요약
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“5년 재당첨 금지” 제도는 투기과열지구 내 재개발·재건축 분양신청 제한을 의미하며, 모든 경우에 해당하지 않는다.
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실제 해당 여부 판단 시, 기산일(基算日), 지역 요건, 최초 분양 당첨 및 소유 시점 등 복합적 기준을 체크해야 함.
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착오가 잦은 오해 포인트: 청약홈에서 나오는 재당첨 제한 기간과 법정 5년 제한은 다름.
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적용 제외 사례: 일반 공급 청약 당첨, 택지개발지구, 가로주택정비사업 등
목차
1.
제도의 법적 근거와 핵심 요건
2.
기산일과 적용 대상 조건
3.
실수하기 쉬운 오해 정리
4.
실제 적용 사례 분석
5.
투자 시 체크리스트 및 유의사항
6.
FAQ
본문
1. 법적 근거 및 3대 핵심 키워드
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법 조항 근거: 「도시 및 주거환경정비법」 등 관련 시행령
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5년 재당첨 금지 요건 3가지:
1.
투기과열지구에서
2.
분양 대상자 선정(분양신청) 기준일은 최초 관리처분인가일
3.
이 기준일로부터 5년간 재개발·재건축 분양 신청 불가
2. 기산일 기준과 적용 대상 여부 판단법
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기산일(基算日) = 투기과열지구 내 최초 관리처분인가일•
이 시점에 소유자이거나 청약 당첨자였던 경우 → 5년 제한 대상•
조정대상지역이나 미지정 지역은 해당 없음 예시:•
A단지는 2018.1월 투기과열지구에서 관리처분인가 → 이 날짜부터 5년 계산
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이 시점에 소유하지 않은 경우 or 다른 지역 물건이면 적용 안 됨
3. 자주 하는 착오 포인트
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청약홈 '재당첨제한' 표시 ≠ 5년 재당첨 금지 해당자
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청약홈 기준은 일반청약 재당첨 제한이고, 법적 분양자격 제한과는 별개
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분양권 승계자(전매자) → 당첨자가 아니라면 재당첨 금지 적용 안 됨
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미분양 물량 후순위 계약자 → '당첨자'로 보지 않으므로 적용 안 됨
4. 실제 적용 사례별 비교
사례 | 적용 여부 | 설명 |
① 2018년 투기과열지구 재개발 소유 | 적용 | 5년간 분양신청 제한 |
② 2018년 조정대상지역 내 소유 | 미적용 | 투기과열지구 아님 |
③ 당첨자 아닌 매수자 | 미적용 | 당첨자가 아니므로 해당 안 됨 |
④ 분양권 전매받은 자 | 미적용 | 승계자 역시 제한 대상 아님 |
⑤ 가로주택·택지개발지구 | 미적용 | 적용 대상 정비사업 아님 |
5. 실무 체크리스트
항목 | 확인 내용 |
관리처분인가일 | 최초 날짜 파악 필수 |
해당 사업지구 | 투기과열지구인지 여부 |
내 소유 시점 | 인가일 기준 소유자였는지 확인 |
청약 당첨 여부 | 인가일 이전에 당첨자였는지 여부 |
해당 물건 재분양 여부 | 재분양 신청 있는 조합은 위험 요소 |
결론
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“5년 재당첨 금지”는 모든 재개발·재건축에 적용되는 것이 아니며, 투기과열지구 + 특정 시점 소유·당첨 요건 충족 시에만 해당.
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청약홈에 나오는 ‘재당첨제한’은 다른 기준으로, 법령상 분양신청 제한과는 별개임.
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실수로 적용되는 사례가 많아 기산일과 지구 요건, 소유 시점, 당첨 여부를 꼼꼼히 따져야 함.
FAQ
Q1. 청약홈에서 ‘재당첨 제한’이라고 뜨면 분양신청 못 하나요?
아닙니다. 청약홈은 일반청약 기준이고, 법정 5년 재당첨 금지 여부는 따로 판단해야 합니다.Q2. 분양권을 매수한 경우에도 제한되나요?
당첨자가 아닌 승계자는 법상 재당첨 금지에 해당되지 않습니다.Q3. 조합에서 재분양신청을 받는 경우, 어떤 위험이 있나요?
기산일이 성립된 후 분양 신청을 또 하게 되면 현금청산 대상이 될 수 있으므로 반드시 재분양 여부 확인 필요.