서울 아파트 공시가격 상승! 보유세 부담 최대 40% 급등 예상
제목: 서울 아파트 공시가 '껑충'! 고가 아파트 보유세 최고 40% 오를 듯
출처: 데일리뉴스 690회 (2024.3.14)
개요
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2024년 공시가격이 발표되면서 서울 아파트, 특히 고가 아파트의 보유세 부담이 크게 증가할 전망
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일부 아파트는 보유세가 전년 대비 30~40% 상승
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실거주자 및 다주택자의 세금 전략이 중요해진 상황
핵심 내용 요약
1. 공시가격 상승 현황
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서울 평균 공시가격: 전년 대비 7.86% 상승
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전국 평균 상승률(3.65%)의 두 배 이상
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강남·서초·송파·용산·성동 등 인기 지역: 상승률 **10~20%**대
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고가 단지 (예: 원베일리, 잠실엘스, 마레프 등): 공시가격이 2~4억 원 상승
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예: 압구정 신현대 9차 → 25.9% 상승
2. 보유세 폭탄 우려
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공시가격이 보유세 산정 기준이므로, 고가 주택일수록 세 부담 급등
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종부세 + 재산세 통합 부담이 30~40% 증가
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예: 레미안 원베일리 → 보유세가 1,440만 원 → 1,800만 원
3. 다주택자의 리스크
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3주택 이상 보유 시 중과세 대상
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종부세 과세표준 12억 원 초과 시 중과
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실질 시세로는 약 40억 이상이면 해당
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지방 소형주택 2채 + 서울 고가주택 1채 보유 시에도 중과 대상 가능성 ↑
4. 정책 배경과 현실
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과거 정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’은 폐기됐지만, 현실화율은 여전히 69% 수준
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문재인 정부 당시 현실화 목표는 최대 90%였음 → 현 정부는 속도 조절 중
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그러나 관련법 개정이 지연되며 임시방편만 지속
5. 절세 전략
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보유세 과세 기준일: 6월 1일
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이 전에 팔면 해당연도 세금은 안 냄
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실거주 목적이라면 공동명의가 세금 부담 줄이기 유리
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종부세 기본공제액 18억까지 가능
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공시가격 이의 신청: 4월 2일까지 가능하나, 반영률은 5~10% 수준
지역별 공시가격 변동률 (2024 vs 2025 예상)
지역 | 상승률 |
서울 | 7.86% |
강남·서초 | 11%+ |
송파·용산·성동 | 10%+ |
경기 | 3.16% |
인천 | 2.5% |
세종·대구·광주 | 하락 or 정체 |
지방 주요 도시 | 상승률 미미 (1~2%) |
부동산 시장에 미치는 영향
양극화 심화
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서울·수도권 인기 지역과 지방의 격차 커짐
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고가 주택 보유자 중심의 세금 이슈로, 지방 부동산 매도 우선 흐름 예상
매도 전략 필요
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종부세 중과를 피하기 위한 소형주택 매각 러시 가능성
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고가 1주택자도 실거주자라면 공제 혜택과 보유 기간 전략 필요
전문가 코멘트
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윤지의 수석 연구원: "이번 공시가격은 실제 거래가를 충분히 반영한 수준. 예상된 결과이며, 서울 인기 지역 중심으로 세금 부담 커질 전망."
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실수요자와 투자자의 전략은 이제 '보유세'를 중심으로 조정되어야 함.
결론
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고가 아파트 보유자는 반드시 보유세 시뮬레이션 필요
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종부세, 재산세, 공시가격 확인 후 전략적 접근 필요
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단기 매도, 공동명의, 이의신청, 지역 분산 투자 전략 검토할 시점
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실거주자라도 보유세 대비, 향후 매각 전략까지 함께 고려해야 안정적인 자산 관리 가능
