나락에 빠진 빌딩시장, 회복 가능할까?
출처: 구영무제TV | 김창경 & 전슨배
개요
최근 국내 상업용 부동산 시장, 특히 빌딩 시장이 위축되고 있습니다. 대출 규제, 금리 상승, 불확실한 대선 정국 등 외부 요인이 시장 심리에 큰 영향을 주고 있습니다. 본 영상은 현 대출 환경, 매도자/매수자의 심리, 최근 거래 동향, 향후 투자 전략 등을 종합적으로 다루고 있습니다.
핵심 요약
1. 대출 환경: “은행에서 안 빌려준다”
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임대업 대출을 취급하는 시중은행이 거의 전무함.
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신설법인 대출 규제 강화로 인해, 50~60억 현금을 가진 투자자도 150억 규모 건물 매입이 어려워짐.
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금리도 3.3~3.9% 사이로 상승세 유지, 수익률 대비 채무부담 ↑
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본사 심사에서 대출이 반려되는 사례 다수 발생.
계약 전, 대출 확정부터 체크해야.2. 매도자 심리: “팔아야 되는데 안 팔려”
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특히 2022년 고점 매입 후 신축/리모델링했지만 임대 세팅 실패한 건물주들, 극심한 압박.
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90억에 매입한 건물, 100억에 내놔도 거래 불발.
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결국 원가 이하로 던지거나 임대로 전환하는 경우 증가.
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시장은 이런 상황을 인지하고 있어, 매수자들이 가격을 적극적으로 깎음.
3. 매수자 심리: “진짜 좋은 거만 원해요”
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매수 대기자는 많지만 눈높이가 높음.
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과거 리스크 경험자들이 옥석 가리기에 집중 중.
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강남보다 서울 타지역 대로변, 수익형 건물 선호 증가.
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현금 부자들 중심으로 빠르게 움직이는 매수자 존재.
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대출 없이 매입 → 근저당 없는 실거래 증가
4. 최근 거래 사례
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강동구 천호동 코너빌딩 (70억대)
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대응역 학원상권 수익형 건물 (3% 중반 수익률, 61억)
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청담사거리 160억 리모델링 매물
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성수 연무장길 '아르모프' 입점 건물 (평당 3억, 120억)
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강남 설빙 건물 (137억) → 임대 수익 및 향후 가치 상승 기대
5. 투자 전략 제언
“지금은 ‘잘 고르고’, ‘잘 기다리고’, ‘빠르게 들어가는’ 사람의 시장”
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지금은 매입 타이밍보다 옥석 선별기임.
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*장기 보유(최소 5년)**를 감안한 접근 필요.
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단일 세입자, 장기 계약, 안정적 임대수익을 확보 가능한 건물 중심.
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대출 최소화 전략 권장: 금리와 공실 리스크에 대비.
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무리한 매입보다 “진짜 좋은 물건 나오면 신속하게 결정”하는 자세가 필요.
결론
현재 빌딩 시장은 금리, 대출, 경기 불확실성이라는 삼중고 속에 있습니다. 하지만 그 와중에도 현금 여력과 눈높이가 맞는 투자자는 존재하며, 양질의 매물에 대해서는 빠른 매입도 이뤄지고 있습니다.
앞으로의 투자 방향은 단순 “매입”이 아닌, “선별과 전략적 접근”이 핵심이 될 것입니다.
