황소장이 1년간 강남 빌딩을 사지 않은 진짜 이유는? | ep.315 강남빌딩 최고전문가
요약: 지금 강남 건물 시장, "수익"보다 "공실"을 걱정해야 할 때
1. 강남 빌딩 시장, 지금 왜 어렵나?
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임대 수요 감소:
대출이자 부담이 낮았던 시기에 직접 건물 올려 쓰려는 수요가 늘면서, 임대 수요가 줄어듦.
특히 주택가 내부의 근생 건물이 늘어나면서 상권 내 수요 분산.
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공급 과잉 현상:
유튜브와 커뮤니티를 통해 "건물 지으면 무조건 돈 번다"는 환상이 확산.
이로 인해 70% 이상이 주택가 골목 안쪽에 위치한 '비효율적 건물'이 양산됨.
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기술 발전의 영향:
AI, 자동화로 인해 사업에 필요한 공간과 인력이 줄어들며 상업 임대 수요가 자연스럽게 축소됨.
2. 황소장의 투자 철학: 임대가 안 되는 건물은 가치가 없다
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단기 수익보다는 지속 가능한 임대 안정성을 중시.
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본인의 단독구매 시스템은 세입자 확정 이후에 잔금을 치르는 구조, 공실 리스크는 고스란히 본인이 감당.
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지난 1년 반 동안 9개 신축 건물 중 6개는 안정적 임대 완료, 나머지 3개는 단기 임대 및 부분 임대 중.
3. 겉만 번지르르한 건물? 황소장은 “간이 맞아야 음식이다”
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“멋진 건물”이 아닌 위치, 구조, 임대 경쟁력이 우선.
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임대가 맞지 않으면 아무리 외관이 멋져도 의미 없다.
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수익률을 조작한 "작위적 임대" 주의 – 건물주가 자기 법인에 임대 계약을 맺어 시세 부풀리기 사례 증가.
4. 진짜 투자자는 ‘냉정함’으로 판단한다
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“진짜 괜찮은 건물은 공개 전에 사라진다”
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계약 깨진 경험도 있어, 공개보다 확정이 우선.
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수익률 수치보다 위치의 본질적 가치로 접근해야.
마무리: 1년 넘게 조용했던 이유는 “더 좋은 기회를 기다렸기 때문”
황소장은 단순히 ‘시장이 안 좋아서’ 쉰 것이 아닙니다.
매일 현장 임장을 다니며, 조건에 맞는 물건을 찾기 위해 수단과 방법을 가리지 않고 행동했다고 합니다.
강남 빌딩 투자, 누구나 할 수 있지만 제대로 하는 사람은 소수입니다.황소장의 철저한 기준과 원칙은, 우리가 시장을 바라보는 눈을 새롭게 만들어 줍니다.
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