요약
구분 | 핵심 내용 요약 |
주제 | 자영업 위기 실태와 이를 극복하기 위한 ‘건물주 되기 전략’ |
출연자 | 이창헌(‘돈깨비’ 대표, 자영업 및 상가 투자 컨설턴트) |
주요 논의 | 자영업의 생존 현실, 임차료 문제, 폐업 증가, 상가 공실, 노동소득 → 자산소득 전략 |
핵심 해법 | 자영업자의 ‘소액 건물주’ 전환 사례와 전략, 실질적인 리스크 관리 방법 제시 |
목차
1.
자영업 생계형 창업 증가와 고통
2.
상가 공실 문제의 실태
3.
폐업이 어려운 이유 (부채·계약·원상복구 등)
4.
임차료의 압박과 정책적 대안 제안
5.
자영업자의 고령화와 창업 실패율
6.
건물주가 되는 구조적 방법론
7.
소액으로 건물주가 된 실제 사례
8.
상가 투자 시 장단점과 리스크 관리법
9.
요약 및 자영업자 대상 조언
본문 요약
1. 자영업의 위기 실태
•
경기 침체로 생계형 창업이 급증
•
매출은 23천만 원이지만 **순이익은 월 200300만 원**
•
폐업조차 어려운 상황: 코로나 이후 대출 부담 + 원상복구 조건
•
부채의 악순환에 갇힌 자영업자 다수
2. 상가 공실 실태
•
강남역조차 공실 증가
•
‘죽지 않는 상권’도 예외 없음
•
대형 복합 상가들은 완전한 공실밭
•
상업용 부동산도 주택처럼 양극화
3. 폐업이 어려운 이유
•
대출금 상환 부담
•
공실 기간 중 임차료 계속 발생
•
계약 상 원상복구 의무로 추가 비용
•
정책적 제안: 정부가 잔여 임차료 일부 지원, 임대인과 분담제도 필요
4. 임차료와 내수 소비
•
임차료는 매출의 10% 이상 차지
•
소비자도 실질임금 감소로 지출 축소 → 자영업 매출 감소 연결
•
근로자 소득 감소 → 소비 감소 → 자영업 매출 감소의 악순환
핵심 전략: 노동소득 → 자산소득 전환
건물주가 되어야 하는 이유
•
월세를 내는 사장님이 월세를 받는 건물주로 전환
•
자영업자는 임차료 대신 대출이자 납부 방식으로 건물주 가능
[공식] 월세 × 300 = 매입 가능한 건물 규모
•
월세 300만 원을 내는 사람은 9억짜리 건물 매입 능력 존재
•
실제 월세는 이자 비용일 뿐이라는 마인드 전환 필요
실제 사례 요약
사례 ①: 곰탕집 사장님
•
30대, 보유자금 1억으로 시작
•
2년간 매출 향상 + 자금 모아 14억 원 방화동 건물 매입
•
1층: 본인 장사 / 2층: 월세 수익 / 3층: 거주
•
주류대출, 정책자금, 전세금 등 레버리지 활용
사례 ②: 이창헌 본인 사례
•
쌈지길 매장에서 월세 800만 원 내던 과거
•
충격 후 공부 시작 → 18억 마포 소형 건물 매입
•
자기 회사 임차인 설정, 자체 월세 내며 자산 확보
•
매각 후 30억 이상 수익 실현
위험 요소 & 리스크 관리
구분 | 내용 |
| 공실 위험 | 장사 잘 되는 입지 직접 확보하는 방식 권장 |
| 유지비용 | 세금, 관리비, 수선비, 노후설비 등 예산 확보 |
| 환금성 문제 | 매각 어려움 → 소형 건물 위주로 접근, 좋은 입지 필요 |
| 레버리지 과도 사용 | 매출 하락 시 이자 감당 어려움 → 1년치 이자 비축 권고 |
결론
•
폐업이 예고된 창업을 피하려면 철저한 준비와 교육이 필요
•
노동소득 기반 자영업자는 자산소득을 겸하는 전략 필수
•
무조건 건물 매입이 아니라, 월세 수준으로 이자 감당 가능한 구조에서 시작
•
지식(공부), 매출(현금흐름), 자금(저축력) 3요소를 동시에 확보해야 2~3년 내 건물주 가능
참고 도서
『옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까?』•
자영업자 실사례 기반의 소액 건물 매입 전략서
•
월세 가치 공식, 레버리지 활용, 상권분석, 사기 방지 팁 포함
FAQ
질문 | 답변 |
자영업자도 건물주 될 수 있나요? | 가능. 매출 기반 현금흐름과 레버리지를 활용한 전략으로 소액 건물 매입 사례 다수 |
1억으로도 건물주 될 수 있나요? | 월세 내역과 매출이 있다면 10% 자기자본 + 90% 레버리지 조합 가능 |
상가 공실 위험은 없나요? | 있음. 단, 본인이 장사하는 구조 또는 소형 상권 중심 선진입 방식으로 해소 가능 |
폐업이 걱정되는데 도움 되는 제도 있나요? | 현재 미흡하나, 폐업자 임차료 부담 분담 정책 필요성 토론 중 |
