영상 요약: “비정상인 전세시장, 이렇게 고쳐보겠다”
1. 전세 제도의 구조와 변천사
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전세는 한국 고유의 주거 형태로, 과거에는 자가 구매를 위한 ‘레버리지(지렛대)’ 역할을 해왔음.
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정부의 정책에 따라 전세 대출이 확대되며 전세금이 폭등했고, 이는 매매가 상승의 직접적인 원인이 되었음.
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이명박 정부 초기 전세 대출은 6조 원이었으나, 문재인 정부 때 160조 원 이상으로 폭증.
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전세금 상승 → 매매가 상승 → 갭투자 확산 → 주거 시장 왜곡이라는 순환 구조가 자리잡음.
2. 전세 대출 시스템의 문제
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은행은 전세 대출을 해줄 때 정부 보증기관(주택도시보증공사 등)으로부터 100% 보증을 받음.
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이 구조는 은행에 실질적인 리스크를 부담시키지 않으면서 BIS 자기자본비율에도 유리한 결과를 가져옴.
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결국 은행은 리스크 없이 대출을 확대할 수 있었고, 시장은 전세금으로 인한 레버리지를 과도하게 사용.
3. 전세 사기 및 시장의 변화
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금리 인상기(2022년 이후)에 전세금 하락 → 역전세 현상 발생 → 전세 사기 급증.
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전세가가 하락하면서 갭 투자 구조가 붕괴되고, 시장 신뢰도 흔들림.
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전세금 반환이 어려워지면서 보증 기관과 보험사의 손실이 확대됨.
4. 정부의 대응과 방향성
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2024년 5월부터: 보증 비율 100% → 90% 축소 예정. 은행도 일정 부분 리스크 심사를 해야 함.
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2024년 7월부터: 수도권 전세 보증 비율은 80%로 하향 조정될 예정.
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이는 은행이 자체 리스크를 부담하면서 전세 대출 심사 기준이 강화되고, 대출 금리가 오를 가능성을 내포.
5. 전세 제도의 점진적 퇴장
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정부는 전세 제도를 갑자기 없애는 것이 아니라, 연착륙 전략으로 점진적으로 축소하려는 움직임.
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DSR(총부채원리금상환비율) 적용 확대, 스트레스 DSR 도입 등으로 대출 총량도 관리 중.
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궁극적으로는 자가 혹은 월세 시장으로의 전환이 불가피한 흐름.
