아파트 가격은 이렇게 생각하면 쉽습니다
월세 → 연세 → 전세 → 매매
부동산 가격을 시간의 흐름으로 풀어보면 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다!
핵심 개념 1: 시간에 따른 부동산 가격 분해
•
주택을 한 달씩 나누어 보면 월세
•
1년치로 보면 연세,
•
20년치로 묶으면 전세
•
그리고 무한히 거주하는 비용이 매매가
즉,매매가 = 월세 × 시간(무한)
전세 = 월세 × 20년 정도
이런 식으로 시간 개념으로 부동산 가격을 "분해"하고 이해할 수 있다는 겁니다.
핵심 개념 2: PJR (Price to Jeonse Ratio) = 주택 가격 / 전세가
•
주식의 PER(P/E)처럼, 부동산에도 비슷한 개념을 도입
•
PJR = 매매가 ÷ 전세가
•
전세가의 몇 배 가격이냐를 나타냄
예시:
•
전세 5억, 매매 10억 → PJR = 2
•
전세 5억, 매매 7.5억 → PJR = 1.5
즉,
전세 곱하기 몇 배인가가 곧 매매가!
직관적이고 간단하게 시장 흐름을 판단할 수 있는 방식입니다.
주요 지역별 PJR 추이
•
서울:◦
과거 1.4배 → 현재 1.85배까지 상승
◦
특히 **동남권 (강남, 송파, 서초)**은 프리미엄 집중
•
경기도:◦
1.3~1.6배까지 상승하다 다시 1.5로 하락
◦
성남·과천은 여전히 프리미엄 유지
•
지방 (광역시 포함):◦
대부분 멀티플 하락 중
◦
대구 수성구, 부산 해운대 등 일부 학군지·선호지역만 상승세
•
전국 평균:◦
1.5 정도에서 2023년 이후 꺾이는 모습
왜 이런 차이가 생기나?
•
초저출산 영향:
사람들은 "서울 아니면 안 된다"는 인식이 커짐
→ 서울 동남권에만 수요 집중, 프리미엄 증가
•
지방 및 일부 수도권:
성장성 의심, 멀티플 하락
→ 매매가 하락 가능성 ↑
실전 예시로 본 월세 → 전세 → 매매가 계산
월세 | 연세 | 전세(20년) | 매매(PJR 2배 기준) |
100만원 | 1,200만원 | 2.4억원 | 4.8억원 |
300만원 | 3,600만원 | 7.2억원 | 14.4억원 |
600만원 | 7,200만원 | 14.4억원 | 28.8억원 |
1,000만원 | 1.2억원 | 24억원 | 48억원 |
결론: 이렇게 보면 쉽다!
•
주택 가격 = 전세가 × 멀티플
•
*멀티플(PJR)**이 높으면 높은 프리미엄을 주는 지역
•
서울, 특히 동남권은 계속 상승 중
•
지방, 수도권 일부는 하락세… 선택과 집중이 중요
채부의 시사점 요약
1.
매매가는 시간의 적분, 즉 _영원히 사는 비용_이다.
2.
*멀티플(PJR)**로 시장을 직관적으로 해석 가능하다.
3.
지역별 PJR 분석으로 부동산 투자와 실거주 전략에 활용 가능하다.
4.
시장 왜곡은 심화 중 → 출산율·수요 집중의 영향이 큼.
참고자료
•
채부님이 운영하는 네이버 프리미엄 콘텐츠 ‘채부의 아파트 가치연구소’
•
저서: 「아파트 뭐이 가격 오르면 살아」 – PJR 개념 최초 소개
