요약
항목 | 내용 |
| 주제 | 재개발·재건축 정비사업 내 5년 재당첨 제한 제도의 전반적인 개념 및 적용 기준 |
| 제도 도입일 | 2017년 8월 2일 대책 발표 → 2017년 10월 24일 시행 |
| 법적 근거 | 「도시 및 주거환경정비법」 제72조 제6항 |
| 재당첨 제한 기간 | 5년 (분양 대상자 선정일 기준) |
| 적용 지역 | 투기과열지구 내 정비사업 대상자 |
| 적용 대상자 | 당첨자 본인 + 동일 세대원 + 법인 |
| 예외 | 상속·이혼·결혼 등으로 자격 승계한 경우, 상가·오피스텔 분양은 미적용 |
목차
1.
제도의 배경 및 입법 경과
2.
법령 기준 정리 (도정법 제72조 제6항)
3.
재당첨 제한의 적용 기준
4.
주요 사례 분석
5.
종전주택과 두 번째 주택 간 상호 적용
6.
실수하기 쉬운 포인트 정리
7.
예외 및 기타사항
본문 정리
1. 제도의 탄생 (2017.08.02 대책 발표)
•
기존: 일반분양만 재당첨 제한 적용 → 조합원 분양은 미적용
•
개선: 조합원 + 일반분양 모두 재당첨 제한 적용
2. 법적 근거: 도정법 제72조 제6항
“투기과열지구 내 정비사업 분양 대상자 및 그 세대는
분양 대상자 선정일로부터 5년간 타 정비사업의 분양 신청 불가”
•
분양대상자 선정일 기준
◦
조합원: 최초 관리처분인가일
◦
일반분양: 청약 당첨 확정일
3. 적용 조건 요약
항목 | 내용 |
| 기준일 | 2017.10.24 시행일 이후 적용 |
| 적용지역 | 투기과열지구 내에서만 적용 |
| 적용대상 | 당첨자 본인, 동일 세대원, 법인 포함 |
| 예외 | 상속, 결혼, 이혼 등 자격 승계자는 예외 |
| 매수자 | 승계 매수자는 적용 대상 아님 |
4. 실제 적용 사례
적용 안 되는 경우
•
2017.10.24 이전에 취득했고, 그때 이미 관리처분인가 통과된 경우
•
비조정지역 또는 조정대상지역의 일반분양 또는 조합원 분양
적용되는 경우
•
투기과열지구에서 관리처분인가 이후에 추가 취득
•
5년 이내에 두 번째 주택에서 조합원 분양신청이 마감된 경우
5. 실무상 핵심 기준
재당첨 제한 기간 산정 기준
•
시작일: 종전주택의 최초 관리처분인가일 또는 청약 당첨일
•
종료일: 두 번째 주택의 조합원 분양신청 마감일
헷갈리기 쉬운 부분
•
관리처분인가일이 아닌 조합원 분양신청 마감일 기준
예) 분양신청은 4년 11개월에 했지만, 마감일이 5년 초과 → 재당첨 제한 미적용
6. 주의할 사례
•
종전주택 보유 상태에서 두 번째 주택이 투기과열지구로 지정되면 재당첨 제한 적용
•
조합원 분양 마감 전에 전매금지 규정에 걸리면 매도 불가 → 현금청산 위험
7. 기타 예외
•
미분양, 상가, 오피스텔 분양 → 재당첨 제한 미적용
•
리모델링, 가로주택, 택지개발지구 → 미적용
•
예비당첨자 → 적용
•
법인 명의도 동일하게 적용
결론 요약
•
재개발·재건축 5년 재당첨 제한은 "투기과열지구 내", "정비사업", **"당첨자와 동일세대"**라는 조건이 충족될 때 5년간 신규 분양 자격이 제한됨.
•
관리처분인가일과 분양신청 마감일 사이의 5년을 잘 따져야 현금청산 위험 회피 가능
•
입주권 매수 시점, 재분양 여부, 해당 정비사업의 단계에 따라 철저한 사전 검토 필요
자주 묻는 질문 (FAQ)
질문 | 답변 |
Q1. 청약홈의 재당첨제한과 도정법상 제한은 다른가요? | 네. 청약홈은 주택법 기준, 영상은 도정법 기준입니다. 혼동 주의 |
Q2. 상속이나 이혼으로 자격을 얻으면 제한이 적용되나요? | 아닙니다. 적용 제외됩니다 |
Q3. 관리처분인가가 기준인가요? | 아닙니다. 조합원 분양신청 마감일이 기준입니다 |
Q4. 일반분양 예비당첨자도 제한되나요? | 네, 예비당첨자도 적용 대상입니다 |
Q5. 법인 명의로도 재당첨 제한이 되나요? | 네. 법인도 동일하게 적용됩니다 |
