새 아파트, 왜 ‘등기’가 안 나올까? – 재건축 아파트 입주민의 불편
핵심 요약
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새 아파트에 입주했는데도 ‘등기’가 수개월 동안 나오지 않는 문제가 빈번히 발생
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등기 지연은 ‘이전 고시’가 늦어지기 때문
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이전 고시는 ▲준공 ▲관리처분계획 확정 ▲대지 측량 확정 등 3가지 조건이 모두 충족되어야 가능
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이 절차가 끝나야 개별 세대의 소유권 보존등기가 가능
왜 이렇게 오래 걸릴까?
1.
행정 관행 문제
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구청 고시(‘구보’)가 일주일에 한 번 발행 → 고시만으로도 2주 이상 소요
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부서별 회람을 거쳐야 하는 서류 검토 과정의 비효율성
2.
정비 기반시설 미비
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공원, 도로, 하수도 등 부대시설 완공이 늦어지면 등기 역시 지연
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대표 사례: 둔촌주공, 공덕자이, 헬리오시티 등
3.
조합 내부 소송과 갈등
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조합원 간 분쟁, 보상 갈등 → 10년 가까이 등기 지연 사례도 존재
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입주 후 소송으로 8억 원 배상 판결 사례도 있음
등기가 늦어질 경우의 리스크
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대출 불가: 잔금 집단대출은 가능하나, 개별 주택담보대출은 불가
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거래가 제한됨: 등기 없는 아파트는 매매 및 전세거래에 불편
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가격 하락: 등기 미발급 아파트는 시세 대비 1~2억 원 낮게 거래
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법적 분쟁 가능성: 등기 이전 전 거래 시, 추가 분담금이나 법적 책임 발생 가능
그럼에도 거래는 가능하다?
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등기 없이도 공급계약서, 조합원 명부, 토지 등기부등본 등을 통해 신뢰 확인 가능
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하지만, 위조 가능성 또는 조합 소송에 따른 리스크는 여전히 존재
대안은 없을까? – 권원보험 논의
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*‘권원보험’**이란: 등기를 믿고 부동산을 샀다가 법적 권리 문제로 피해를 봤을 경우 보상해주는 제도
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영국: 국가가 보장
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미국: 민간 보험 활성화
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한국: 도입 논의 부족, 취득세 활용한 국가 보장 보험 필요성 제기
결론
“등기 지연은 단순한 불편을 넘어, 국민 재산권에 큰 영향을 미친다.”
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입주 후 6개월~1년 이내는 일반적 지연 범주
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그러나 소송이나 기반시설 문제로 수년 지연 시 법적·경제적 손해 발생
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거래 전 반드시 등기 여부와 관련된 리스크를 꼼꼼히 확인할 것
