요약 Summary
재개발·재건축에서 가장 혼란스러운 규제 중 하나인 '5년 재당첨 금지' 조항에 대한 핵심 요약입니다.
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적용 대상: 투기과열지구 내 정비사업(재개발·재건축)의 청약 당첨자 및 조합원
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기준 시점: 최초 관리처분계획 인가일
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제한 범위: 같은 조건의 투기과열지구 내 분양 신청 불가 (5년 간)
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예외 조건: 상속, 이혼, 결혼 등 불가피한 사유, 정비사업 외 분양 당첨은 제외
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세대원 포함 여부: 포함 (세대 전체 적용)
목차 Table of Contents
1.
제도 개요 및 법령 근거
2.
적용 대상과 지역 조건
3.
기준 시점과 계산 방법
4.
세대원 및 소유권 이전 시 효과
5.
예외 조항
6.
실전 사례 분석
7.
결론 및 매도 시점 전략
본문 Detail
1. 제도 개요 및 법령 근거
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법적 근거: 주거환경정비법 제72조 제6항
“투기과열지구 내 정비사업 분양 대상자는 최초 관리처분계획 인가일부터 5년 간 다른 투기과열지구에서 분양 신청 불가”
2. 적용 대상 및 지역 요건
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적용 지역:
◦
투기과열지구로 지정된 지역 (예: 서울 전역, 2017.08.03 기준)
•
적용 대상:
◦
재개발·재건축 조합원 (분양 신청 시점 기준)
◦
일반 청약 당첨자
◦
세대원 모두 포함됨
3. 기준 시점과 5년 계산
구분 | 기준 시점 | 재당첨 금지 적용 기간 |
조합원 분양 신청자 | 최초 관리처분계획 인가일 | 인가일로부터 5년 |
일반 청약 당첨자 | 당첨일 | 당첨일로부터 5년 |
적용 여부 판단 | 관리처분 인가 당시 지역이 투기과열지구 여부로 판단 |
4. 세대원 및 매도자 효과
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세대 전원에게 동일하게 재당첨 금지 적용
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세대분리는 ‘관리처분 인가 이전’에 해야 함
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매도 관련 규정:
◦
관리처분 인가 이후 매수인은 규제 비적용
◦
관리처분 인가 이전 소유자는 규제 적용
5. 예외 조항
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아래와 같은 사유는 재당첨 금지 예외:
◦
상속
◦
이혼
◦
결혼
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도정법이 아닌 사업 형태도 예외:
◦
가로주택정비사업
◦
리모델링
◦
지역주택조합
◦
택지개발지구
6. 실전 사례 분석
예시 1: 정비사업 아닌 청약 → 재당첨 제한 X
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A구역: 가로주택 → 청약 당첨
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B구역: 정비사업 → 분양 신청
제한 없음 (둘이 같은 유형 아님)예시 2: 세대원이 청약 당첨 → 전 세대 5년 금지
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세대원 1명이 청약 → 전체 세대 분양 신청 제한
예시 3: 2017년 10월 24일 이전 소유자 → 규제 면제
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법 시행일 이전 소유주택이면 → 규제 적용 안됨
결론 및 전략
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재당첨 제한 여부는 최초 관리처분 인가일 기준 + 지역 여부로 판단
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매도 전략 팁:
◦
재당첨 기간 중이라면 조합원 분양 신청 이전 매도
◦
매수자는 관리처분 이후 매수 시 재당첨 금지 적용 안 받음 (단, 재분양 있는 현장은 예외)
FAQ
Q1. 청약 당첨자도 재당첨 금지 대상인가요?
A1. 네, 투기과열지구 내 청약 당첨자도 5년간 동일 조건의 분양 신청 불가합니다.
Q2. 조합원 분양 신청 후 팔면 누가 제한을 받나요?
A2. 관리처분 인가일 기준 소유자가 재당첨 제한 대상입니다.
Q3. 세대원도 포함되나요?
A3. 네, 세대원 모두 포함됩니다. 세대 분리는 반드시 인가일 이전에 해야 합니다.
Q4. 도정법 외 사업에서 당첨되면 재당첨 금지 대상인가요?
A4. 아닙니다. 정비사업이 아닌 경우(예: 리모델링, 가로주택 등)는 제외됩니다.
Q5. 예외 사유에는 뭐가 있나요?
A5. 상속, 이혼, 결혼 등 불가피한 가족사유, 법 시행일 이전 보유 주택 등은 예외입니다.
