우리가 보는 미분양 데이터는 '허수'입니다. 미분양은 지금도 많지만, 실제로는 더 많다?
최근 부동산 시장에서는 미분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 그러나 우리가 보는 미분양 통계는 실제 시장 상황을 반영하지 못하고 있으며, 상당히 축소된 수치일 가능성이 크다는 주장이 제기되고 있습니다. 이연철 아파트 사이클 연구소 소장은 "미분양 데이터는 축소되어 있으며, 지금까지 신고 의무가 없었기 때문에 건설사들이 정확한 데이터를 공개하지 않는다"고 말합니다.
미분양 통계, 왜 믿기 어려운가?
신고 의무가 없었다•
현재까지 미분양 데이터는 건설사들이 자율적으로 제공하는 방식이었습니다. 즉, 정부나 지자체가 강제적으로 신고하도록 하는 규제가 없었기 때문에, 건설사들은 유리한 방식으로 데이터를 조작할 가능성이 있었습니다.
건설사들이 미분양 데이터를 숨기는 이유•
미분양 아파트의 수치는 분양 성패에 중요한 영향을 미칩니다.
•
예를 들어, "지금 몇 개 안 남았습니다!"라고 하면 소비자들은 급하게 계약을 맺지만, "500채 중 300채가 아직 남아 있습니다"라고 하면 계약을 미루게 됩니다.
•
따라서 건설사들은 실제보다 적은 수치를 공개하거나 아예 직원들에게도 정확한 정보를 주지 않는 경우가 많습니다.
미분양이 없다고 믿는 상담 직원들조차 속는다?•
일부 건설사는 내부 직원들에게도 "미분양이 없다"고 속입니다.
•
분양 상담사들이 진짜로 남은 물량이 거의 없다고 믿도록 유도하여, 더욱 적극적으로 영업을 하게 만드는 전략을 씁니다.
•
이렇게 되면 소비자들도 '희소성'을 느껴 서둘러 계약을 체결하게 됩니다.
미분양 신고 의무제, 실효성이 있을까?
최근 "미분양 신고 의무제" 법안이 논의되고 있지만, 실효성에 대한 의문이 많습니다.
•
제재 수단이 미약하다
◦
과태료 수준이 낮다면, 건설사 입장에서 몇 억짜리 아파트를 팔아 이익을 내는 것이 더 중요할 수 있습니다.
◦
벌금 몇 천만 원을 내더라도, 미분양 숫자를 속여 분양을 마치는 것이 더 이익이 될 가능성이 큽니다.
•
감독 인력이 부족하다
◦
신고 의무제가 도입된다 해도, 이를 감시하고 적발할 전담 인력이 부족하면 여전히 건설사들이 데이터를 조작할 가능성이 높습니다.
◦
특히, 입주 전 미분양 현황을 파악하는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다.
•
현장 조사 없이 실제 미분양 파악이 가능할까?
◦
입주가 완료된 아파트는 밤에 가서 불이 켜진 집과 꺼진 집을 비교하는 식으로 미분양 여부를 간접적으로 파악할 수 있습니다.
◦
그러나 분양 중인 단지는 계약서 데이터를 분석하지 않는 이상, 정확한 미분양 수치를 파악하기 어렵습니다.
결론: 미분양 통계는 참고용일 뿐, 절대적인 기준이 될 수 없다
미분양 통계는 부동산 시장을 분석하는 데 중요한 요소이지만, 현재 공개되는 데이터가 실제 상황과 다를 가능성이 큽니다.
•
신고 의무제가 도입되더라도 실효성이 낮을 가능성이 높다
•
건설사들은 여전히 미분양 수치를 축소 보고할 유인이 크다
•
따라서 미분양 통계는 ‘절대적인 수치’로 신뢰하기보다는, 시장 분위기를 파악하는 참고 지표로 활용하는 것이 바람직하다
정부가 실효성 있는 정책을 마련하지 않는 이상, 미분양 데이터는 여전히 '허수'일 가능성이 큽니다. 따라서 부동산 투자자나 실수요자들은 단순한 미분양 수치만 믿지 말고, 현장 조사, 분양권 거래량, 입주율 등의 데이터를 종합적으로 분석하는 것이 중요합니다.
