노인 증가에도 집값이 하락하지 않는 이유 – 심형석 교수 인터뷰 (3부)
한국 사회는 급속한 고령화를 맞이하고 있음에도 불구하고, 집값이 지속적으로 유지되거나 오히려 상승하는 지역이 많다. 그 이유는 무엇일까? 부동산 전문가 심형석 교수는 이에 대한 인사이트를 제공하며, 향후 부동산 시장의 변화와 대응 전략을 설명했다.
1. 60대 이상의 주택 매입 비중 증가
현재 60대 이상의 주택 매입 비중은 20%를 넘어서고 있다. 일반적으로 나이가 들면 주택을 처분하고 실버타운이나 지방으로 이동할 것이라는 예상과 달리, 여전히 많은 노인들이 주택을 구매하고 있다.
그 이유는 다음과 같다.
1.
자녀 지원 목적 – 많은 부모들이 자녀에게 주택을 증여하거나 상속할 계획을 세우고 있다. 자녀가 말을 잘 들으면 명의 변경을 해주고, 그렇지 않으면 부모 명의로 유지하는 경우도 많다.
2.
실버타운 부족 – 한국에는 실버타운이 절대적으로 부족하다. 현재 전국적으로 실버타운 공급이 1만 호도 되지 않으며, 대규모 단지가 아니라 소규모로 운영되는 경우가 많아 관리비 부담이 크다. 대표적인 실버타운인 건대 앞 ‘클래식 500’의 경우, 월 관리비가 1,000만 원에 달해 일반적인 은퇴자들이 입주하기 어렵다.
3.
도시 생활 선호 – 과거 전원주택으로 이주했던 베이비부머 세대가 다시 도심으로 복귀하는 사례가 많다. 의료 서비스 부족, 생활 인프라 미비, 외로움 등의 이유로 지방 생활을 포기하고 서울로 돌아오는 것이다.
2. 작은 평형이 가격이 높은 이유
심형석 교수는 “30평형보다 20평형대의 평당 가격이 높다”고 강조했다. 이는 공급 부족과 희소성 때문이다.
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과거에는 20평형대 아파트가 거의 건설되지 않았다. 2000년대 초반 지어진 아파트들을 보면 30평형 이상 위주로 설계된 경우가 많다. 따라서 기존 20평형대 아파트는 공급이 부족하고 희소성이 높아 가격이 비싸다.
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예를 들어 잠실 엘리트 아파트에서는
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25평형: 22억 2천만 원
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33평형: 26억 7천만 원
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45평형: 33억 4천만 원→ 20평형대는 평당 1억 원까지 거래되는 경우가 있다.
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작은 평형대는 가격 변동성이 적다. 30평형대 이상은 상승 폭이 크지만 하락 폭도 크다. 반면 20평형대는 가격이 안정적인 편이다.
3. 부동산 투자 시 고려해야 할 점
집을 구매할 때 중요한 요소는 ‘입지’다.
현재 집을 사려는 사람들이 가장 고민하는 것은 “작은 평형을 선택할지, 외곽으로 이동할지” 하는 문제다. 이에 대해 심형석 교수는 다음과 같은 조언을 했다.
1.
좋은 동네를 선택하라 – 평수를 줄이더라도 입지가 좋은 곳을 선택하는 것이 장기적으로 유리하다. 특히 서울에서는 외곽 지역보다 강남, 성동구, 마포구 등의 입지 좋은 지역이 지속적인 수요를 유지한다.
2.
새 아파트를 선호하라 – 신축 아파트는 공급이 적고 수요가 높아 가격 방어력이 강하다. 구축 아파트를 선택할 경우, 재건축 가능성이 높은 단지를 고려하는 것이 좋다.
3.
소형 평형의 미래 가치 – 1~2인 가구가 증가하는 사회적 흐름에 따라 20평형대 아파트의 인기가 더욱 높아질 것으로 예상된다. 일본에서도 ‘콤팩트 맨션’이 대세였으며, 한국에서도 같은 흐름이 나타날 가능성이 크다.
4. 추천 투자 지역
심 교수는 2027년까지 입주 물량이 많은 지역을 주목해야 한다고 강조했다. 특히 광명, 동대문구 이문·휘경 뉴타운, 천호동 등의 신축 아파트에 주목할 것을 추천했다.
광명 뉴타운
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2027년까지 2만 채 입주 예정
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현재 마이너스 프리미엄 발생
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20평형대: 9억 원대, 30평형대: 11억 원대
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입주권이 아닌 분양권을 구매하는 것이 유리
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중도금 대출 가능 (DSR 규제 없음)
이문·휘경 뉴타운 (동대문구)
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입주 물량: 1만 세대
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레미안 라그란데, 자이 디센시아, 아이파크 자이 등 입주 예정
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20평형대: 10억 원대, 30평형대: 12~13억 원대
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전세 가격 유지 중 (6억 원대)
천호동
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과거 이미지와 달리, 최근 고급 주상복합 개발 활발
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천호 뉴타운 진행 중
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더샵, 이편한세상 입주 예정
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30평형대 기준: 12~14억 원
5. 구축보다 신축을 선택해야 하는 이유
최근 부동산 시장에서 신축과 구축 아파트의 가격 차이가 더욱 벌어지고 있다. 과거에는 신축이 오르면 인접한 구축도 함께 상승했지만, 이제는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화되면서 신축 위주의 상승이 두드러진다.
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예를 들어, 성동구 트리마제는 30평형대가 45억 원에 거래되는 반면, 바로 옆의 구축 아파트는 29억 원으로 가격 차이가 16억 원까지 벌어졌다.
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마곡에서도 7단지 대장 아파트만 가격이 오르고 나머지 단지는 정체된 상태.
결론: 입지 좋은 신축 아파트를 선점하는 것이 유리 구축은 재건축이 확실한 단지를 선택해야 함6. 부동산 투자, 언제가 적기일까?
집을 살 때는 하락기 또는 조정기에 구매해야 한다.
심형석 교수는 본인이 부동산을 매입한 시점을 2001년과 2014년으로 언급하며, “당시 시장이 하락하면서 매물이 많았고, 협상력이 높았다”고 설명했다.
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2021년과 같이 가격이 정점일 때는 매수 타이밍이 아니다.
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지금과 같이 조정기가 지속되는 시점에서 입지 좋은 신축 아파트를 선점하는 것이 유리하다.
결론
노인 인구 증가에도 불구하고 집값이 유지되는 이유•
60대 이상도 여전히 주택을 매입 중 (20% 이상)
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실버타운 부족으로 기존 주택 거주 지속
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전원주택에서 도심으로 복귀하는 사례 증가
투자 전략•
20평형대 희소성 주목 (평당 가격 높음)
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입지를 최우선 고려 (평수보다 지역이 중요)
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신축 아파트 선점 (구축 대비 상승 가능성 높음)
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현재 조정기 활용 (매수 협상력 극대화)
2027년까지 입주 물량이 많은 지역(광명, 이문·휘경, 천호동 등)을 주목하라!