재건축 재당첨 제한 총정리
서초·강남·송파·용산 투자자 필독 가이드
#재건축 #도시정비법 #재당첨제한 #투기과열지구 #부동산변호사
요약(Summary)
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재건축 구역에서 조합원 분양을 받은 경우, 이후 5년간 투기과열지구에서 재당첨이 제한됩니다.
•
상속, 이혼, 결혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 재당첨 제한이 예외로 적용될 수 있습니다.
•
세대 해석은 단순 등본 기준이 아닌 실질적 생계·거주 여부로 판단됩니다.
•
재당첨 제한 제도는 도시정비법과 주택공급에 관한 규칙에 따라 적용범위가 다르므로 혼동 금물.
•
투기과열지구 해제 이후에도 소급적용은 되지 않음 → 분양자격 자동 복원 불가.
•
권리구제 수단: 분양 대상자 확인 소송 / 관리처분계획 일부 취소 소송
목차
1.
재당첨 제한 제도의 법적 근거
2.
도시정비법과 주택공급 규칙 차이
3.
세대 구성의 판단 기준
4.
예외 적용 사례 (상속·결혼 등)
5.
부당한 분양 제외의 실제 사례
6.
투기과열지구 해제 시 효과
7.
권리구제 방법
8.
결론 및 투자자 유의사항
본문
1. 재당첨 제한의 법적 근거
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도시정비법 제72조 제6항
◦
투기과열지구 내 정비사업에서 분양받은 자 및 세대원은 5년간 다른 투기과열지구 분양 신청 제한.
◦
조합원 분양의 경우 "최초 관리처분계획 인가일"이 기준일.
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주택공급에 관한 규칙 제54조 제2항
◦
투기과열지구 내 일반공급 주택 당첨자는 10년간 재당첨 제한.
◦
정비사업 분양은 도시정비법 우선 적용 → 중복 적용 아님.
2. 세대 구성의 판단 기준
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단순 등본 기준이 아닌, 실질적 생계 및 주거 공유 여부로 판단.
•
수원고등법원 2023.6.21. 선고, 2022나13585 판결
◦
“실제 주거·생계 공유 여부를 판단. 등본 여부는 단지 입증 자료 중 하나일 뿐.”
3. 예외 적용 가능 사례
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상속, 결혼, 이혼 등 비자의적 조합원 자격 취득의 경우, 재당첨 제한 적용 제외.
◦
단, 입증 책임은 당사자에게 있음.
◦
규정상 명시된 예외로 인정됨.
4. 현실적 문제점 사례
•
오래전부터 재건축 구역 내 주택 소유 중이던 A씨가 며느리의 당첨 이력 때문에 조합원 분양 제외.
◦
실수요자임에도 불구하고 재당첨 제한 규정이 적용되어 현금청산 대상.
◦
이러한 불합리성은 입법적 보완 필요.
•
수원지방법원 2022.5.19. 선고, 2021구합6701 판결
◦
“실수요자라는 이유만으로 예외 적용 불가.”
5. 투기과열지구 해제 시 효과
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해제가 되어도 소급 적용 없음.
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해제 이전의 재당첨 제한 규정은 여전히 유효.
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수원고등법원 판단: “과거 제한은 해제 이후에도 유효하며 자격 복원되지 않음.”
6. 권리구제 방법
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분양 자격을 주장하기 위해선 다음과 같은 법적 대응 가능:
1.
분양 대상자 확인 소송
2.
관리처분계획 일부 취소 소송
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실제 사례에서 분양 자격을 소송으로 회복한 경험도 소개.
결론
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재건축 투자자는 조합원 분양 시 재당첨 제한 규정을 정확히 이해하고,
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세대 구성 및 과거 당첨 이력 확인을 철저히 해야 함.
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*가족 구성 변화(혼인, 상속)**가 조합원 자격에 미치는 영향도 사전에 점검해야 함.
•
억울한 상황 발생 시, 법적 대응 수단을 활용할 수 있음.
FAQ
Q1. 상속받은 경우에도 재당첨 제한이 있나요?
A1. 상속·이혼·결혼 등으로 조합원 자격을 취득한 경우 예외로 인정되어 재당첨 제한이 적용되지 않습니다.
Q2. 며느리나 사위의 당첨 이력도 영향을 주나요?
A2. 실질적 세대 구성 여부가 중요하며, 등본 기준이 아닌 실제 생계 공유 여부에 따라 판단됩니다.
Q3. 투기과열지구 해제되면 자동으로 제한이 풀리나요?
A3. 소급 적용 없음 → 해제되더라도 이전 제한은 그대로 유지됩니다.
Q4. 부당하게 제외됐다면 구제 방법은?
A4. 분양자격 확인 소송 또는 관리처분계획 취소 소송을 통해 구제 가능.
출처
•
도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항 (국토교통부, 2024)
•
주택공급에 관한 규칙 제54조 (국토부 고시, 2024)
•
수원고등법원 2023나13585 판결
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수원지방법원 2021구합6701 판결
•
김건우 변호사 유튜브 강의 (건평 법률사무소, 2024)
