개요
•
생애최초 주택구입자 대출(이하 생초) 제도를 활용해 고가 주택에 레버리지를 극대화하는 방식이 확산됨
•
특히 **전세를 끼고 생초 대출을 후순위로 얹는 ‘영끌 레버리지 전략’**이 30대 연령층에서 폭발적으로 증가
•
그 결과 서울 고가 아파트 시장이 2024년 초 강세를 보였고, 역전세 및 DSR 관리 실패로 인한 시장 리스크가 누적 중
핵심 내용 요약
1. 생애최초 후순위 대출 구조
•
2022년 12월 정부가 15억 초과 아파트 대출을 일부 완화
•
생초 대출 LTV 80% 허용 → 전세를 선순위로 깔고, 생초를 후순위로 얹는 방식 활성화
•
예시:
scss
복사편집
시세 20억 → 전세 10억(선순위) + 생초 대출 6억(후순위) + 자기자본 4억(신용대출 및 증여 포함)
Plain Text
복사
2. 영끌 시장의 연령과 특성 변화
•
기존(2020~21년): 수도권 중저가 주택 대상, 9억 이하 갭투자 (GTX 노선 등)
•
최근(2024~25년): 서울 강남3구, 성동, 과천 등 고가 아파트 대상
→ ‘연끌 고급화 현상’
3. 정책 변화와 레버리지 확대
•
22년 8월 생초 대출 정책 발표 (주택금융공사)
•
23년 특례보금자리론 → 24년 다시 생초 중심 회귀
•
생초 대출 + 전세 끼고 갭투자 + 신용/증여 레버리지 = 완벽한 투자 패턴 형성
4. ‘상생임대인 제도’와 절세 조합
•
상생임대인 등록 시, 실거주 요건 없이 양도세 비과세
•
전세 끼고 생초 매수 → 임대료 5% 이내 유지 → 양도세 면제까지
•
이 제도는 2026년 12월까지 연장됨
리스크 분석: 역전세 대란 가능성
리스크 요소 | 설명 |
DSR 무력화 | 전세를 선순위로 두고, 후순위 생초 대출을 활용 → DSR 회피 가능 |
전세가 하락 | 2025~26년 전세가 급락할 경우, 보증금 반환 불가 리스크 |
레버리지 과다 | 3억~4억 자기자본으로 20억 자산 확보 → 조정 시 하락폭 ↑ |
정책 신뢰 훼손 | 정부의 "가계부채 관리" 메시지와 실제 정책의 괴리 지적 |
