 충분히 마련해야 한다.
파트너십
건물주라면 어느 공유오피스 운영사를 파트너로 할지 신중히 고른다. 입증된 운영사와 계약하면 안정적 임대수익을 얻겠지만, 임대료 조건이 상대적으로 보수적일 수 있다.
새로운 운영사와 협력하면 수익배분 등에서 더 나은 조건을 얻을 수 있으나, 대신 사업 성공 여부 불확실성을 안게 된다. 파트너의 재무건전성과 사업모델을 꼼꼼히 검토해야 한다.
입지와 규모 전략
공유오피스는 클러스터 효과가 있어 이미 많은 공유오피스가 있는 지역에 수요가 더 늘기도 한다. 그러나 동일 상권에 과도한 공급이 몰리면 출혈경쟁이 될 수 있으므로, 수요 대비 공급 현황을 조사해야 한다. 또한 너무 작은 규모(예: 100평 미만)는 운영 효율이 떨어지므로, 가능하면 한 센터당 일정 규모 이상(업계에서는 최소 300평 이상 권장)을 확보하는 것이 좋다.
차별화 포인트
공유오피스 사업에 직접 뛰어든다면, 기존 강자들과 다른 니치 전략이 필요하다. 특정 산업 전문(예: 바이오 스타트업 전용 랩 제공), 특정 지역 밀착(예: 수도권 외곽 도시 전문), 혹은 저렴한 가격대 등 차별화를 통해 초기 시장을 공략해야 한다. 단순히 공간만 제공해서는 경쟁력이 낮으므로 부가서비스(법률/회계 자문, 투자연계 등)를 제공하거나 커뮤니티 브랜드를 키우는 전략이 중요하다.
요약하면, 공유오피스는 부동산과 비즈니스의 융합모델이기에 기회와 위험이 공존한다.
부동산과 비즈니스의 융합모델이기에 기회와 위험이 공존한다. 2025년에는 금리 부담이 완화되어 운영사들의 비용압박이 덜하고, 기업들의 사무실 운용 패러다임 변화로 수요는 견조할 것으로 보인다. 선두 업체 위주의 시장 성장이 예상되므로, 투자자는 이들과 상생할 수 있는 포지션을 취하는 것이 안전하다. 다만 혁신은 늘 틈새에서 나오기에, 지역이나 서비스 측면의 새로운 공유오피스 모델에도 주목할 필요가 있다. 결국 안정적 임대수익을 원한다면 검증된 모델에 건물을 빌려주는 방식을, 고수익 사업성을 노린다면 직접 운영에 도전하는 방식을 선택하되, 어느 쪽이든 운영 역량이나 파트너십 확보가 성공의 열쇠임을 명심해야 한다.
주요 장점
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높은 공간 활용 효율과 잠재 수익: 동일 면적의 오피스를 한 기업에 통째로 임대할 때보다, 책상 단위로 여러 팀에 임대하면 면적당 임대료 수입을 극대화할 수 있다. 예를 들어 100평 오피스를 한 회사에 월 1,000만원에 임대할 것을, 10평씩 10팀에 월 150만원씩 임대하면 총 1,500만원 수입이 가능한 식이다. 잘 운영되는 공유오피스는 이러한 공간 재분할을 통한 고수익화가 강점이다. 탄탄한 임차 수요 성장: 코로나 이후 유연근무와 스타트업 붐이 맞물려 공유오피스 수요가 꾸준히 증가하고 있다 (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대)
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물론 공실 리스크가 있지만, 공유오피스는 상시 대기 수요 풀을 구축해 높은 평균 점유율을 유지할 수 있다. 실제로 주요 공유오피스 운영사들은 운영 노하우로 공실률을 낮게 관리하여 흑자 전환에 성공하기도 했다 (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대) (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대).
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부동산 가치 제고: 기존에 임차인 구하기 어렵던 낡은 오피스 건물도 공유오피스로 리모델링하면 활기를 띠고, 이에 따라 건물 가치가 상승하는 효과가 있다. 건물주는 공실 문제가 해소되고, 향후 매각시 운영 수익을 반영한 가치 상승(캡레이트 하락)으로 더 높은 가격을 받을 수 있다. 이러한 이유로 일부 빌딩주는 공유오피스 운영사를 적극 유치하기도 한다.
주요 단점
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운영 리스크와 높은 관리 난이도: 공유오피스 사업은 부동산 임대업+서비스업이다. 회원 모집, 공간 관리, 커뮤니티 형성, 부가 서비스 제공 등 손이 많이 간다. 따라서 단순 임대보다 운영비용이 많이 들고, 전문 역량이 부족하면 사업이 실패할 수 있다. 2019년 위워크 사태에서 보듯, 확장에 따른 공실관리 실패는 막대한 손실로 이어진다.
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경기변동에 민감: 공유오피스는 임차인이 계약을 쉽게 종료할 수 있어(월단위 등) 경기 침체 시 바로 타격을 받을 수 있다. 실제로 코로나19 초기에는 많은 공유오피스 업체들이 입주율 하락으로 어려움을 겪었다. 또한 금리 상승기에는 운영사의 자금조달비용이 증가하고, 임차인 이탈 시 현금흐름이 급감해 버티기 어려워질 수 있다.
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브랜드 경쟁 심화: 시장에 여러 업체가 난립하면서 인기 지역에서는 공유오피스 간 경쟁이 치열하다. 각사 고유의 인테리어와 서비스로 차별화하려 하지만, 입지와 가격이 중요하다 보니 선점 효과가 크다. 후발주자는 회원 확보에 어려움을 겪어 규모의 경제를 이루기 전 도태될 위험이 있다. 즉 상위 몇 개 업체만 생존하고 나머지는 인수합병되거나 철수할 가능성이 있어, 투자시 어느 업체와 파트너할지 신중해야 한다.
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불안정한 임대차 구조: 공유오피스 운영사가 건물을 통임차하여 재임대하는 모델의 경우, 운영사와 건물주 간 이해관계가 충돌할 수 있다. 운영사가 경영악화로 나가 떨어지면 건물주는 단기간에 큰 공실에 직면하게 된다. 반대로 건물주가 계약기간 종료 후 더 높은 임대료를 요구하면 운영사 수익이 악화된다. 이런 이중 임대차 구조 특유의 리스크도 존재한다.
시장 현황과 수익성
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2024년 현재 서울 공유오피스 시장은 약 63만㎡ 규모, 278개 센터로 성장했다. 센터당 평균 면적은 2,270㎡ 정도이며, 핫데스크 월 이용료 평균 28만원 수준으로 파악된다. 주요 6개 사업자가 시장 42%를 점유하고 있고, 국내 토종 업체들이 주도하는 양상이다. 선두업체 중 하나인 패스트파이브는 2024년 기준 전국 56개 지점을 운영하며, 창사 이래 첫 연간 흑자를 달성했다고 밝혔다. 2024년 매출 1,300억원, 영업이익 흑자를 기록한 것으로 전해지며, 흑자 전환의 핵심 요인으로 도심 주요 지역 신규 지점 오픈과 안정적인 공실률 관리를 꼽았다. 이는 경기 변동에도 공유오피스가 필수 수요를 꾸준히 견인한 덕분이라고 분석된다 (패스트파이브, 첫 연간 흑자 달성…매출 역대 최대).
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이처럼 상위 업체들은 빠른 지점 확장과 높은 점유율을 통해 규모의 경제를 이루며 수익모델을 입증해 나가고 있다. 다만 모든 공유오피스가 흑자인 것은 아니다. 신규 진입자나 소규모 독립 공유오피스들은 여전히 수익확보에 어려움을 겪고 있고, 글로벌 기업 위워크는 2023년 재무위기로 다수 지점을 정리하거나 임대료 인하를 협의하는 등 혼란을 겪었다. 부동산 투자 관점에서 건물주→운영사 임대 방식의 경우, 건물주는 통상 연 4~6%대 임대수익을 올리고 추가 수익 참여는 못하지만 위험은 낮다. 반면 자체 운영을 하면 경상비용을 빼도 10% 이상의 높은 수익률을 올릴 수 있으나, 공실 발생 시 리스크도 온전히 부담해야 한다. 따라서 투자자는 안정적 마스터리스 모델과 직영운영 모델 중 목표에 맞게 선택해야 한다.
입지와 수요 특성
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공유오피스 입지는 비즈니스 중심지와 창업 밀집지에 집중되어 있다. 서울의 경우 공유오피스의 약 66%가 강남권(GBD)에 있고, 이어 도심권(CBD), 여의도권(YBD) 순으로 분布한다 (2024 서울 공유오피스 현황 및 전망 | CBRE Korea). 이는 핵심 업무지구에 임차 수요가 많기 때문이다. 공유오피스를 찾는 고객들은 교통 접근성이 좋고 주변 편의시설(식당, 카페)이 풍부한 곳을 선호한다. 또한 빌딩 수준도 중요해서, 쾌적한 신축 빌딩이나 리노베이션된 건물이 인기다. 예컨대 서울 종로, 광화문 일대의 공유오피스는 대기업도 이용할 만큼 수요가 탄탄하며, 강남 테헤란로 일대는 스타트업과 IT기업 수요로 항상 활발하다. 지방의 경우에도 광역시 주요 상권 (예: 부산 센텀시티, 대전 둔산 등)에 일부 공유오피스가 진출해 있다.
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임차 수요층은 초기에는 프리랜서나 스타트업 위주였으나, 이제는 대기업 팀 단위 이용과 공공기관 지역 거점 이용 등으로 다변화되었다. 이는 공유오피스가 단순히 비용 절감 수단이 아니라 업무 환경의 유연성 제고 수단으로 인식되고 있음을 보여준다. 향후 원격근무와 사무실 축소 트렌드가 이어진다면, 인력을 분산시키려는 기업들의 수요로 지역 거점 공유오피스 수요도 증가할 수 있다.
운영 및 관리
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공유오피스 운영은 일반 임대보다 훨씬 hands-on하다.
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△ 공간 디자인 및 인프라 구축: 쾌적한 업무환경을 위해 가구 배치, 인터넷 인프라, 회의실·휴게실 등을 잘 갖춰야 한다.
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△ 멤버십 관리: 회원들의 계약, 결제, 추가 서비스 요청 등을 처리하는 시스템을 운영해야 한다.
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△ 커뮤니티 매니지먼트: 네트워킹 이벤트나 세미나를 열어 입주 멤버들 간 교류를 촉진하기도 한다. 이러한 세심한 관리가 공유오피스의 부가가치를 올리고, 고객 충성도를 높인다. 비용 측면에서는 임대료 외에도 전기·냉난방, 인터넷, 간식/음료 제공, 인건비(커뮤니티 매니저) 등이 들어가므로, 전체 비용 구조를 잘 관리해야 수익이 남는다. 시설 관리도 중요해서, 프린터나 회의실 예약 등 편의 시스템을 IT 기술로 지원하고 빠른 유지보수를 해야 한다. 사실 개인 투자자가 직접 이런 운영을 하기에는 버거울 수 있다. 그래서 대안으로, 프랜차이즈 형태로 공유오피스 브랜드에 공간을 제공하고 운영을 맡기는 방법이 있다. 예를 들어 건물주는 공간 인테리어 비용 일부를 부담하고, 운영사는 멤버 모집과 관리를 전담하며 수익을 나누는 식이다. 이렇게 하면 운영 전문성을 활용할 수 있지만, 당연히 수익 쉐어를 고려해야 한다. 또한 최근 공유오피스 업체들은 위험 분담을 위해 건물주와 수익 공유형 임대차(매출연동 임대료 등)를 맺는 경우도 있어, 다양한 계약 구조를 활용할 수 있다.
세금 및 법률
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공유오피스에서 부동산 세금 자체는 일반 오피스 임대와 동일하다. 건물주는 상업용 부동산으로 취득세, 재산세, 부가세 등의 의무가 있다. 운영사 입장에선 임차한 공간을 재임대하므로 전대차 형태인데, 이는 임대인의 동의와 계약서 조항에 따라 적법하게 이뤄져야 한다. 또한 회원들과는 서비스 이용계약 또는 단기 임대차계약을 맺는다. 통상 1년 미만의 단기이용이 많아서 임대차보호법 적용은 제한적이지만, 그래도 계약서에 권리와 의무를 명시하여 분쟁 소지를 줄이는 것이 중요하다.
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공유오피스 내에서 이루어지는 비즈니스 활동에 대한 법적 책임은 원칙적으로 각 입주자가 지지만, 운영사의 과실로 보안사고(정보 유출 등)나 안전사고가 발생하지 않도록 대비해야 한다. 정책적으로는, 정부가 스타트업 지원의 하나로 공유오피스 확충을 언급하거나 세제 혜택을 검토할 가능성도 있다. 아직 직접적 지원은 없지만, 지역별 청년창업 지원센터 등이 공유오피스와 유사한 기능을 하기도 한다.
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