결론: 강남 “신고가 경신”은 **부동산 강세(Bull Market)**가 아니라, **거래 붕괴 속 ‘일부 초고가 시장의 명목 상승’**입니다.
아래는 제공하신 텍스트(영상 스크립트)를 기반으로, 핵심 논리를 구조적으로 정리한 내용입니다.
1) 핵심 주장(한 문장 요약)
강남·서초 같은 5분위 초고가 주택은 ‘트로피 아파트’로서 신고가가 계속 나올 수 있지만, 거래량이 붕괴한 상태라 시장 전체의 강세로 해석하면 안 된다.
2) “신고가가 강세가 아닌 이유” (논리의 뼈대)
2-1. 거래량이 시장의 실체인데, 거래량이 “박살”
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강남서초 등 5분위 지역은 월간 거래량이 최저 수준.
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즉 신고가 몇 건이 전체 시장을 설명하지 못함.
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거래량이 급감했다는 건 시장 유동성·수요 기반이 사라졌다는 뜻 → “시장 붕괴/소멸”에 가까운 상태.
결론: 가격(신고가)보다 거래량이 먼저다.
거래가 안 되면 강세장이 아니라 **비정상적 ‘호가 시장’**이 된다.
2-2. 신고가는 “초고자산가의 구매”로 계속 만들어질 수 있음
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대출 없이 살 수 있는 초부자층이 소수지만 존재.
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이들은 거래량이 1/10이 되어도 매수 가능.
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따라서 **5분위 초고가 시장은 ‘별도 시장’**으로 봐야 한다.
결론: 강남 신고가는 서울 전체 강세의 증거가 아니라,
“상위 0.x%의 소비(자산 구매)” 결과일 수 있다.
3) 2025년(작년) 상승의 구조: “3번의 강세 구간”은 성격이 다르다
영상은 작년 상승을 “서울이 강했다”로 단순화하면 오류라고 봅니다.
구간 A) 2~3월 강세: 토지거래허가제 해제 → 갭투자 폭발 (5분위 중심)
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서초·강남·송파(“서강송”)이 크게 상승
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*갭매수(전세낀 매수)**가 폭발적으로 유입
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너무 빨리 오르자 토지거래허가제 재지정
구간 B) 5~6월 강세: 풍선효과 → 4분위로 수요 이동
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5분위 규제가 생기자
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마포·성동·강동 등 4분위 지역으로 수요 이전
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이때 4분위 지역의 전세낀 갭 거래가 최고치(특히 6월)
구간 C) 9~10월 강세: 공급정책 실패 인식 → 서울 전방위 랠리
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이후 11월 대책(거래규제)으로 서울 전역 갭투자 불가 상태로 전환
결론: 작년 상승은 정책 이벤트 + 레버리지 수요 이동의 합성 결과이지,
“서울 전체 펀더멘털 강세”로 보기 어렵다.
4) 현재(2026년 1월) 시장 진단: “가격은 버티지만, 거래는 없다”
4-1. 5분위: “부자만 사는 동네”가 되면서 거래량이 바닥
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대출 규제로 레버리지 수요가 제거됨
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남은 수요는 현금부자 중심
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따라서 거래량이 회복되지 못함
4-2. 4분위: “갈아타려는 수요는 많은데 못 산다”
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4분위는 대출·소득 기반의 실수요가 중요
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그런데 거래가 안 붙음(구매력 부족)
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결과적으로 4분위도 거래량 붕괴
4-3. 3~4분위 이하까지 동일 현상 확산
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영등포·광진 등도 유사
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“갭매수 차단”이 초과수요를 끊어버려 거래 수요가 반토막
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가격이 즉각 폭락하진 않더라도 시장 기능이 마비
5) 2026년 전망: “문턱만 상승장” (명목 상승 + 거래 실종)
발화자는 2026년을 **“문의한 상승세(문턱만 상승)”**로 규정합니다.
5-1. 5분위(초고가): 명목 4~5% 상승 가능
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신고가 자체는 계속 가능(트로피 소비)
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하지만 거래량은 계속 위축
5-2. 4분위: 명목 성장률 수준의 상승 (사실상 정체)
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“서울 보편 수요의 정점”이라 가격이 버티지만
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거래는 동반되지 않음
5-3. 3분위 이하: 명목 성장률 이하(실질 가치 하락 가능)
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명목으로는 올라도
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물가·명목성장률을 못 따라가면 실질 하락
6) “화폐환상(Money Illusion)” 경고: 명목 상승이 곧 강세가 아니다
영상에서 가장 중요한 개념 중 하나입니다.
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예: 6억 → 6억1천(1천 상승)은 “상승”처럼 보임
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하지만 물가가 2% 올랐으면 실질 구매력 기준으로는 오히려 하락
즉,
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강세장(Bull Market) = “명목성장률/물가상승률을 초과하는 상승”
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단순 명목 상승 = 착시일 수 있음
결론: “서울이 다 올랐다”는 말은
실질 기준으로는 틀릴 수 있다.
7) 하반기 변수: 보유세(보유과세) 강화 가능성
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발화자는 하반기에 보유세 등 과세 영향이 등장할 것으로 봄
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다만 “보유세 올리면 집값 20~30% 오른다”는 과장 전망은 경계
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한국은 보유세를 제대로 올렸을 때 감당 가능한 가구가 많지 않다는 문제 제기
8) 자금 흐름: 부동산 → 주식으로 머니무브(Money Move)
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상반기부터 이미 일부 자금이 부동산에서 주식으로 이동 중
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따라서 작년과 같은 급등장이 올해 재현될 가능성은 낮다고 판단
9) 이 영상이 말하는 “정리”
1.
강남 신고가 = 서울 강세가 아니다.
2.
거래량 붕괴 상태의 일부 초고가 신고가는 “별도 시장”이다.
3.
2026년은 명목 상승은 가능하지만 거래량이 동반되지 않는 시장이다.
4.
실질 기준(물가·성장률)으로 보면 서울 절반은 강세가 아닐 수 있다.
5.
하반기 보유세/과세 변수 + PF/공급 변화가 중요하다.
6.
올해는 “작년 같은 상승장”이 아니라 안정·정체형 시장에 가깝다.
